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下山 聡(宅建士・リフォームスタイリスト)

理想の住まいを手に入れるお手伝いをしていきます。

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公開日:2024年3月21日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、宅建士・宅建マイスターの下山聡です。

最近お客様からよく聞く言葉があります。

「下山さん、この物件って専任物件だから、REDSではお取り扱いできないんですよね?」
「この物件、専任物件と聞いていたので、お問い合わせしていませんでした」
「専任物件だから、内覧できないのが当たり前ですよね」

どうも「専任物件」というものについて、間違った認識の方が多いようです。今回は専任物件について解説します。

専任物件

専任物件について誤解が多い原因は不動産会社の印象操作

専任物件について誤った認識が広まっている理由としては、他社様の物件の担当者が「この物件は、弊社が売主様から専任で預かっている専任物件です」と伝えていることが原因のようです。

「専任で預かっている」と聞くと、お客様は、どのように想像するでしょうか。

「専任物件なのだから、この不動産会社しか、この物件を紹介できないのだろう」
「この不動産会社しか紹介できないのであれば、未公開物件だろう」
「専任で預かるくらいの物件だから、いい物件なのかもしれない」

このような、想像をお客様にさせるために、わざわざ、専任や専任物件と伝えていると考えられます。印象操作以外の何ものでもありません。

一方、われわれ不動産会社が、専任物件と聞くとどのようなことをイメージするでしょうか。

  • 専任媒介契約を売主様と締結している不動産業者
  • 専任物件だから、預かって7日以内に不動産業者間のデータベース(レインズ)に掲載される
  • この会社が売主様側の仲介会社
  • レインズに掲載されていなくても、この会社に連絡すれば、内覧できる

上記のような感じではないでしょうか。

専任物件とよく似た「専任媒介契約」について

先ほど、「専任媒介契約」という言葉が出ました。専任媒介契約について解説します。

専任媒介契約とは、不動産売却において依頼主(売主)が他の不動産業者に依頼をせず、売却活動を完全に不動産業者1社に一任する契約形態です。この契約を結ぶと、依頼主は契約期間中に他の不動産業者へ売却依頼を出すことを禁じられ、宣伝活動や購入希望者との交渉など売却活動の全てを契約した不動産業者にお願いする形となります。

つまり、専任媒介契約とは、売主様と不動産業者(売主様側仲介会社)との間の契約の種類ですので、買主様には、ほとんど関係ない話となります。専任物件という言葉はよく似ているのですが、似て非なることを指しています。

売主様と不動産業者(売主様側仲介会社)との間の契約の種類

不動産売却において、専任媒介契約のほかに、専属専任媒介契約および一般媒介契約の計3つの主要な契約形態が存在します。以下にそれぞれの契約の特徴を説明します。

専任媒介契約

  • 不動産会社1社にのみ売却活動を依頼する契約です。
  • 一般的な契約期間は約3カ月で、その間は他の不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。
  • 物件情報はレインズに登録(締結後の翌日から7日以内)され、売主への報告義務があります。
  • 売却活動の報告頻度(2週間に1回以上)が高く、積極的に売却活動が行われます。

専属専任媒介契約

  • 専任媒介契約と同様、不動産会社1社にのみ売却活動を依頼する契約です。
  • 売主自身が物件の買主を見つけても、契約を結んだ不動産会社を介さずに売却できません。
  • 物件情報はレインズに登録(締結後の翌日から5日以内)され、売主への報告義務があります。
  • 売主への報告頻度(1週間に1回以上)が高いため、安心感があります。

一般媒介契約

  • 複数の不動産会社と契約できます。
  • 自分で購入希望者を見つけた場合、直接取引が可能です。
  • 物件情報のレインズへの登録義務や売主への報告義務はありません。

売主様と不動産業者(売主様側仲介会社)との間の契約は、上記3種類です。
つまり、売主様から専任で預かっている専任物件とは、専任媒介契約締結後、7日以内に不動産業者のデータベース(レインズ)への登録義務があります。レインズに登録された物件は、どの不動産業者でもご紹介できる物件です。

一方、専任物件でも、「囲い込み」をするために、レインズに登録していない場合もあります。その行為は本来、宅建業法違反です。専任物件とは、その不動産業者だけが紹介できる未公開物件とは異なることがわかっていただけたでしょうか。

未公開物件とは?

では、未公開物件の現状について解説します。

ここ数十年で、お客様の不動産の探し方がかなり変化しました。以前は、住みたいエリア周辺の不動産会社に足を運び、店頭で物件を紹介してもらっていたと思います。今では、SUUMOをはじめ、不動産ポータルサイトでまず欲しい物件を検索してからお問い合わせするというふうに探し方が変化しました。

新しい物件をお預かりした不動産業者は、店頭に来てくれたお客様にだけ紹介することがありました。これが未公開物件といわれる物件です。

ところが、今では直接来店してくれるお客様が減ってしまったため、まずは、SUUMOなどのポータルサイトに掲載してお客様に来店していただくように変化しました。そのため、現在では、物件情報は不動産業者よりもそのエリアを毎日チェックされているお客様のほうが詳しいのが現状です。

また、不動産業者のデータベース(レインズ)へは、専任媒介、専属専任媒介の場合、お預かりしてから5日もしくは、7営業日以内に登録しなければならない義務があります。裏を返せば、5日もしくは、7営業日までは、登録しなくてもよいです。その間、SUUMO等のポータルサイトに掲載してお客様からの反響を獲得することが多いです。

