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公開日:2026年3月2日  小室 武稔

不動産売却査定の選び方ガイド|AI・机上・訪問査定のメリット・デメリットを解説

仲介手数料が最大【無料】のREDSエージェント、宅建士の小室です。

不動産のご売却を検討される際、多くの方が「まずはいくらで売れるか知りたい」と査定を依頼されます。しかし、査定には複数の方法があり、状況に合わせて使い分けることが重要です。

今回は、後悔しないための売却査定の基礎知識をプロの視点で解説します。

不動産査定

(写真はイメージです)

売却査定の方法、3つの選択肢

ご売却を検討される際、不動産会社に査定を依頼する方法が一般的です。そのスタイルは主に以下の3つに分かれます。

査定方法 特徴 精度 手間
AI査定 過去のビッグデータから瞬時に算出 低(数分)
机上査定 登記情報や近隣事例を元に担当者が算出 中(即日〜1日)
訪問査定 実際に室内や周辺環境を確認して算出 高(数日)

AI査定

最近では、AIによる簡易査定(AI査定)の活用も増えてきました。AIを利用し、過去の取引データや周辺情報をもとに自動的に査定額を算出する方法です。

  • メリット:住所やマンション名を入力するだけで手軽。数分から即日の回答でスピーディー。匿名性が高く、営業連絡を避けたい時に便利。
  • デメリット:リフォーム状況や眺望、陽当たりや室内コンディションなど個別の特異性が加味されないため、制度に限界がある。そのため、実際の売却価格と差が出ることも多い。

机上査定

机上査定は成約や販売の事例、不動産の登記情報などのデータを元に、不動産会社担当者・エージェントが査定額を算出する方法です。

  • メリット:個別事情を加味するためAI査定よりも精度が上がる。机上のデータのみで査定するため、訪問が不要。
  • デメリット:室内状況が確認できないため、コンディション(汚れ・傷み)までは把握できない。

訪問査定

訪問査定とは、机上査定のデータに加え、室内や外回りなども確認したうえで、査定額に反映させる方法です。

  • メリット:室内コンディション、陽当たり、周辺環境も現地で確認し、最も正確な査定である。現地での打ち合わせで、価格だけでなく、売却時期や方法など、売却戦略についても的確なアドバイスを受けることができる。
  • デメリット:訪問日時の調整や立会いが必要で時間と手間がかかる。訪問査定時に売却を強く勧められることもある。

【ケース別】あなたにぴったりの査定はどれ?

状況に応じて最適な方法を選びましょう。

1.「売却時期等未定で、とりあえず相場をざっくり知りたい」
→おすすめは「AI査定」です。匿名で利用できるサイトも多く、手軽でスピーディーに回答を得ることができます。

2.「将来的に売却を考えているが、まだ具体的ではない」
→おすすめは「机上査定」です。訪問の負担もなく、AI査定より精度が高い回答が得られます。

3.「3カ月~半年くらいで売却を進めたい」
→「訪問査定」が必須です。状況に応じた精度の高い査定額を得ることができ、売却戦略の相談など打ち合わせも可能です。

不動産査定額はどうやって決まる?

プロが査定額を出す際には、主に下記の3つの方法を用います。

  • 取引事例比較法:近隣の似た物件が「いくらで売れたか」を参考にして価格を算出する方法です。中古マンションなどの査定に多用されます。
  • 原価法:「今、同じ建物を建て直したらいくらになるか」(再調達原価)を求め、減価修正を行う方法です。主に戸建ての「建物価格」。
  • 収益還元法:「その不動産が将来いくら稼ぐか」をもとに価格を算出します。オーナーチェンジ物件や商業ビルなど、投資用不動産の査定額算出の際に利用されます。

スムーズな査定のために準備するもの

訪問査定の際、以下のものをご用意いただくと、よりスムーズになり、正確な査定額を得ることができます。

  • 間取図・建築図面:正確な広さやプラン変更なども確認できます。
  • 購入時の契約書類:重要事項説明書など、契約関係の把握に必要です。
  • 固定資産税の納税通知書:維持費や評価額の把握ができます。
  • リフォーム履歴:リフォームはプラス要因になるかもしれません。
  • 住宅ローン残高証明:売却後の資金計画のため、把握しておきましょう。

まとめ:不動産会社、エージェント選びが売却の成否を分ける

査定額はあくまで「売れる予想価格」であり、実際にはその後の不動産会社の販売戦略やエージェントの質によって結果が大きく変わります。

エージェントとの相性も大事ですので、訪問査定や普段の連絡のレスポンスなど、売主様のご負担を最小限に、ご希望をかなえられるエージェントか、選定いただくとよろしいかと思います。

弊社では、仲介手数料の割引だけでなく、お客様の利益を追求できるシステムも特色のひとつです。

みなさまの理想の住み替えを追求することをお約束いたします。ご売却を検討される際は、お声がけいただけますと幸いです。

 

記事を執筆したエージェント

小室 武稔

回答数 12

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    5.0
  • 投稿数
    209

    2 週間前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 週間前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。