エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2023年12月2日

マンションのルール「管理規約」は購入前に確認を！

マンションの区分所有者の生活環境は多様です。そんな居住者が数多く集まって一つの建物の中で生活するわけですから、マンションのルールを決めておく必要があります。マンションのルールは「管理規約」と呼びますが、みなさまは管理規約がどのように決まっているかご存じでしょうか。

今回は、マンションのルール「管理規約」について、お話しいたします。

マンション管理規約

管理規約は法律の範囲内でアレンジ可能

マンションの管理規約は、国土交通省が作成した標準的なモデル「標準管理規約」をもとに、それぞれのマンションが実情に応じて調整し、作成されているのが一般的です。管理規約の内容は、民法などの法律に抵触しない範囲で、自由に修正・削除・追加できます。

専有部分と共用部分

マンションには、各区分所有者の専有部分と全員で使用する共用部分があります。この2つの区分は、「誰がその管理を行うか」で決まります。

共用の玄関・廊下・階段・外壁・建物躯体・配線（主線）・配管（主管）などは共用部分となります。給水管はどこまでが共用部分で、どこからが専有部分となるのかというと、本管から各住戸メーターを含む部分が共用部分となり、専有部分はメーターから出ている、部屋に向かう配管からとなります。

窓や玄関扉は専有部分だと認識している方も多いかと思いますが、実は共用部分にあたります。特に玄関扉は細かく分かれており、錠と内部塗装部分は専有部分、外部塗装部分は建物全体の外観等に影響するため、共用部分とされています。このため、玄関扉の交換は勝手にできませんが、リフォームで内部塗装や鍵の交換をすることは可能となります。

窓や玄関扉のほかにバルコニーや専用庭、テラスなどは、専用使用権となります。専用使用権には、その対象が敷地または共用部分等の一部であることから、それぞれ通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内においてほかの者の立ち入りを受けることがあるなど、利用に関する制限があります。本来、所有者の共用部分でありながら、実際には特定の区分所有者が利用するために、特別に認められる権利です。

重要事項説明書の説明項目

不動産取引の際の重要事項説明書には、管理規約について、以下の4項目が記載されています。

■用途制限
居宅や店舗などの用途に関する内容が記載されています。住宅宿泊事業法の成立以降は、多くのマンションで民泊の禁止や制限する内容を見るようになりました。

■ペットの飼育制限
犬猫の飼育を中心に、飼育頭数やサイズの制約があります。また、飼育自体を禁止する場合もこちらに記載されます。

■フローリングの制限
築年数の浅いマンションでは、管理規約自体にフローリングの遮音性能の制限の記載がある場合があります。築年数の経過したマンションも、総会などで遮音性能の制限を追加しているケースが多くあります。

■楽器の使用制限
時間の制約などがありますが、「音量を著しく上げたり、騒音、振動を発したりは禁止」など居住者の一般常識が求められる部分もあるように感じます。

管理規約の変更

管理規約の変更を行う場合は、どのようにすればいいのでしょうか。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その承諾が必要となります。

過半数で決する普通決議事項ではなく、区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議事項になりますので、重要性の高い決議事項です。住宅宿泊事業法の成立以降は、この法律に付随する民泊の内容が追加されているケースをよく目にします。

会計について

管理組合の会計（管理費や修繕積立金がどのように管理されているか）もマンションの運営を円滑に進めるうえで重要な項目です。修繕積立金に不足が生じた場合、総会決議を経て、必要な範囲内で借り入れをすることも可能です。

管理費や修繕積立金などを滞納した場合、管理組合（管理会社）から、滞っている費用を速やかに支払うように書面や電話などによる督促があります。この段階で支払うことができれば、大きな問題にはなりませんが、長期間的に滞納を続けると、裁判など法的措置をとられることもありますので、ご注意ください。

購入をご検討のみなさま、マンションの選定の際にマンションルール【管理規約】にも注目して物件探しをされると、後で「思っていたのと違った」ということが少ないと思います。ご参考にしていただければ幸いです。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

小室武稔
（宅建士・リフォームスタイリスト）

ご購入の交渉と戦略的なご売却はお任せください！

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

080-7564-4434

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

小室　武稔

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！