つまり、実質、未公開物件は、ほとんど存在しないことになります。

まとめ

物件情報は、新しい物件を不動産業者が登録した段階で更新されます。新規物件をいち早く手に入れたい場合は、まず、SUUMOやポータルサイトなどにお探しの条件を入力して、新規物件が出たら通知してもらう設定にすることをおすすめいたします。

通知された新規物件を下山まで送付いただければ幸いです。

不動産会社が所有する物件は、仲介手数料は無料。個人の方が所有する物件は、仲介手数料が割引となります。仲介可能か否か、仲介手数料はいくらになるのかをお調べして、ご連絡いたします。お気軽にお問合せ下さい。

少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

【REDS】不動産流通システム
下山 聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp

 

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公開日:2024年2月13日

みなさま、こんにちは。

《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェントの下山聡です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか?
・マンションなのか、戸建てなのか?
・立地や周辺環境は?
・間取りや広さは?
・購入時に掛かる費用は?
・今後のマンションや戸建てはどうなっていくのか?
・補助金や優遇制度は?

今回は、家を購入する上で気になる、住むならマンションと戸建て、どっちがいいのかを比較してみました。

マンションと戸建て

マンションと戸建て、特徴の違い

立地・利便性

一般的には駅の近くにマンションが建ち、駅から少し離れて戸建てが建てられていることが多いです。マンションはもともとコンパクトで効率的な住まいとして、通勤や買い物など利便性の高い駅近くで建設されてきました。

一方、戸建ては静かで落ち着いた環境を求めて建てられていることが多いといえます。そのため、立地を優先するならマンション、環境優先なら戸建て、というイメージです。

間取り・広さ

マンションは広さはそれほどではないものの、無駄がなく、効率的な間取りになっていることが多いのが特徴です。階段の上り下りがないので家事が楽ですし、段差が少ないのでお年寄りや子どもにも安全です。

一方、戸建ては居住面積が広めのため、リビングなどパブリック空間と個室などプライベート空間を分けやすい点は長所といえます。また、注文住宅なら空間の有効活用や思い通りの自由な間取りが可能となります。

設備・仕様

住戸内の設備については、マンションと戸建てでは、新築物件では大きな差はないように感じます。

大きな違いとしては、排水口で生ゴミを処理できるディスポーザーのようにマンションでなければ設置しにくいものや、太陽光発電など戸建てのほうが設置しやすいものがあります。以前はマンションにしかなかった宅配ボックスも、ポスト脇に設置している戸建ても増えてきました。

セキュリティ

一般的にはマンションが優れているとされています。新しい物件だと二重、三重のオートロックに加え、大規模物件では警備員による24時間パトロール体制もあります。

戸建てもホームセキュリティが普及しているものの、マンションと比較すると確実性やスピード対応という面からはかないません。

車の利用

マンションは規模が大きくなるほど住戸と駐車場の距離が長くなる可能性があります。さらに機械式だと出し入れに時間がかかることもあるでしょう。

戸建ては、玄関を出てすぐ車に乗り降りできるので、荷物の出し入れも楽でストレスがないのが利点です。またマンションでは駐車場利用料金がかるのに対し、ほとんどの戸建ては自宅の敷地内に駐車場を置いているためかからないのも大きな違いといえます。

マンションと戸建ての住み心地の違い

日当たり・眺望

日当たりと眺望の良さは階高があるマンションの大きなメリットといえます。タワーマンションでなくても、中高層階では開放感のある暮らしを実現できます。

戸建ては南面に建物があるかないか、隣戸との距離が保たれているかによって大きく変わります。南面に空間があれば日当たりは確保できますが、高台でない限り眺望は期待しにくいでしょう。ただ、戸建ては、住戸が並んでいるマンションと違い、各居室の採光は明るくなります。

風通し・採光

風が通り抜けて家の中が明るいための条件は、窓の数の多さです。マンションは角住戸ではない限り、窓の数が限られるため、通常はバルコニー側と共用廊下側の2つの面に複数の窓がありますが、日中でも点灯が必要な空間も少なくありません。

一方、戸建ては各部屋に複数の窓があることが多く、隣戸と極端に接近している場合を除き、風通し・採光ともに優れています。

騒音や生活音

マンションは床や壁を通して建物内部の音が伝わりやすく、戸建ては窓など開口部が多いことから外部からの音が侵入しやすいのが特徴です。日々の生活においては、マンションでは上下、左右の隣接住戸の生活音、戸建ては隣近所の騒音が問題になるケースが出てきます。

どちらも隣近所への配慮や思いやりが大切になります。

暑さ・寒さ

マンションはコンクリートでできているので、断熱・機密性能に優れています。しかも上下左右を囲まれているので冬でも暖かく快適に過ごせます。ただし、最上階などは夏には熱が逃げず、室内が冷えにくいことがあります。

戸建ても、マンションほどではありませんが、最近の新築物件では高気密・高断熱仕様が増えているようです。

管理

日常の清掃やメンテナンスについては、管理費としてお金を毎月支払うことで、直接自分で行う必要がないのが、マンションです。一方、時間と労力はかかりますが、自分で管理できるのが、一戸建てです。

