不動産売買で外せないハザードマップの基本とリスクエリアの売却・購入対策を宅建士解説

こんにちは、不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の小室です。

不動産の売買において、物件の価値や安全性を測る重要な判断材料となるのがハザードマップです。

今回は、ハザードマップの基本知識から、売買契約時の注意点、リスクエリアにある物件の具体的な売却・購入対策までをプロの視点で分かりやすくご紹介します。

（画像はイメージです）

ハザードマップとは

ハザードマップとは、自然災害時の危険エリアや避難場所をまとめた地図です。自治体が作成し、洪水による浸水、土砂災害、津波、地震の揺れやすさなどのリスクを災害別に示しています。

事前に自宅や職場などの危険度を把握し、安全な避難経路を決めるために役立ち、いざという時に「どこへ、いつ、どうやって逃げるか」を正しく判断し、素早く行動するために不可欠なツールで、国土交通省のポータルサイトや各自治体のホームページから、誰でも簡単に閲覧できます。

ハザードマップの5つの種類

ハザードマップは、主に5つの種類に分かれています。

ハザードマップの取得・閲覧方法は？

ハザードマップは、主にインターネットか自治体の窓口で取得・閲覧できます。

最も手軽なのはWEBでの閲覧です。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」を使えば、全国どこでも住所を入力するだけで手軽に災害リスクを確認できます。また、各自治体の公式ホームページでも、最新のPDFデータが公開されています。スマートフォンの通信障害に備えて、紙の地図を手元に置いておくことも重要です。

紙のマップは、市区町村役場の防災担当窓口などで無料配布されています。

重要事項説明における「水防法に基づくハザードマップ」

不動産売買契約前の宅建士からの重要事項説明には、洪水、内水、高潮の想定最大規模による浸水範囲・深さを示した水防法に基づくハザードマップの説明があります。

洪水ハザードマップ

• 原因：川の氾濫（大雨など）
• 場所：河川周辺
• 特徴：川沿いを中心に浸水、堤防決壊で急に被害が拡大

内水ハザードマップ

• 原因：排水能力を超えた雨水
• 場所：市街地・低地
• 特徴：短時間の大雨で発生、道路や地下空間が浸水しやすい

高潮ハザードマップ

• 原因：台風・低気圧による海面の上昇
• 場所：沿岸部（海の近く）
• 特徴：広い範囲で一気に浸水、浸水が深くなりやすい、長時間水が引かないことがある

【重説での記載内容】
主に避難施設や避難経路、避難情報の伝達方法、要配慮者施設等を重要事項説明書に記載しています。平時・災害時に住民や通行者が迅速かつ安全に避難できるよう、全国共通の記載ルールや配色ガイドラインも整備されています。

ハザードマップを見る際の注意点

非常に便利なハザードマップですが、活用の際には気を付ける点があります。

・想定外の災害は起こり得る：ハザードマップの想定は、過去のデータや最大級の降雨を基準にしており、近年の地球温暖化による想定外の豪雨や複数の災害（地震と洪水など）の同時発生には対応できない場合があります。

・データ反映のタイムラグ：また、最新の地形や開発状況が即座に反映されないタイムラグも課題といわれています。

・「うちは大丈夫」という心理的バイアス：マップの存在を知っていても「見方が難しい」「自分の地域は大丈夫」などと思い込み、実際の避難行動に結びつかない住民も少なくありません。ハザードマップは参考資料として、避難場所の確認や具体的な対策に役立てることが大切です。

災害リスクエリアにある不動産の販売・売却活動

「ハザードマップの被害想定エリアにある不動産は、被害想定エリア外と比較して売れにくいのでは？」と不安になる方もいますが、売却自体は十分に可能です。

ただし、不動産売買契約時のリスク説明が義務化されたため、買い手が慎重になりやすいのは事実です。また、特に土砂災害警戒区域などは、銀行のローン審査（担保評価）が厳しくなる傾向もあります。

そこで以下の対策をとることで、売却の成功に近づきます。

1. 適正な価格設定：リスクを考慮した販売価格を設定する。
2. 投資家への売却：立地や利回りを重視する賃貸用の不動産投資家をターゲットに販売活動を行う。
3. 不動産事業者への買取：一般の方への売却が難しい場合、リスク込みで引き受ける不動産事業者に買い取ってもらうことも早期売却へつながります。

また、ハザードエリア内であっても立地などの条件で、リスクをカバーできる魅力があれば、販売のアピールポイントとして、価格に反映させることもできます。

まとめ

不動産の購入をご検討の際、不動産会社に問い合わせるとハザードマップをまとめた資料を提供してもらえるので、事前にハザードマップを確認することが重要な判断材料になります。

REDSにお問い合わせいただければ、検討されている物件のハザードマップ資料を速やかにまとめてご提供いたします。リスクの有無を踏まえた上で、価格やそれ以上の魅力があるかどうかを総合的にご判断ください。

また、ご売却を検討される際も、物件固有のリスクや強みをしっかりと把握し、最適な価格設定と販売戦略を選ぶことが成功への近道です。

不動産の購入・売却に関して少しでもご不明な点や不安がございましたら、いつでもお気軽に【REDS】までご相談ください。皆さまからのご連絡を心よりお待ちしております。