不動産売買でトラブルが発生、契約解除の危機！　そのとき問題となる「履行に着手」とは？

不動産取引において、契約締結後にトラブルが発生した場合、「契約の解除」が問題となることがあります。その中でも特に重要な概念が、「履行に着手」です。

この概念は、契約当事者が一方的に契約を解除できるかどうかを左右する重要な判断基準となります。とりわけ、民法に定められている「手付解除」（民法第557条）と深く関連しており、不動産実務の場面で頻繁に問題となります。

（写真はイメージです）

民法における「履行に着手」の定義と位置づけ

民法第557条第1項では、買主が手付金を放棄し、あるいは売主が倍返しすることによって契約を解除できる、いわゆる「手付解除」の制度が認められています。ただし、その行使には制限があり、原則「相手方が契約の履行に着手するまで」に限られる、とされています。

ここでいう「履行に着手」とは、単に契約が締結されたという形式的な事実を超えて、契約に基づく実際の義務の履行が開始されたかどうかを基準に判断されます。しかし、民法上において「履行に着手」が具体的にどのような行為を指すかは明文で定められておらず、判例や実務上の解釈に委ねられています。

不動産売買における「履行に着手」の具体例

不動産売買において、契約当事者は主に以下のような義務を負います。

• 売主の義務：不動産の引渡し、所有権移転登記手続き、契約書への署名捺印など
• 買主の義務：売買代金の支払い、所有権移転登記の申請準備、住宅ローンの契約など

したがって、「履行に着手」とは、これらの義務のうち少なくとも一部について、実際の履行に向けて具体的行為が開始された状態を意味します。以下に具体例を挙げます。

売主の履行に着手とされる行為

• 所有権移転登記のための書類（登記識別情報、印鑑証明書など）を準備・提供した
• 不動産を明け渡すために、引越し作業を開始した
• 契約に基づいて買主に対する立退交渉や測量を開始した
• 売買代金の領収書や残代金決済準備を進めた

買主の履行に着手とされる行為

• 残代金を振り込むための金融機関手続きを完了させた
• 住宅ローンの本契約を締結した
• 現地で建物の解体準備やリフォームの手配を行った
• 決済日の立会いのために司法書士と連絡を取るなどの手配をした

これらの行為が「履行に着手」と評価されるかどうかは、行為の具体的性質、進行度合い、契約内容などを踏まえて総合的に判断されます。

手付解除との関係

不動産売買では、買主が手付金を支払い、売主がそれを受領することで契約の成立が確認されることが一般的です。この手付金には以下の3つの機能があります。

• 証約手付：契約成立の証拠
• 違約手付：契約違反時の損害賠償的な性格
• 解約手付：一方的に契約を解除するための対価（民法557条）

このうち「解約手付」として機能するのが、手付解除です。例えば、買主の気が変わって購入をやめたい場合には、手付金を放棄することで契約を解除できます。しかし、この解除権は「相手方が契約の履行に着手するまで」の間にしか行使できません。履行に着手した後は、解除には相手方の同意が必要となり、一方的解除ができなくなります。

判例の動向と実務上の留意点

過去の判例では、「履行に着手」と認定される基準は一貫していませんが、一般に以下の要素が重視されます。

• 行為が契約の内容と密接に関連しているか
• 契約上の主たる債務の履行に直結する行動か
• 相手方に対して通知や資料提供などがあったか
• 当事者が履行を前提として準備行為を具体的に行ったか

このような実務上のあいまいさを踏まえ、最近では契約書に「履行に着手とは○○をいう」などと明示的に定義を加えることが一般的になっています。

例えば、不動産売買契約書の中で、「履行に着手とは、買主が金融機関との間で融資契約を締結したとき、または売主が登記に必要な書類を交付したときをいう」というように定義しておけば、後のトラブルを避けやすくなります。

判例・裁判例

東京地裁　令和2年2月26日判決（売主の登記準備）

• 事案：Y（売主）が、司法書士に抵当権抹消・移転登記用書類（登記識別情報、委任状、印鑑証明等）を交付→翌日、X（買主）が手付解除を申し入れ。
• 判断：この書類提供は「履行のための必須の前提準備行為」であり、客観的に履行の一部と評価でき、履行に着手したと認定。→手付解除は無効

東京地裁　平成21年11月12日判決（抵当権抹消）

• 事案：売主が抵当権抹消のため借入金を全額返済。
• 判断：抵当権消滅は売買契約の履行義務の中心であり、これは不可欠な行為と認められ、履行に着手したと認定。

東京地裁　平成21年10月16日判決（賃借権消滅交渉）

• 事案：売主が賃借人と立退き料交渉・合意解除→物件返還完了。
• 判断：借家契約の解除は債務内容の履行であるとし、履行に着手と認定。→買主の手付解除は無効

否定的事例：登記委任・ローン申込み

• 登記手続の委任や融資申込み（内諾程度）では、履行に着手には該当せず、手付解除の余地が残るとされた。

まとめ

　
不動産取引は高額かつ慎重を要するため、「履行に着手」の判断は非常に重要です。

特に手付解除を考える場合には、相手方がどの段階にあるかを正確に見極め、できるだけ早く意思表示を行うことが求められます。また、契約書に履行着手の定義を明文化することで、法的リスクを軽減し、トラブル回避につながる実効的な手段となるでしょう。

この記事を監修した
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川口 吉彦（宅建士・リフォームスタイリスト）

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