家に対して自分でメンテナンスしたりするのが苦にならない人は戸建て、そうしたことが面倒な人にはマンションが向いている気がします。

近所付き合い・ゴミ出し

マンションでは必要以上に近所付き合いを気にする必要がなく、24時間いつでもゴミ出しができる場合もあり便利です。

戸建ては、敷地内にゴミ集積所がないため、決められた日時にゴミを出すことが多いです。またゴミ集積所の清掃当番などが持ち回りである場合は、一定のご近所付き合いが必要になる場合があります。

まとめ

今回は、マンションと戸建ての特徴と住み心地について、調べてみました。上記の記載は、ほんの一例です。実際には、ご自身の生活スタイルによって、マンションも戸建ても、自由にお選びいただけますと幸いです。

少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。
それでは、また、お会いしましょう。

【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

【REDS】不動産流通システム
下山 聡
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公開日:2024年1月6日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか?
・マンションなのか、戸建てなのか?
・立地や周辺環境は?
・間取りや広さは?
・購入時に掛かる費用は?
・今後のマンションはどうなっていくのか?
・補助金や優遇制度は?

今回は、家を購入する上で気になる補助金や優遇制度について、お調べいたしました。

省エネ住宅

令和5年度補正予算で住宅に関して優遇があるもの

令和5年度補正予算について、概算が閣議決定しました。国土交通省関係の補正予算の中から、住宅・不動産に関するものを中心に、どういった政策があってどのような優遇が受けられるようになるのかお調べしました。

子育てエコホーム支援事業への予算2,100億円

子育てエコホーム支援事業とは、聞いたことがあるような、ないような、名称ですね。国土交通省では、「エネルギー価格などの物価高騰の影響を受けやすい子育て世帯や若者夫婦世帯による、高い省エネ性能を持つ新築住宅を購入したり、既存住宅を省エネ改修したりしやすくして、2050年カーボンニュートラルの実現を図る」ための予算を2100億円、充てるそうです。

「子育てエコホーム支援事業」は全く新しい事業ではなく、いままでの下記支援事業に似ております。

・こどもみらい住宅支援事業:令和3年度補正予算542億円、令和4年度予備費等600億円
・こどもエコすまい支援事業:令和4年度補正予算1500億円、令和5年度当初予算209.35億円

上記支援事業は、いずれも予算に達して早期に受付を終了したことを受けた、新しい支援事業が、「子育てエコホーム支援事業」です。予算を拡大し、適用条件などを変更しているので、以前の支援事業と同じ条件ではないことが要注意です。

「子育てエコホーム支援事業」は、以前の支援事業と同様に、子育て世帯または若者夫婦世帯が、省エネ性能の高い住宅の新築や、住宅の一定のリフォームをおこなうことで対象となります。しかし、補助額とその条件が少し異なります。

子育てエコホーム支援事業の補助対象

(1)子育て世帯または若者夫婦世帯による省エネ性能の高い住宅の新築(注文住宅/新築分譲住宅の購入)

・長期優良住宅の場合 【補助額】100万円/戸
・ZEH住宅の場合   【補助額】80万円/戸
※「子育て世帯」とは、18歳未満の子どもがいる世帯、「若者夫婦世帯」は、いずれかが39歳以下の夫婦世帯
※ZEH住宅とは強化外皮基準かつ再エネを除く一次エネルギー消費量▲20%に適合するもの

(2)住宅の一定のリフォーム

【必須工事】住宅の省エネ改修
【任意工事】子育て対応改修、バリアフリー改修、空気清浄機能・換気機能付きエアコン設置工事等
【補助額】リフォーム工事内容に応じて定める額
【上限額】子育て世帯または若者夫婦世帯:上限30万円/戸

・長期優良住宅リフォームの場合は上限45万円/戸
・子育て世帯・若者夫婦世帯が既存住宅購入を伴う場合は上限60万円/戸
・その他の世帯:上限20万円/戸
※その他の世帯が長期優良住宅リフォームを行う場合は上限30万円/戸

いずれも、事前に登録した事業者により、閣議決定日の2023年11月2日以降に工事に着工したものが対象で、補助金の申請は事業者が行うものとされています。

住宅の省エネ化に対する補助事業は、現在も、国土交通省と経済産業省、環境省の連携による「住宅省エネ2023キャンペーン」が実施されております。「こどもエコすまい支援事業」以外の事業はまだ補助金の申請を受け付けているようです。こちらも、「住宅省エネ2024キャンペーン」が予定されているようですが、新しいキャンペーンも少し内容が変わるようです。

住宅省エネ2024キャンペーンの対象

住宅の省エネリフォーム等を支援する補助制度で、住宅の省エネ改修、断熱窓への改修、高効率の給湯器の導入支援の補助制度をワンストップで利用可能とするもの。

(1)断熱窓への改修促進等による住宅の省エネ・省CO2加速化支援事業(先進的窓リノベ事業の後継)

高断熱窓の設置:【補助額】工事内容に応じて定める額(補助率1/2相当)上限200万円/戸

(2)高効率給湯器導入促進による家庭部門の省エネルギー推進事業費補助金(給湯省エネ事業の後継)

高効率給湯器の設置:【補助額】高効率給湯器の機器・性能ごとに定める額

(3)既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業(新規事業)

既存賃貸集合住宅におけるエコジョーズ等の取り替え

(4)子育てエコホーム支援事業

子育てエコホーム支援事業で定める必須の省エネ改修を行うだけでなく、キャンペーンの(1)~(3)のいずれかの工事を行った場合でも、(4)の任意工事が支援事業の対象となり、複数の支援事業を申請する場合は一つの窓口で申請できるなどの連携が行われるようです。

