みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建てなのか？
・立地や周辺環境は？
・間取りや広さは？
・購入時に掛かる費用は？
・省エネ基準に適合しているのか？

国としては、2050年のカーボンニュートラルに向けて、段階的に省エネ性能の基準を引き上げる予定のようです。そのため、基準が変わったり新しい制度ができたりすると、省エネ性能を評価する基準も複雑になっていきます。

専門知識のない消費者がそれらを理解することは難しいため、もっと簡単に分かりやすく、不動産ポータルサイトでも省エネ性能ラベル表示を掲載する動きがあるようです。この件について、詳しく解説します。

省エネ性能ラベルは不動産ポータルサイトに2024年4月から掲載

不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）や国土交通省などによる「省エネ性能表示制度で住宅の省エネ化は進むのか？」をテーマとした記者発表会が開催されました。

2024年4月から始まる「省エネ性能表示制度」に関する説明会でしたが、国の制度について、アットホーム、LIFULL HOME’S、SUUMOの主要不動産ポータル事業者が深くかかわっていることが重要です。

現在、不動産を探す方は、最寄りの駅に降りて駅周辺の不動産会社を回るのではなく、まずはSUUMO、アットホーム、LIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで希望条件に合致する不動産をチェックしてから、問い合わせるのが一般的な流れです。

住宅ローン控除にも省エネ性能が関係してくる国の制度では、ポータルサイトをもっとわかりやすくする必要があります。今回の記者発表会では、2024年4月より、省エネ性能ラベルを各種不動産ポータルサイトに掲載対応することが発表されました。

省エネ性能ラベルを見れば、住宅を選ぶ際に評価を示す★の数や目安光熱費が示されているので、大いに役立ちそうです。

省エネ性能表示制度ってなに

新しい「省エネ性能表示制度」とは、「販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで、消費者が建築物を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度」です。

改正建築物省エネ法に基づき、国土交通省では「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度に関する検討会」を設置して省エネ性能の表示ルールなどについて検討し、9月25日に「建築物の省エネ性能表示制度のガイドライン等」を公表しました。

省エネ性能表示制度のガイドライン等のポイント

省エネ性能表示制度ガイドラインのポイントは以下のとおりです。

●開始時期：2024年4月（これ以降に建築確認申請を行う新築および再販売・再賃貸される物件）
●努力義務になること：広告する際に省エネ性能ラベルを表示する
●対象：住宅や建築物を販売・賃貸する事業者（物件の売主や貸主、サブリース事業者など）
●罰則：従わない場合は国が勧告等を行う（既存建築物は対象外）
●目的：省エネ性能を示すラベルや評価書を発行し、消費者が省エネ性能の把握や比較ができるようにする

該当する物件については、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」が発行されることになるようです。

「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」とは？

「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」を発行するには、「自己評価」と「第三者評価」のいずれかで行うようです。販売・賃貸事業者が国の指定するWebプログラムなどを使って自分たちで評価を行うのが「自己評価」、第三者評価機関に評価を依頼するのが「第三者評価」で、その場合は、省エネルギー性能に特化した評価・表示制度である「BELS（ベルス）」を使うとされているようです。

「省エネ性能ラベル」の3つの特徴

（1）エネルギー消費性能が星の数で分かる

国が定める省エネ基準より消費エネルギーが少ないほど、星の数が増えるというルールで表示されます。省エネ基準に適合していれば★1つ。それより10％削減するごとに、★が1つずつ増える計算になります。

ただし、エネルギーを使っても、太陽光発電などで補えばさらに削減できるので、★4つ以上は再生エネルギー設備がある場合に付けられます。そのため、★4つからは★が光るようなデザインになっているようです。再エネ設備の有無や削減率により、光らない★が4つのケースや3つ目以下で光る★が付くケースもあるようです。

（2）断熱性能が数字で分かる

建物から熱が逃げにくく、日射しなどの外からの熱が入りにくい、すなわち断熱性能に優れているほど数字が大きくなります。国が定める省エネ基準に適合していれば「4」、ZEH（ゼッチ）水準に達していれば「5」になるようです。

※ZEH水準とは省エネ基準適合住宅より、一次エネルギー消費量が20％以上削減（再生エネルギーを除く場合）されたもの

（3）目安光熱費が金額で分かる

その住宅の省エネ性能であれば電気やガスなどの年間消費量がどの程度になるか計算し、エネルギー単価をかけて算出した年間光熱費が目安として表示されます。ただし、家族が何人でどんな暮らし方をするかで実際に使う光熱費は異なるため、あくまで目安としての金額のようです。

目安光熱費は任意項目なので、表示される場合もされない場合もあります。表示されていないからといって、義務に反しているわけではないとの見解です。

「エネルギー消費性能の評価書」については、省エネ性能ラベルの内容を詳しく解説した書類となります。評価書は消費者に渡されますので、必ず保管しましょう。新築住宅を購入してその後に売却する場合に、この評価書があれば（仕様を変更していないなど、省エネ性能が維持されていることが条件）、売る際の広告でもラベルが使用できるとのことです。

実際に運用されてみないことには、わからないこともありますが、業界を挙げて消費者にわかりやすく伝えることに取り組んでいくことは大切だと思います。

制度や基準自体が世の中と共に変化しています。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。

【REDS】不動産流通システム
下山　聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp