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公開日:2024年10月7日  小室 武稔

2024年に改正され、2025年にも改正予定の建築基準法の内容を解説

こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の小室です。今回は、2024年に改正され、2025年にも改正が予定される建築基準法について、お話しいたします。

建築基準法

(写真はイメージです)

建築基準法とは

建築基準法は、建築物の安全性を確保するために、建築物の敷地、構造、設備、用途に関する最低限の基準を定めた法律です。

国民の生命や健康、財産を守ることを目的としており、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割も担っています。

建築基準法は1950年に制定され、技術の進歩や社会情勢の変化に応じてたびたび改正されています。2024年4月1日にも改正法が施行されました。

建築基準法は「単体規定」と「集団規定」に分類

建築基準法の主な特徴として、規制の内容が「単体規定」と「集団規定」の2つに分類されていることにあります。

「単体規定」は建物自体の安全性や衛生状況などに関する規制で全国的に適用されるもので、「集団規定」は建物と都市の関係性に関する規制で都市計画区域および準都市計画区域にのみに適用されるものです。

単体規定

  • 構造(地震等による倒壊の防止)・・・構造部材、壁量など
  • 防火、避難(火災からの人命の確保)・・・耐火構造、避難階段など
  • 一般構造・設備(衛生・安全の確保)・・・採光、階段、給排水設備など

集団規定

・建築基準法上の道路:原則として幅員4m以上の道路をいいます。ただし、現に建築物が立ち並ぶ幅員4m未満で特定行政庁が指定する道路も、建築基準法上の道路とみなされます。幅員4m未満の道路とみなされるものは、建築基準法42条2項に規定されているため「2項道路」といいます。

・接道義務:災害等が発生した場合、道路に接する建築物の敷地の幅が狭いと、避難上支障が生じますので、道路に2m以上接しなければなりません。

・用途制限:建築基準法では、12種類の用途地域を定めています。建築可能な建築物の用途を、用途地域に応じて定めています。

・建ぺい率と容積率:建ぺい率とは、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合です。容積率とは、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合です。

・防火地域、準防火地域の規定:市街地における火災による被害の拡大を防止するために、都市計画における防火地域・準防火地域に定め、一定の規定を課しています。

2024年4月の改正の内容

建築基準法は2024年4月に改正されました。その内容は以下のとおりです。

大規模建築物の木造での設計が可能に

改正前は、3000㎡以上の建築物では壁や柱を耐火構造にすること、3000㎡ごとに耐火構造体で区画することが必要でしたが、改正により柱や梁などの木材をそのまま見せる「あらわし」による設計が可能となります。

防火規定について

改正前は、1つの建築物に対して全体に同一の耐火性能が求められていました。

改正後は、延焼を遮断する耐火壁などを用いて区画し、高層棟と低層棟を別棟として扱う措置がとられた場合、異なる防火規定で建築することが可能となりました。

それにより高層棟は耐火建築物、低層棟は準耐火建築物で建てるなど、建築物の幅広い設計が可能となりました。

防火壁の設置範囲の合理化

改正前は、木造などで壁や柱などの構造部材に防火措置がされていない非耐火部分と一体で耐火・準耐火構造の部分を計画する場合、1000㎡ごとに防火壁で区画することが求められていました。

改正後は、木造などの非耐火構造部分との間を防火壁で区画された耐火・準耐火構造部分には、1000㎡を超える場合であっても、防火壁の設置は不要になりました。

この改正は、脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律に基づいて行われました。

2025年4月に予定される建築基準法改正

また、建築基準法の改正は、2025年4月にも行われます。2025年の建築基準法改正には、次のような内容が含まれています。

  • 省エネ基準への適合が義務化される
  • 木造住宅の構造審査が義務付けられる
  • 耐震等級1が義務化される
  • 4号特例見直しによる構造基準の改正
  • 既存住宅における高さ制限・建ぺい率・容積率の特例許可制度の追加

2025年の建築基準法改正の背景

2025年の建築基準法改正の背景には、建築物の省エネ対策を加速させる狙いがあります。2030年の温室効果ガス46%削減の達成や、2050年のカーボンニュートラルなどの目標を達成するために、建築分野での省エネ対策が求められています。

2025年4月以降は、すべての新築住宅において新築の最高基準とされてきた「省エネ等級4」の適合が義務付けられます。

まとめ

2025年の建築基準法改正では、省エネ基準適合の義務化によって新築のみならず中古住宅も含め、市場に変化をもたらすでしょう。

法律の観点からもご提案をいたしますので、ぜひ不動産のご購入、ご売却の際は、お気軽にお問い合わせください。

 

不動産流通システム【REDS】
小室 武稔(こむろ たけとし)
TEL 080-7564-4434
メール t.komuro@red-sys.jp

 

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。