子育て世帯を応援する【フラット35】子育てプラスを新設

子どもの人数に応じて金利を引き下げる【フラット35】子育てプラスを新設し、子育て世帯、または若年夫婦世帯に対して全国一律で子どもの人数等に応じて一定期間借入金利を引き下げするようです。
(新しいポイント制度を導入し、金利引下げ幅を従来の最大年▲0.5%から最大年▲1.0%に拡充します)

詳細は、各ホームページを参考にしていただけますと幸いです。

今回の補助金や優遇制度は、子育てと省エネ住宅がメインのようです。

 

制度や基準自体が世の中と共に変化してまいります。
月日が流れれば、そこに住む人も家も変化いたします。
私もしっかりと変化していきたいと思います。
少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

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公開日:2023年11月29日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

●どのような家に住みたいのか? マンションなのか、戸建てなのか?
●立地や周辺環境は?
●間取りや広さは?
●購入時に掛かる費用は?
●今後のマンションはどうなっていくのか?

現在、老朽化しているマンションの多くで、マンション所有者の高齢化や修繕工事の工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足しているとのことです。長寿命化工事が適切に行われないと、マンションの外壁の剥落など、ゆくゆくは廃墟化が避けられず、周囲への大きな悪影響が生じ、行政代執行による取り壊しとなれば、多額の行政負担が生じることとなります。

このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的として、令和5年度税制改正大綱に「長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置」(マンション長寿命化促進税制)の創設が盛り込まれました。今回はこの問題について解説します。

マンション修繕

マンション長寿命化促進税制に盛り込まれた内容

長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する特例措置の創設の背景

○多くの高経年マンションにおいては、高齢化や工事費の急激な上昇により、長寿命化工事に必要な積立金が不足。
○長寿命化工事が適切に行われないと、外壁剥落・廃墟化を招き、周囲への大きな悪影響や除却の行政代執行に伴う多額の行政負担が生じる。建て替えのハードルも高く、マンションの長期使用を促す必要がある。
○このため、必要な積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることが必要。

税制改正の概要

〇管理計画の認定を受けたマンション等において、長寿命化工事が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額が減額される。
〇減額割合は、6分の1~2分の1の範囲内(参酌基準:3分の1)で市町村が条例で定める。

対象マンション

○築後20年以上が経過している10戸以上のマンションであること。
○長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施していること。
○長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保していること。

対象工事

○令和5年4月1日から令和7年3月31日までの間に完了した長寿命化工事

上記の税制改正は、期間が限られているため、どこまで効果があるか正直わかりませんが、それでも固定資産税額が減額されることは、大変喜ばしいことです。マンションの新築時点では気にならないことも、月日が経っていくと、さまざま不具合が出てきます。適正にマンションを維持、管理していくことが大切で、管理組合や管理会社の腕の見せ所ですが、国としても、できるだけバックアップするような政策を行っています。

近年のマンション政策の取組

マンション

○国土交通省は、2020年6月にマンション管理適正化法、マンション建替円滑化法を改正。
○改正マンション管理適正化法では、国による基本方針の策定のほか、地方公共団体の役割を明確に位置付けるものとして、マンション管理適正化推進計画の作成。一定の基準を満たすマンションの管理計画の認定制度、管理適正化のための助言・指導・勧告制度を創設した。
○改正マンション建替円滑化法では、除却の必要性に係る認定制度を拡充し、従来までの耐震性不足のマンションのほか、火災安全性不足、外壁剥落の危険性のあるマンションを対象に加えるほか、団地における敷地分割制度を創設した。
○2021年6月には、デジタル化や新型コロナウイルス感染症への対応として、マンション標準管理規約を改正し、ITを活用した総会・理事会、置き配に係る内容を位置づけた。また、同年9月にはマンション管理計画認定制度の認定基準となる「長期修繕計画作成ガイドライン」および「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定を行った。
○2022年4月には、改正マンション管理適正化法および改正マンション建替円滑化法が全面施行となり、あわせて(公財)マンション管理センターでは、新築マンションを対象とした予備認定の仕組みを開始した。さらに、管理計画認定や予備認定を取得したマンションに対するインセンティブとして、独立行政法人住宅金融支援機構による融資の金利引き下げ措置が行われている。
○2022年10月には、管理適正化に向けた課題や地方公共団体における先進的な取り組みを共有する場として「マンション管理適正化シンポジウム」を開催した。
○2023年4月には、マンションの長寿命化に資する大規模修繕工事を促すための固定資産税額を減額する税制措置(マンション長寿命化促進税制)を創設した。

近年、国は上記のような政策をおこなっております。制度や基準自体が世の中とともに変化しています。月日が流れれば、そこに住む人も家も変化します。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

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公開日:2023年10月23日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか?
・マンションなのか、戸建てなのか?
・立地や周辺環境は?
・間取りや広さは?
・購入時に掛かる費用は?
・省エネ基準に適合しているのか?

