【2026年版】住宅ローン控除とは？　条件・中古住宅での適用・確定申告まで分かりやすく解説

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の下山です。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たすことで、毎年支払う所得税や住民税の一部が軽減される制度です。マイホーム購入者にとって最大級の優遇制度で、数十万円から、場合によっては100万円以上の節税効果が期待できるため、住宅購入時には必ず確認しておきたい制度といえるでしょう。

一方で、「2026年も住宅ローン控除は受けられるの？」「中古マンションでも対象になる？」「年収や住宅性能によって違いはある？」「確定申告は必要？」といった疑問をお持ちの方も少なくありません。

そこで今回は、2026年時点の住宅ローン控除について、初めて住宅を購入する方にも分かりやすく解説します。

（写真はイメージです）

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の基本と仕組み

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入・新築・一定のリフォームをした場合に、年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税などが控除される制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。

例えば、年末時点の住宅ローン残高が3,000万円ある場合、定められた控除率（0.7％）をもとに控除額が算出され、毎年の所得税から差し引かれます。所得税で控除しきれなかった場合は、上限額の範囲内で住民税からも控除されます。そのため、多くの方にとって住宅購入後の家計を支える非常に重要な節税制度となっています。

2026年版 住宅ローン控除を受けるための4つの主な要件

2026年も住宅ローン控除を利用するためには、法律で定められた一定の条件を満たす必要があります。

主なポイント（適用要件）は次のとおりです。

1．自ら居住する住宅であること

投資用マンションや賃貸用の住宅は対象外です。取得・新築した住宅に、購入者本人が自ら居住することが必須条件となります。

2．住宅ローンの返済期間が10年以上であること

住宅ローン控除を受けるためには、原則として返済期間が10年以上の住宅ローンを利用している必要があります。短期のマイホームローンや親族からの借入金などは対象外となる場合があります。

3．合計所得金額などの所得制限

住宅ローン控除には所得制限が設けられています。年間の合計所得金額が一定額（原則2,000万円以下）を超える場合は対象外となりますので、事前の確認が大切です。

4．床面積および居住用割合の条件

住宅の床面積にも指定の条件があります。登記簿上の床面積が原則50㎡以上（条件を満たせば40㎡以上）必要であり、かつ床面積の2分の1以上が自己の居住用であることが求められます。マンション・戸建てともに対象ですが、条件を満たしているか確認しましょう。

中古マンション・中古戸建てでも住宅ローン控除は適用される？

中古マンションや中古戸建でも、要条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。

以前は「築20年以内（耐火建築物は25年以内）」という築年数制限がありましたが、現在は税制改正により見直され、1982（昭和57）年1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準に適合する住宅）であれば、原則として対象となります。

さらに、1981年以前に建築された旧耐震基準の住宅であっても、耐震基準適合証明書の取得などにより新耐震基準への適合が確認できれば、控除対象となるケースがあります。

中古住宅を検討している方は、購入前に対象物件が対象となるか確認しておくと安心です。

新築と中古の違いは？ 「省エネ性能」による控除額の差

新築住宅と中古住宅のどちらであっても基本的な制度の仕組みは同じですが、住宅の「環境性能（省エネ性能）」によって借入限度額や控除期間が大きく異なります。

近年は国の環境政策の一環として、省エネ性能が高い住宅を優遇する仕組みが強化されています。

• 長期優良住宅・低炭素住宅
• ZEH水準省エネ住宅
• 省エネ基準適合住宅

これらは、いわゆる「その他の一般住宅」に比べて借入限度額が高く設定されており、節税効果が大きくなります。これからマイホームを購入される方は、物件の価格や立地だけでなく、こうした「住宅性能」も重要な比較・判断材料にするとよいでしょう。

住宅ローン控除の手続き｜初年度の確定申告と2年目以降の年末調整

住宅ローン控除を受けるためには、初年度は確定申告が必要です。会社員（給与所得者）の方であっても、初年度だけはご自身で確定申告を行います。2年目以降は、会社員であれば年末調整で手続きができるケースが一般的です。

初年度に必要となる主な書類は、以下のとおりです。

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 住宅ローンの年末残高証明書（金融機関より送付）
• 建物の登記事項証明書（登記簿謄本）
• 不動産売買契約書または建築請負契約書の写し
• 本人確認書類（マイナンバーカード等）
• その他、省エネ性能証明書など（該当する場合）

金融機関や税務署・市区町村から送付される書類もありますので、紛失しないよう保管しておきましょう。

失敗しないために！　購入契約前に確認すべき注意点

住宅ローン控除は非常に節税効果が高く魅力的な制度ですが、「この物件は対象になると思っていたのに対象外だった」という失敗談もゼロではありません。

特に中古住宅では、以下の条件によって適用可否や控除額が変わることがあります。

• 建築確認日や築年数
• 登記簿上の内ノリ床面積（ポータルサイトの表示と異なる場合あり）
• 省エネ性能証明書の有無
• 実際の入居時期

そのため、物件の売買契約を結ぶ前に、不動産会社に住宅ローン控除の適用対象かどうかを確認しておくことをおすすめします。また、制度は税制改正によって変更される場合があります。購入時点での最新情報を確認し、必要に応じて税理士や所轄税務署へ相談すると安心です。

まとめ｜安心のマイホーム購入は【REDS】下山にお任せください

住宅ローン控除は、マイホーム購入後の家計を大きく支えてくれる心強い制度です。条件や手続きについて気になる点がございましたら、いつでもお気軽にご相談ください。

SUUMOやHOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトのURLをコピーして、私、下山までメールでお送りください。

売主と直接取引できる物件は仲介手数料無料、仲介会社が入っている場合は仲介手数料割引で対応可能です。

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それでは、また次回お会いしましょう。

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