マンションの区分所有者の生活環境は多様です。そんな居住者が数多く集まって一つの建物の中で生活するわけですから、マンションのルールを決めておく必要があります。マンションのルールは「管理規約」と呼びますが、みなさまは管理規約がどのように決まっているかご存じでしょうか。

今回は、マンションのルール「管理規約」について、お話しいたします。

管理規約は法律の範囲内でアレンジ可能

マンションの管理規約は、国土交通省が作成した標準的なモデル「標準管理規約」をもとに、それぞれのマンションが実情に応じて調整し、作成されているのが一般的です。管理規約の内容は、民法などの法律に抵触しない範囲で、自由に修正・削除・追加できます。

専有部分と共用部分

マンションには、各区分所有者の専有部分と全員で使用する共用部分があります。この2つの区分は、「誰がその管理を行うか」で決まります。

共用の玄関・廊下・階段・外壁・建物躯体・配線（主線）・配管（主管）などは共用部分となります。給水管はどこまでが共用部分で、どこからが専有部分となるのかというと、本管から各住戸メーターを含む部分が共用部分となり、専有部分はメーターから出ている、部屋に向かう配管からとなります。

窓や玄関扉は専有部分だと認識している方も多いかと思いますが、実は共用部分にあたります。特に玄関扉は細かく分かれており、錠と内部塗装部分は専有部分、外部塗装部分は建物全体の外観等に影響するため、共用部分とされています。このため、玄関扉の交換は勝手にできませんが、リフォームで内部塗装や鍵の交換をすることは可能となります。

窓や玄関扉のほかにバルコニーや専用庭、テラスなどは、専用使用権となります。専用使用権には、その対象が敷地または共用部分等の一部であることから、それぞれ通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内においてほかの者の立ち入りを受けることがあるなど、利用に関する制限があります。本来、所有者の共用部分でありながら、実際には特定の区分所有者が利用するために、特別に認められる権利です。

重要事項説明書の説明項目

不動産取引の際の重要事項説明書には、管理規約について、以下の4項目が記載されています。

■用途制限
居宅や店舗などの用途に関する内容が記載されています。住宅宿泊事業法の成立以降は、多くのマンションで民泊の禁止や制限する内容を見るようになりました。

■ペットの飼育制限
犬猫の飼育を中心に、飼育頭数やサイズの制約があります。また、飼育自体を禁止する場合もこちらに記載されます。

■フローリングの制限
築年数の浅いマンションでは、管理規約自体にフローリングの遮音性能の制限の記載がある場合があります。築年数の経過したマンションも、総会などで遮音性能の制限を追加しているケースが多くあります。

■楽器の使用制限
時間の制約などがありますが、「音量を著しく上げたり、騒音、振動を発したりは禁止」など居住者の一般常識が求められる部分もあるように感じます。

管理規約の変更

管理規約の変更を行う場合は、どのようにすればいいのでしょうか。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その承諾が必要となります。

過半数で決する普通決議事項ではなく、区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議事項になりますので、重要性の高い決議事項です。住宅宿泊事業法の成立以降は、この法律に付随する民泊の内容が追加されているケースをよく目にします。

会計について

管理組合の会計（管理費や修繕積立金がどのように管理されているか）もマンションの運営を円滑に進めるうえで重要な項目です。修繕積立金に不足が生じた場合、総会決議を経て、必要な範囲内で借り入れをすることも可能です。

管理費や修繕積立金などを滞納した場合、管理組合（管理会社）から、滞っている費用を速やかに支払うように書面や電話などによる督促があります。この段階で支払うことができれば、大きな問題にはなりませんが、長期間的に滞納を続けると、裁判など法的措置をとられることもありますので、ご注意ください。

購入をご検討のみなさま、マンションの選定の際にマンションルール【管理規約】にも注目して物件探しをされると、後で「思っていたのと違った」ということが少ないと思います。ご参考にしていただければ幸いです。