国としては、2050年のカーボンニュートラルに向けて、段階的に省エネ性能の基準を引き上げる予定のようです。そのため、基準が変わったり新しい制度ができたりすると、省エネ性能を評価する基準も複雑になっていきます。

専門知識のない消費者がそれらを理解することは難しいため、もっと簡単に分かりやすく、不動産ポータルサイトでも省エネ性能ラベル表示を掲載する動きがあるようです。この件について、詳しく解説します。

省エネ性能

省エネ性能ラベルは不動産ポータルサイトに2024年4月から掲載

不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)や国土交通省などによる「省エネ性能表示制度で住宅の省エネ化は進むのか?」をテーマとした記者発表会が開催されました。

2024年4月から始まる「省エネ性能表示制度」に関する説明会でしたが、国の制度について、アットホーム、LIFULL HOME’S、SUUMOの主要不動産ポータル事業者が深くかかわっていることが重要です。

現在、不動産を探す方は、最寄りの駅に降りて駅周辺の不動産会社を回るのではなく、まずはSUUMO、アットホーム、LIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで希望条件に合致する不動産をチェックしてから、問い合わせるのが一般的な流れです。

住宅ローン控除にも省エネ性能が関係してくる国の制度では、ポータルサイトをもっとわかりやすくする必要があります。今回の記者発表会では、2024年4月より、省エネ性能ラベルを各種不動産ポータルサイトに掲載対応することが発表されました。

省エネ性能ラベルを見れば、住宅を選ぶ際に評価を示す★の数や目安光熱費が示されているので、大いに役立ちそうです。

省エネ性能表示制度ってなに

新しい「省エネ性能表示制度」とは、「販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで、消費者が建築物を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度」です。

改正建築物省エネ法に基づき、国土交通省では「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度に関する検討会」を設置して省エネ性能の表示ルールなどについて検討し、9月25日に「建築物の省エネ性能表示制度のガイドライン等」を公表しました。

省エネ性能表示制度のガイドライン等のポイント

省エネ性能表示制度ガイドラインのポイントは以下のとおりです。

●開始時期:2024年4月(これ以降に建築確認申請を行う新築および再販売・再賃貸される物件)
●努力義務になること:広告する際に省エネ性能ラベルを表示する
●対象:住宅や建築物を販売・賃貸する事業者(物件の売主や貸主、サブリース事業者など)
●罰則:従わない場合は国が勧告等を行う(既存建築物は対象外)
●目的:省エネ性能を示すラベルや評価書を発行し、消費者が省エネ性能の把握や比較ができるようにする

該当する物件については、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」が発行されることになるようです。

「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」とは?

「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」を発行するには、「自己評価」と「第三者評価」のいずれかで行うようです。販売・賃貸事業者が国の指定するWebプログラムなどを使って自分たちで評価を行うのが「自己評価」、第三者評価機関に評価を依頼するのが「第三者評価」で、その場合は、省エネルギー性能に特化した評価・表示制度である「BELS(ベルス)」を使うとされているようです。

「省エネ性能ラベル」の3つの特徴

(1)エネルギー消費性能が星の数で分かる

国が定める省エネ基準より消費エネルギーが少ないほど、星の数が増えるというルールで表示されます。省エネ基準に適合していれば★1つ。それより10%削減するごとに、★が1つずつ増える計算になります。

ただし、エネルギーを使っても、太陽光発電などで補えばさらに削減できるので、★4つ以上は再生エネルギー設備がある場合に付けられます。そのため、★4つからは★が光るようなデザインになっているようです。再エネ設備の有無や削減率により、光らない★が4つのケースや3つ目以下で光る★が付くケースもあるようです。

(2)断熱性能が数字で分かる

建物から熱が逃げにくく、日射しなどの外からの熱が入りにくい、すなわち断熱性能に優れているほど数字が大きくなります。国が定める省エネ基準に適合していれば「4」、ZEH(ゼッチ)水準に達していれば「5」になるようです。

※ZEH水準とは省エネ基準適合住宅より、一次エネルギー消費量が20%以上削減(再生エネルギーを除く場合)されたもの

(3)目安光熱費が金額で分かる

その住宅の省エネ性能であれば電気やガスなどの年間消費量がどの程度になるか計算し、エネルギー単価をかけて算出した年間光熱費が目安として表示されます。ただし、家族が何人でどんな暮らし方をするかで実際に使う光熱費は異なるため、あくまで目安としての金額のようです。

目安光熱費は任意項目なので、表示される場合もされない場合もあります。表示されていないからといって、義務に反しているわけではないとの見解です。

「エネルギー消費性能の評価書」については、省エネ性能ラベルの内容を詳しく解説した書類となります。評価書は消費者に渡されますので、必ず保管しましょう。新築住宅を購入してその後に売却する場合に、この評価書があれば(仕様を変更していないなど、省エネ性能が維持されていることが条件)、売る際の広告でもラベルが使用できるとのことです。

実際に運用されてみないことには、わからないこともありますが、業界を挙げて消費者にわかりやすく伝えることに取り組んでいくことは大切だと思います。

制度や基準自体が世の中と共に変化しています。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

 

それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。

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公開日:2023年9月19日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの下山です。

さて、今後施行が予定されている建築基準法の改正内容の中で、木造住宅の建築確認の条件が厳しくなりそうですので、解説します。

建築

建築確認って何?

建物を建てるときには、自治体や指定検査機関が行う、建物や地盤が建築基準法や自治体の条例などに適合しているかの事前審査や、建築完了後の検査を受けます。これを「建築確認」といいます。

都市計画区域や準都市計画区域、準景観地区内では、基本すべての木造住宅に対して建築確認が必要です。ただし、2階建て以下かつ床面積500㎡以下の木造住宅については、建築士が設計・工事管理をした場合には、構造計算(建築確認時に構造耐力などの審査や検査)の省略が認められています。

構造計算って何?

