変更登記義務化で注目の新制度「スマート変更登記」とは？

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの下山です。

今回は、2026（令和8）年4月1日から施行される「住所等変更登記の義務化」と、注目の新制度「スマート変更登記」についてご紹介いたします。今後、不動産を所有する全ての方にかかわる大切な制度ですので、ぜひ最後までご覧ください。

（写真はイメージです）

住所等変更登記の義務化とは？

これまで、住所や氏名が変わっても、不動産の登記名義を変更するかどうかは所有者の任意でした。しかし、所有者不明土地の増加や、災害時の迅速な対応に支障をきたす事例が相次いだことから、国はついに「変更登記の義務化」に踏み切りました。

義務の概要

• 対象者：不動産（土地・建物）の所有者（個人・法人問わず）
• 対象変更項目：氏名・住所（法人の場合は名称・住所）
• 登記申請期限：変更日から2年以内
• 違反時のペナルティ：正当な理由なく期限内に登記を行わない場合、5万円以下の過料の対象

これにより、所有者の情報が常に最新の状態に保たれ、不動産取引の透明性向上と行政対応の迅速化が期待されています。

従来の登記方法

従来の住所等変更登記は、法務局に対して所有者自らが手続きする方法です。

【必要書類】

• 前住所の記載がある住民票
• 戸籍の附票（転居歴が複数ある場合）
• 町名地番変更証明書（該当者のみ）

【費用】

• 登録免許税：1件につき1,000円
• 司法書士への報酬：9,900円程度から（事務所により異なります）

この方法は確実ですが、手間や費用がかかるため、登記を後回しにしがちな方が多かったのが現実です。

注目の新制度「スマート変更登記」とは？

そんな中、新たに導入されたのが「スマート変更登記」という制度です。これは、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を利用して、所有者の住所変更を自動的に把握し、所有者の同意を得たうえで職権にて登記変更を行う仕組みです。

スマート変更登記を利用するには、事前に「検索用情報の申出」という手続きが必要です。

【申出方法】

• 法務省の「かんたん登記申請」ページから、オンラインで申出
• 申出には、氏名、住所、生年月日、メールアドレス、不動産の地番などの情報が必要
• 電子証明書は不要

【申出のタイミング】

• 令和7（2025）年4月21日以降に所有権の名義人となった場合、登記申請書に検索用情報を併せて記載することで申出が完了
• 令和7（2025）年4月21日より前に所有権の名義人となっている場合、法務局に直接申出を行う必要

【住所等変更時の流れ】

検索用情報の申出が完了していると、住所や氏名の変更が住基ネットに反映された際、法務局が以下の手順で変更登記を行います。

1. 法務局が定期的に住基ネットを照会し、変更の有無を確認します。
2. 変更が確認されると、所有者に対し、変更登記を行ってよいかの確認メールが送信されます。
3. 所有者が同意の回答をすると、法務局が職権で変更登記を行います。

このプロセスにより、所有者は自ら登記申請を行うことなく、住所等変更登記が自動的に行われます。

町名地番変更、海外居住者は要注意

市町村の合併や行政区画の見直しなどで「町名地番」が変更された場合も、所有者の住所変更登記が必要です。

この場合は、「町名地番変更証明書」を市区町村役場で取得し、登記申請時に添付する必要があります。このような変更は不動産の売買時にも支障をきたす可能性があるため、できるだけ早めの対応が必要です。

海外居住者は住基ネットで住所等の変更を確認できないため、スマート変更登記の対象外となります。その場合、所有者自身で変更登記の申請を行う必要があります。

知っておきたい重要な期限

令和8（2026）年4月1日以降の変更：変更から2年以内に登記が必要
令和8（2026）年3月31日以前の変更：経過措置として、令和10（2028）年3月31日までに登記申請が必要

お心当たりのある方は、お早めの準備をおすすめいたします。

登記に関する相談・サポート

変更登記やスマート変更登記の手続きに不安がある方は、以下の窓口でサポートを受けることが可能です。

• 法務局：無料での相談や手続き案内
• 司法書士：代理申請や書類作成、手続き代行などを行ってくれます
• オンライン相談：Zoomなどによる無料相談を提供する事務所も増えているようです

まとめ

住所等変更登記の義務化により、不動産の登記情報がより正確になり、社会全体としても大きなメリットが期待されています。特に「スマート変更登記」を活用することで、負担を大幅に減らし、法令遵守をしっかりと実現できるようになります。

ご自身の所有する不動産について、住所や氏名の変更がある方は、今一度、登記の状態をご確認ください。

最後に

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それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

【REDS】不動産流通システム
下山　聡
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