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公開日:2023年12月2日  小室 武稔

マンションのルール「管理規約」は購入前に確認を!

マンションの区分所有者の生活環境は多様です。そんな居住者が数多く集まって一つの建物の中で生活するわけですから、マンションのルールを決めておく必要があります。マンションのルールは「管理規約」と呼びますが、みなさまは管理規約がどのように決まっているかご存じでしょうか。

今回は、マンションのルール「管理規約」について、お話しいたします。

マンション管理規約

管理規約は法律の範囲内でアレンジ可能

マンションの管理規約は、国土交通省が作成した標準的なモデル「標準管理規約」をもとに、それぞれのマンションが実情に応じて調整し、作成されているのが一般的です。管理規約の内容は、民法などの法律に抵触しない範囲で、自由に修正・削除・追加できます。

専有部分と共用部分

マンションには、各区分所有者の専有部分と全員で使用する共用部分があります。この2つの区分は、「誰がその管理を行うか」で決まります。

共用の玄関・廊下・階段・外壁・建物躯体・配線(主線)・配管(主管)などは共用部分となります。給水管はどこまでが共用部分で、どこからが専有部分となるのかというと、本管から各住戸メーターを含む部分が共用部分となり、専有部分はメーターから出ている、部屋に向かう配管からとなります。

窓や玄関扉は専有部分だと認識している方も多いかと思いますが、実は共用部分にあたります。特に玄関扉は細かく分かれており、錠と内部塗装部分は専有部分、外部塗装部分は建物全体の外観等に影響するため、共用部分とされています。このため、玄関扉の交換は勝手にできませんが、リフォームで内部塗装や鍵の交換をすることは可能となります。

窓や玄関扉のほかにバルコニーや専用庭、テラスなどは、専用使用権となります。専用使用権には、その対象が敷地または共用部分等の一部であることから、それぞれ通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内においてほかの者の立ち入りを受けることがあるなど、利用に関する制限があります。本来、所有者の共用部分でありながら、実際には特定の区分所有者が利用するために、特別に認められる権利です。

重要事項説明書の説明項目

不動産取引の際の重要事項説明書には、管理規約について、以下の4項目が記載されています。

■用途制限
居宅や店舗などの用途に関する内容が記載されています。住宅宿泊事業法の成立以降は、多くのマンションで民泊の禁止や制限する内容を見るようになりました。

■ペットの飼育制限
犬猫の飼育を中心に、飼育頭数やサイズの制約があります。また、飼育自体を禁止する場合もこちらに記載されます。

■フローリングの制限
築年数の浅いマンションでは、管理規約自体にフローリングの遮音性能の制限の記載がある場合があります。築年数の経過したマンションも、総会などで遮音性能の制限を追加しているケースが多くあります。

■楽器の使用制限
時間の制約などがありますが、「音量を著しく上げたり、騒音、振動を発したりは禁止」など居住者の一般常識が求められる部分もあるように感じます。

管理規約の変更

管理規約の変更を行う場合は、どのようにすればいいのでしょうか。規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議が必要となります。規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合は、その承諾が必要となります。

過半数で決する普通決議事項ではなく、区分所有者および議決権の各4分の3以上の特別決議事項になりますので、重要性の高い決議事項です。住宅宿泊事業法の成立以降は、この法律に付随する民泊の内容が追加されているケースをよく目にします。

会計について

管理組合の会計(管理費や修繕積立金がどのように管理されているか)もマンションの運営を円滑に進めるうえで重要な項目です。修繕積立金に不足が生じた場合、総会決議を経て、必要な範囲内で借り入れをすることも可能です。

管理費や修繕積立金などを滞納した場合、管理組合(管理会社)から、滞っている費用を速やかに支払うように書面や電話などによる督促があります。この段階で支払うことができれば、大きな問題にはなりませんが、長期間的に滞納を続けると、裁判など法的措置をとられることもありますので、ご注意ください。

購入をご検討のみなさま、マンションの選定の際にマンションルール【管理規約】にも注目して物件探しをされると、後で「思っていたのと違った」ということが少ないと思います。ご参考にしていただければ幸いです。

 

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小室 武稔

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宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。