構造計算とは、建築物や土木構造物などが、さまざまな荷重によってどのように変形や応力が生じるかを数値的に求めることです。

構造計算の方法や内容は、構造物の種類や規模、用途、地域などによって異なり、建築基準法やその他の関連法令に適合するように行われます。構造計算によって、構造物の安全性や使用性を確認することができます。

建築基準法改正のポイント

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し、階高の高い木造建築物等の増加を踏まえた構造安全性の検証法の合理化を図り、建築基準法が改正されます。施行日は、公布の日から3年以内(2025年4月1日施行予定)です。

改正の主なポイントは以下のとおりです。

・建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し
・階高の高い3階建て木造建築物の構造計算の合理化
・構造計算が必要な木造建築物の規模の引き下げ

それぞれのポイントについて、詳しく説明していきます。

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し

建築基準法では、原則すべての建築物を対象に、工事着手前の建築確認や、工事完了後の完了検査など必要な手続きを設けています。今般、すべての建築物に義務づけられる省エネ基準への適合や、省エネ化に伴い重量化する建築物に対応する構造安全性の基準への適合を、審査プロセスを通じて確実に担保し、消費者が安心して整備・取得できる環境を整備するため、木造建築物の建築確認検査や審査省略制度の対象を見直し、非木造と同様の規模とするそうです。

都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内の、平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物は、構造によらず、構造規定の審査が必要になります。省エネ基準の審査対象も同一の規模となります。

都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区外は、構造によらず、階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物が建築確認の対象になります。

階高の高い3階建て木造建築物の構造計算の合理化

現行では、高さ13メートルまたは軒高9メートルを超える木造建築物を建築する場合、高度な構造計算により構造安全性を確認する必要があります。

一方で、近年の建築物では、階高を高くした建築物のニーズが高まっていることから、今般の改正により、2級建築士による簡易な構造計算で設計できる建築物の規模について、高さ13メートル以下かつ軒高9メートル以下から、階数3以下かつ高さ16メートルへ拡大します。

これに伴い、建築士法でも、2級建築士の業務範囲について、階数が3以下かつ高さ16メートル以下の建築物にするなどの改正を行います。

構造計算が必要な木造建築物の規模の引き下げ

昨今、大空間を有する建築物が増加しており、これらの建築物に対応した構造安全性の確保が必要となっています。

そのため、2階建て以下の木造建築物で、構造計算が必要となる規模について延べ面積が500㎡を超えるものから、300㎡超えるものまでに規模を引き下げます。

まとめ

これまで構造規定などの審査が不要だった建物も、きちんと建築士が設計している以上、決して安全性が疎かにされていたわけではありません。それでも安全を確認する範囲が広がることは、家を購入する方にとって、より安心できるようになるといえるでしょう。

基準や法自体は世の中の変化とともに変化するものです。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

【REDS】不動産流通システム
下山 聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp

 

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最終更新日:2023年8月21日
公開日:2023年8月16日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どの様な家に住みたいのか?
・マンションなのか、戸建なのか?
・立地や周辺環境は?
・購入時に掛かる費用は?

そして、せっかくならできるだけ快適に暮らしやすい間取りで住みたいですよね。今回は、間取り図によくある『S』(納戸やサービスルーム、DEN)について考えてみました。

間取り

間取りの表記、Sとは何か

皆様がSUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトにて、不動産を検索する際の項目に必ずある間取りは1R、2K、2DK、3LDKなどと表記されています。1Rはワンルーム、Kはキッチン、Dはダイニング、Lはリビングですね。

その中に「2SLDK」などという表記が入っていることがあります。Sの記号の意味は、納戸や、サービスルーム、DENと呼ばれる、収納やちょっとした多目的スペースとして利用できる部屋のことです。2SLDKの室内を見に行ったときに、他の部屋よりも大きい納戸やサービスルームを見たことがある方もいらっしゃると思います。

納戸なのに、窓もあり、エアコンも設置できて、電気もある。もうただの部屋です。ではなぜSと表記するのか? これはなんなのか?

実は建築基準法に定められた「居室」には認められない部屋であり、トイレや洗面室、廊下などと同じ分類に分けられます。

居室の定義は、食事、就寝、作業、娯楽など、生活を営むために継続的に使用する部屋のこと。リビングやダイニング、キッチン、個室(洋室や和室と表記される)が居室になります。S表記の部屋は、居室としては、認められない部屋なのです。

そうは言っても、実際に室内を拝見した際に、洋室が5畳なのに対し、サービスルームはそれより広い6畳ということもあります。洋室といったいどこが違うのでしょうか?

