2026年度税制改正大綱と不動産への影響とは？　―住宅購入・売却・資産形成をどう考えるべきか―

REDSエージェント、宅建士の濵﨑です。

2025年12月、与党は税制の骨格となる「2026年度税制改正大綱」を公表しました。この改正は、住宅購入者だけでなく、不動産売却を検討している方、投資用不動産の保有者、さらには相続・資産承継を見据えた方まで、不動産に関わるすべての人に影響を及ぼします。

なかでも注目度が高いのが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の延長と見直しです。住宅ローン控除は購入者の税負担を大きく左右する制度であり、仮に縮小や廃止となれば、住宅需要の減少から売却価格の下落といった市場全体への波及も避けられません。その意味で、住宅ローン控除は「購入者のための制度」であると同時に、「売却側にも影響する制度」と言えます。

以下、不動産実務の観点から、今回の税制改正大綱のポイントを整理します。

（写真はイメージです）

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の延長と見直し

控除制度の概要と延長内容

住宅ローン控除は、一定の要件を満たした住宅を購入した場合、住宅ローンの年末残高の一定割合を、所得税（控除しきれない場合は住民税）から控除できる制度です。

これまでの制度では、2025（令和7）年末で適用期限を迎える予定でしたが、2026年度税制改正大綱では、適用期限の5年間延長が明記されました。適用期限は2030（令和12）年末までとなります。この延長により、短期的な駆け込み需要の反動を抑えつつ、住宅市場の安定を図る狙いがあると考えられます。

中古住宅（既存住宅）への優遇拡充が大きなポイント

今回の改正で、特に実務上重要なのが、既存（中古）住宅の取り扱いの見直しです。従来、住宅ローン控除は新築住宅が中心であり、中古住宅は要件が厳しい面がありました。

【床面積要件の緩和（40㎡特例の拡大）】

合計所得金額1,000万円以下の人を対象とした「床面積40㎡以上50㎡未満でも対象となる特例」が、これまで新築住宅中心だったところ、既存住宅（中古マンションなど）にも拡大されました。

ここでいう「床面積」は、〈税法上の床面積＝登記簿面積（内法）〉です。販売図面の「専有面積」は壁芯計算などが含まれることが多く、登記簿面積は壁の内側（内法）で測定されます。

そのため、販売図面では41㎡と表示されていても、登記簿面積が39㎡で要件未達となるケースが実際にあります。住宅ローン控除を前提に検討している場合は、必ず登記簿面積の確認が必要です。

また、床面積要件を満たしていても、新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）または耐震基準適合証明書の取得が必要となる点も引き続き注意が必要です。

【既存住宅の控除期間延長（10年→13年）】

今回の改正で象徴的なのが、省エネ基準適合以上の既存住宅について、控除期間を10年間から13年間に延長する点です。

これは単なる期間延長ではなく、

• 中古住宅の流通促進
• リフォーム・リノベーション市場の活性化
• 省エネ性能向上への誘導

といった政策意図が明確に表れています。中古住宅を購入し、リフォームや性能向上工事を行うことで、〈住宅ローン控除＋リフォーム補助金〉などを組み合わせた総合的なコスト軽減も期待できます。

新築住宅の性能要件は今後さらに厳格化

一方で、新築住宅については、優遇措置が維持されるものの、省エネ基準の取り扱いが今後厳しくなる方向が示されています。

2028年4月以降、これまで控除対象だった一部の省エネ基準適合住宅が、住宅ローン控除の対象外となる予定です。今後は「新築であれば有利」という時代から、「性能を満たしていなければ税制優遇を受けられない」時代へ移行していくと考えられます。

固定資産税・登録免許税など取得・保有コストへの影響

固定資産税の軽減措置

新築住宅に対する固定資産税の軽減措置（戸建て3年、マンション5年など）は、従来どおり延長されています。これは、新築住宅の保有初期コストを抑える効果があり、住宅取得時の資金計画を立てるうえで引き続き重要な制度です。

登録免許税などの特例措置

土地・建物の所有権移転登記などにかかる登録免許税の特例措置も延長方向とされています。不動産取得時の初期費用を抑える制度であり、特に実需層にとっては実感しやすいメリットです。

2026年税制を踏まえた不動産の考え方

2026年度税制改正大綱は、単なる優遇延長ではなく、

• 中古住宅重視
• 省エネ・性能重視
• 制度の整理と選別

という色合いが強い内容となっています。

住宅ローン控除は延長されましたが、「どの住宅でも同じように使える制度」ではなくなりつつある点が最大のポイントです。

今後の不動産購入・売却・資産形成では、

• 立地・価格・築年数だけでなく
• 税制・性能要件・将来の制度変更

まで含めて検討することが、これまで以上に重要になります。制度を正しく理解し、自分にとって最適な選択をすることが重要となるでしょう。

今回の税制改正では、ローン控除の拡充、面積要件の緩和（40㎡台まで）が大きなポイントと考えます。住宅価格が高騰し、住宅ローン金利も上昇傾向の市況下で、時間的にも物件的にも検討の幅が広がった点はメリットと考えます。