気に入った中古マンションが見つかった！！　購入前にチェックすべき厳選ポイント3選

皆様、いつもお世話になっております。【REDS】不動産流通システムのエージェント、宅建士の濵﨑 伸治（はまさき しんじ）です。

中古マンションを内見したとき、不動産会社の営業担当から「早く申し込みをしないと売れてしまいますよ」と言われたことはありませんか？　外観、室内ともきれいで、価格も予算内、駅からの距離・お部屋の広さも申し分ないと感じたとき、すぐに申し込んでいいのか、価格が適正かどうかと迷った際に、なにをもとに判断したらいいのでしょうか。チェックポイントを3つに絞って解説します。

（写真はイメージです）

チェックポイント1．価格が適正か

中古マンションの価格はどうやって決まるのでしょうか。

まず、査定価格については、多くは過去の「成約事例」をもとに算出されます。例えば、同じマンション内で1年以内に成約になった事例から、階数・面積・方位などを比較し、査定価格を算出します。同じマンションがない場合は立地条件や築年数などから類似物件を探し、その比較から査定価格を算出します。

次に売出価格です。売出価格は査定価格に数パーセント上乗せされることが多いように感じます。例えば査定価格が8,000万円の場合、売出提案価格は査定額の15％アップの9,200万円などです。最終的に、査定価格や売出提案価格を踏まえ、売主様と相談の上、売出価格を決定します。

例えば「〇月まで売却したい」「時間がかかっても高く売却したい」「ローンがまだいくら残っているため〇〇万円以下では売れない」など売主様によってさまざま事情があるでしょう。このため売出価格が必ずしも査定価格に基づいていない場合もあります。

もし、検討されているマンションがありましたら、不動産営業マンに過去の成約事例をもらうことをお勧めします。成約事例は、不動産流通機構（レインズ）に登録されているため、依頼をすれば確認できます。成約事例を確認することで価格が適正かどうかを自分でチェックできます。

ポータルサイトなどでマンションの売出価格は確認できますが、実際にいくらで成約したかはポータルサイトではわかりません。もちろん、人気のエリアなどは成約単価が毎月上昇していたり、室内状況のいい物件は過去の成約事例より価格上昇していたりする場合も多くあります。

営業マンに「早く購入しないと売れてしまいますよ」と言われた物件が、2週間後に大幅値引きになっていたりすることもある一方で、割高に感じていた物件が、価格上昇局面にあり見学前に売れてしまうこともあります。

チェックポイント2．管理状況・物件状況の確認

マンションの管理状況も重要です。共用部分（エントランス、廊下、自転車置き場、ゴミ置き場など）は清潔でしょうか。ゴミ出しは24時間可能でしょうか。日常の生活に直結するこうしたことも必ず確認しましょう。

マンションエントランス付近にある掲示板にも目を通しましょう（管理組合で問題になっていることや駐車場の空き状況、各種イベントなどが掲示されていることがあります）。

また、管理状況は現地見学だけではわからない部分もあります。そこでご確認いただきたいのが管理会社で発行する「重要事項調査報告書」および「長期修繕計画」です。修繕積立金の値上げ予定、修繕積立金額の合計額、長期修繕計画などが確認できます。また、値上げ予定はなくても、長期修繕計画によると2年後に値上げになる場合もあります。また、一時金の徴収を行っている場合があると思わぬ出費となります。

さらに、重要事項調査報告書には、リフォーム制限の記載もあります。中古マンションを購入してリフォームを行う場合、専有部分でもマンションの規約に基づく必要があります。

洋室カーペットのフローリングへのリフォームやIHコンロへの変更、追い炊き機能付きの浴室への変更が規約でできない場合もあるため、注意が必要です。特に居住中のマンションの内見の場合、なかなかゆっくり見学ができず、確認漏れがあるかと思います。その際は、再度の内見も依頼してみましょう。

次に売主様しか知りえない情報も確認しておくことをお勧めいたします。すでに故障や不具合がある設備がないか、不具合がある場合は、売主が直してくれるのか、そのままの引き渡しで買主負担なのか、など確認が必要です。

売主様しか知りえない情報については、物件状況報告書や付帯設備表で確認することができます。実際の取引上では、「売買契約の当日にこれらの説明があり、聞いてなかった」といったトラブルを防ぐため事前に確認しましょう。

チェックポイント3．信頼できる不動産会社・営業マンへ相談

中古マンションの購入にあたっては、マンション価格が適正であるか、管理状況や物件の状況などポイントがあります。

マンション探しは、信頼できる不動産会社・営業マン探しでもあります。

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