Sと居室の違い

居室として認められるには、採光や通風など一定の条件を満たすことが必要になります。そのため窓のない部屋は必然的に居室ではなくなります。

また、窓があってもSと表記されている場合は、窓の面積が部屋の広さに応じて定められた大きさに足りないため、居室と表記していないと考えられます。

このように、建築基準法上「居室」と認められない部屋が「納戸」や「サービスルーム」と表記されるのです。「DEN(書斎)」「F(フリースペース)」「ワークスペース」などと表記される場合もありますが、基本的には同じで、「洋室」や「和室」と表記していないため、呼び名を変えて、その空間の付加価値をアピールしているようです。

また、納戸やサービスルームは居室としてカウントされませんから、3LDKではなく2LDK+S(サービスルームの略)、または2SLDKなどと表記される、というのがSの真相です。

「納戸」のほか「サービルルーム」や「DEN(書斎)」「F(フリースペース)」「ワークスペース」とさまざまな呼び方があるように、使い方は自由です。収納として利用するだけではなく、呼び方の通り書斎や仕事部屋、家事部屋として利用したり、普通に居室として利用したりすることもできます。

間取りに左右されない部屋の検索方法

検索

さて、ここまで話をしてまいりましたが、特にマンションの間取りについては、左右に隣戸のある部屋は、窓を設けにくいため「納戸」や「サービスルーム」が生じやすくなります。そのため3LDKの間取りを十分つくれる広さがありながら、2SLDKと表記されてしまいます。

マンションや戸建てを検索する際、3LDK以上などの条件で探されている方が多いでしょう。その場合、2SLDKは、検索に引っかかりません。広さは3LDKと同等ですからもったいないです。

そこで、おすすめするのが、間取りで検索するのではなく、希望する面積(㎡数)で検索してみることです。理想に近い間取りにたどり着けるかもしれません。

Sが居室に変わる【令和4年度 建築基準法改正】

令和4年度の建築基準法の改正内容に「住宅の採光規定の見直し」が含まれています。

国土交通省によると、現行では、住宅における採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積の1/7以上にしなければならないこととされています。しかし、採光規定が適用されない事務所やホテルなどから住宅に用途変更する際、必要な採光面積を確保するための工事が負担となり、断念するケースが発生しています。

そこで、住宅の居室に必要な採光に有効な開口部面積を合理化し、原則1/7以上としつつ、一定条件下で1/10以上まで必要な開口部の大きさを緩和することを可能とします。その「一定条件」については現在検討を進めていますが、照明設備を設置することを要件とする方向です。

つまり、これまで、『S』(納戸やサービスルーム、DEN)表記されていた部屋が、今後は照明設備を設置することで居室になる可能性があります。

基準や法自体が世の中ととも変化していきます。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

 

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年6月14日

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか?
・マンションなのか、戸建てなのか?
・立地や周辺環境は?
・間取りや広さは?
・購入時に掛かる費用は?

そして、せっかくならできるだけ税金を押さえたい! どの様な優遇があるのか?

今回は、令和4(2022)年度の税制改正に伴い、住宅ローン控除と贈与の非課税額上限にでてくる、省エネ基準適合住宅等と省エネ等住宅の違いについて解説します。

省エネ住宅

マイホームの住宅ローン控除とは?

まずは、マイホームを購入した多くの方が恩恵を受ける住宅ローン控除について紹介します。

住宅ローン控除の概要と適用条件

住宅ローン控除は、令和4年度の税制改正により、適用期限が2025年12月31日までに延長されました。住宅ローンを利用して住宅の新築・取得または増改築をした場合、年末のローン残高の0.7%を所得税(一部、翌年の住民税)から最大13年間控除できます。

住宅ローン控除の対象となるには、以下の条件を満たす必要があります。

・その者が主として居住の用に供する家屋であること
・床面積が50㎡以上であること(2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1,000万円以下であること)
・合計所得金額が2,000万円以下であること(40㎡以上50㎡未満の住宅を取得する場合は、合計所得金額が1,000万円以下であること)
・住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
・借入金の償還期間が10年以上であること
・取得等した家屋が既存住宅の場合、一定の耐震基準に適合すること
・一定の増改築等工事を実施した場合、増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

住宅ローン控除の借入限度額と控除期間

住宅ローン控除の借入限度額や控除期間は、取得する住宅の種類や省エネ性能などに応じて異なります。下記にまとめてみました。

住宅の種類 省エネ性能 借入限度額 控除期間
新築住宅・買取再販住宅 長期優良住宅・低炭素住宅 5,000万円 13年
新築住宅・買取再販住宅 ZEH水準省エネ住宅 4,500万円 13年
新築住宅・買取再販住宅 省エネ基準適合住宅 4,000万円 13年
新築住宅・買取再販住宅 その他の住宅(2023年12月31日までに入居) 3,000万円 13年
新築住宅・買取再販住宅 その他の住宅(2024年1月1日以降に入居) 2,000万円 10年
新築住宅・買取再販住宅 その他の住宅(2024年以降に建築確認を受けた場合) 0円 0年
既存住宅 長期優良住宅・低炭素住宅 3,000万円 10年
既存住宅 ZEH水準省エネ住宅 3,000万円 10年
既存住宅 省エネ基準適合住宅 3,000万円 10年
既存住宅 その他の住宅 2,000万円 10年

 

改正前に比べてかなり複雑に感じます。新築住宅や買取再販売住宅を購入する場合でも借入限度額に差があります。

住宅ローン控除を左右する住宅の省エネ性能

新しい住宅ローン控除を分かりづらくしている要因の一つが、省エネ性能です。

「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の基準について調べてみました。

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅です。一戸建ての場合、認定を受けるためには「劣化対策」「耐震性」「維持管理・更新の容易性」「省エネルギー性」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」「災害配慮」に関する性能項目を満たす必要があります。

2022年10月より、省エネルギー性に関する基準が厳しくなり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する必要があります。

低炭素住宅

低炭素住宅とは、省エネ法の省エネ基準に比べて一次エネルギー消費量が-10%以上かつその他の低炭素化に資する措置が講じられている建築物です。一戸建て住宅は新たに「再生可能エネルギー利用設備が設けられていること、かつ省エネ量+創エネ量(再エネ)の合計が基準一次エネルギーの50%以上であること」が義務付けられました。

