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公開日:2025年2月8日  小室 武稔

既存不適格建築物とは? 違法建築物との違いや住宅ローン利用の可否を解説

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント・宅建士の小室です。

みなさまは「既存不適格建築物」という言葉をご存じでしょうか。中古住宅をお探しの際、物件情報の中に「既存不適格建築物」という文字を見つけた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実際に昨日も、お客様が選定した物件で、近隣よりも割安な理由を尋ねられたところ、この「既存不適格建築物」であることが判明しました。

既存不適格建築物とはどのような建物なのか、解説します。

既存不適格

(写真はイメージです)

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、建築基準法などの法律が改正されたことにより、かつては合法だった建築物が、現在の法律に適合しなくなったものです。建築基準法は建築技術の進歩などにより改正される頻度が高く、建物を建てた時点では法令に適合していても、後に既存不適格建築物となることがあります。

最近お取り引きした物件でも既存不適格建築物にあたる物件がありました。それは「旧耐震基準」の物件です。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは建築確認日の日付です。1981年5月31日以前に確認申請を受けた建物は旧耐震基準、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は新耐震基準となります。

「旧耐震基準」の多くの物件は、新耐震基準を満たしていないことから、既存不適格建築物のひとつということになります。

それでは、既存不適格建築物と違反建築物の違いは何でしょうか。

違反建築物とは

違反建築物とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している建築物のことを指します。また、建築後に増改築や用途変更などを行った結果、違法となる場合もあります。

近隣に悪影響を及ぼすだけでなく、倒壊や火災時の延焼などによって人命にも被害を及ぼす可能性があります。

既存不適格建築物と違反建築物との違い

既存不適格建築物も違反建築物も現行の法律に則った建物でない点では同じですが、建築時・増改築時に法律に適合していたか、適合していなかったかが異なります。

違反建築物の場合、原則、住宅ローンの利用はできません。既存不適格建築物についても住宅ローンの利用ができない銀行はありますが、内容によっては住宅ローンの利用が可能となる場合もあります。

直近ですと、法令の改正によって、容積率・建ぺい率が変更され、既存不適格建築物となった建物がありましたが、M銀行では、内容を見たうえで住宅ローンの利用が可能となりました。また、新耐震基準の建物のみを取り扱う銀行もあれば、旧耐震基準も問題ない銀行もあります。

では、どのような建物が既存不適格建築物となるのでしょうか。

既存不適格建築物になった理由

前述のように旧耐震基準の物件や、容積率(敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合)や建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)が変更になった地域の物件の他に下記が挙げられます。

敷地が建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していない物件は「接道義務を満たしていない」とされ、土地には建物は建てられず、建築された建物は再建築することができません。このような土地に建つ建物を、再建築不可物件といいます。

既存不適格物件に住んだり売ったりはできるのか

それでは、既存不適格建築物に住み続けることはできるのでしょうか。

結論を申しますと、既存不適格建築物に住み続けることは可能で、住み続けることを取り締まる罰則もありません。

それでは、既存不適格建築物を売却することは可能なのでしょうか。

こちらも可能で、一般的な不動産と同様に売買することができます。ただし、既存不適格建築物を売買する際は、その他一般的な建物の売買よりも難しくなり、価格が一般的な建物より著しく低くなることがあります。

また、建て替えや増改築をするためには、現行の法律に則った基準に適合した建物にする必要もあり、制限を受けたり、規模が小さくなったりすることもあります。住宅ローンの利用も限られることが多く、資金面で購入の難易度が高くなる場合もあります。

都心部なのに著しく価格が低く設定されている物件は、この既存不適格建築物であるケースをよく見かけます。

既存不適格建築物を売却するためには

既存不適格建築物であれば、既存不適格建築物であることを告知して、売却活動をする必要があります。

既存不適格建築物である理由、融資の利用は可能か、リフォームなど住むためのプランを明確にして、事前にネガティブな要素を買い手側に伝えつつ、販売を進めることが必要だと思います。

最後に

既存不適格建築物は、一般的に売却が難しい物件とされていますが、価格設定や売却を担当する不動産会社、担当エージェントによって、結果は大きく変わります。相談する不動産会社担当者の売却実績や経験などを見極め、希望をかなえることができるエージェントかどうかを判断することが重要だと感じます。

ぜひ、ご売却の際は、不動産流通システム【REDS】にお問い合わせください。みなさまからのお問い合わせをお待ちしております。

 

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小室 武稔

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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。