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公開日:2026年3月4日  濵﨑 伸治

違法建築と既存不適格の違いとは? 住宅ローンや建て替えへの影響をプロが解説

REDSエージェント、宅建士の濵﨑です。

不動産の資料や説明の中で、「この建物は違法建築です」「既存不適格に該当します」といった言葉を見かけることがあります。

どちらも一見すると「法律に引っかかっている建物」という点では同じに見えます。しかし、その性質と将来のリスクは「まったく別物」と言っても過言ではありません。

この違いを理解していないと、購入後に「住宅ローンは組めない」「建て替えができない」といった致命的なトラブルを招くおそれがあります。

違法建築と既存不適格

(写真はイメージです)

「違法建築」とは:建てた時点からルール違反の建物

違法建築とは、建てられた時点ですでに法律やルールに違反している建物を指します。

主な原因

  • 建築確認申請を行わずに建てた
  • 許可された図面と異なる形で建てた
  • 指定された建ぺい率・容積率を超えている
  • 許可されていない用途(例として、工業専用地域に住宅など)で使っている

ポイントは、「建てた時点でアウトだった」という点です。つまり、ルールを守らずに建てられた、あるいは途中でルールを破ったまま是正されていない建物という位置づけになります。

よくある違法建築の具体例

違法建築というと、極端な例を想像される方もいますが、実務で多いのはもっと身近なケースです。

  • 確認申請をしないで増築した
  • ガレージとして申請した場所を居室として使った
  • ベランダをサッシで囲って部屋(サンルーム)にした

いずれも、「少し広くしただけ」「使いやすくしただけ」という感覚で行われがちです。しかし、手続きを踏んでいなければ、それは立派な違法状態になります。

「既存不適格」とは:後からルールが変わった「元・合法建築」

既存不適格とは、建てられた当時は合法だったが、後からルールが変わり、現在の基準に合わなくなった建物のことを指します。

ここが非常に重要なポイントです。つまり、建築当時はすべてのルールを守って正しく建てられていた、という前提があります。

主な原因

  • 建築基準法や都市計画法が改正された
  • 用途地域が変わった
  • 規制が厳しくなった

既存不適格は「違反」ではない

既存不適格の建物は、あくまで「新しい基準には合わないが、当時は適法だった」という状態です。法律が変わったことで結果的に今の基準からはみ出してしまった状態であるため、既存不適格であること自体を理由に、是正命令が出ることは基本的にありません。

現在の姿のまま、使い続けることが認められています。この点が、違法建築との決定的な違いです。

将来に発生する致命的なデメリット

違法建築と既存不適格では、将来に出てくるデメリットが違います。どちらも制約はありますが、「違反している状態」と「時代の変化によるズレ」では、意味合いがまったく違います。

違法建築の場合

  • 住宅ローンがほぼ使えない(金融機関はコンプライアンスを重視するため)
  • 是正を求められる可能性がある(まれではあるものの、行政から取り壊しや改修の命令が出る可能性がゼロではない)
  • 売却時に買主が大きく限定される(ローンが組めないことから、買い手が現金購入者に限定される)

既存不適格の場合

  • そのまま住み続けることは可能
  • 建て替え時は現行基準に合わせる必要がある(規模が小さくなることがある)

後悔しないためのアドバイス

不動産取引で一番のトラブルは、違法建築や既存不適格そのものよりも、それを理解しないまま契約してしまうことです。後から「そんな制限があるとは知らなかった」「聞いていなかった」となると、後悔だけが残ります。

一般的に、違法建築は価格が抑えられがちです。それは、リスクが大きく、買える人が限られるからです。一方、既存不適格は市場で普通に流通しているケースも多く、内容によっては大きな価格差が出ないこともあります。

価格を見るときは、単に「安い・高い」ではなく、なぜそうなっているのかを考える必要があり、どこがどういう理由でどんな扱いになっているのかを具体的に説明を受けたうえで判断すべきものです。

違法建築も既存不適格も、内容を正しく理解すれば、ケースによっては購入の選択肢になることもあります。大切なのは、「自分が将来何をしたいのか」という点です。将来の住み替えや資産価値を重視するなら、慎重な判断が必要となります。

まとめ

違法建築と既存不適格は、似ているようで意味もリスクもまったく異なります。「違法建築」はルール違反、「既存不適格」は時代の変化によるズレです。言葉の響きは似ていても、その安心感と資産価値には天と地ほどの差があります。

正しく知り、中身を理解し、自分の将来に当てはめて考える。
それが、不動産で後悔しないための一番現実的な姿勢だと思います。

 

記事を執筆したエージェント

濵﨑 伸治

回答数 2

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 週間前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 週間前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。