ZEH水準省エネ住宅

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する住宅です。ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、年間の一次エネルギー消費量が創エネ(再生可能エネルギー)による発電量とほぼ同じになる住宅のことです。

省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅とは、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅です。2025年以降、断熱等性能等級4以下の住宅は省エネ基準非適合となり、建築できません。

中古住宅を購入するときの注意点

新築住宅をこれから建てる、購入する方は、上記の基準を参考にすればいいのですが、既存住宅(中古住宅)を購入される方は、かなり注意が必要です。

長期優良住宅の基準自体が2022年10月より、変更されているのです。省エネルギー性に関する基準が厳しくなり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する必要があります。

つまり、長期優良住宅として、過去に販売していた既存住宅も現在の基準では、長期優良住宅に該当しない可能性がございます。

でも心配しないでください。基準は変わりましたが、省エネ基準適合住宅の基準に該当していれば、借入限度額と控除期間ともに既存住宅の長期優良住宅と同様の控除を受けることができます。

住宅購入資金を援助してもらう際の非課税制度の変更点

そして、住宅資金を贈与してもらう場合の非課税制度についても変更点があります。

住宅取得等資金贈与の非課税の変更点

住宅取得等資金贈与の非課税期限は2023年12月31日までに延長されましたが、非課税限度額は縮小されました。

住宅取得等資金贈与の非課税限度額は、耐震・省エネまたはバリアフリー住宅の場合は1,000万円、その他の住宅の場合は500万円となりました。 受贈者の年齢は、成人年齢の引き下げに伴い、18歳以上に引き下げられました。

つまり、贈与を受けた者ごとに省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

省エネ等住宅とは

「省エネ等住宅」とは、次の(1)から(3)の省エネ等基準のいずれかに適合する住宅用の家屋であることを、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。

(1)断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。
(2)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上または免震建築物であること。
(3)高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること。

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、直系尊属から贈与を受けた場合に、一定の要件を満たすと、1,000万円までの贈与が非課税となります。

住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅に該当していれば、住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ等住宅にも該当しているわけではなさそうです。

上記より、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅であれば、 住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅と、住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ等住宅に該当することになります。

基準自体が世の中と共に変化してまいります。 私もしっかりと変化していきたいと思います。 少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年5月8日

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家を購入する上で、誰もが気になることは、住宅ローンの金利です。

そこで、下記の記事を見つけました。

 

 

住宅ローン「変動型」が前回調査と比べ4ポイント減少 住金機構が調査(2022年10月調査)

 

住宅金融支援機構が実施した「住宅ローン利用者調査(2022年10月調査)」(2023年3月7日公表)によると、利用した金利タイプでは「変動型」が69.9%(2022年4月調査:73.9%)

前回調査から4ポイント減少し、7割を下回った。

その分、「固定期間選択型」は20.1%(同17.3%)、「全期間固定型」は10.0%(同8.9%)とそれぞれ増加した。

調査では、今後1年間の住宅ローン金利見通しについて「現状よりも上昇する」との回答は41.7%(同39.2%)となり、4割を超えたそうです。

(同調査は、2022年4月~9月に住宅ローン(「フラット35」含む)の借り入れをした人を対象に実施。調査実施期間は2022年10月28日~11月8日、回答数1500件。)

 

とのことです。

 

 

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型、当初固定期間選択型、全期間固定金利型の3種類があります。

どれにするのか迷うところです。

それぞれにメリットとデメリットがありますので、簡単に以下にまとめてみました。

 

変動金利型

メリット:同時期の住宅ローンの中で一番金利が低い

デメリット:金利が上昇すると、返済額がふえる

 

当初固定期間選択型

メリット:全期間固定金利型よりも金利は低い、固定期間の間は金利が上昇しても返済額が変わらない

デメリット:固定期間終了時に金利が上昇していると、返済額がふえる、変動金利型より適用金利は高い

 

全期間固定金利型

メリット:金利が上昇しても返済額は変わらない、返済計画が立てやすい

デメリット:同時期で一番適用金利が高い

 

どのタイプが良いかは、購入される方のライフスタイルが重要です。

 

参考にしていただけますと幸いです。

 

 

それでは、また、お会いしましょう。

【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

 

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月27日

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【令和5年度 国の住宅支援策のポイント】

 令和5年度税制改正法案は、今年3月28日に成立し、4月1日より施行されました。

今回の税制改正では、社会経済活動の確実な回復と経済好循環の加速・拡大、豊かな暮らしの実現と地域の活性化、安心・安全なグリーン社会の実現に向け、その一環として、土地の有効活用による投資促進と不動産市場の活性化、住まいの質の向上・無理のない負担での住宅の確保等を目的とした施策が図られています。

そのなかでも、住宅または、住宅取得に関するものを取り上げていきたいと思います。

 

 

【創設】長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションに対する
特例措置の創設(固定資産税)

 一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事が実施された場合に、当該マンションに係る固定資産税額を減額する特例措置が創設されます。

〇一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事(屋根防水工事、床防水工事、外壁塗装等工事)が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額が減額されます。

〇減額割合は、1/6~1/2の範囲内(参酌基準:1/3)で市町村の条例で定められます。

 

対象となるマンションの要件

・築後20年以上が経過している10戸以上のマンション

・長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施

・長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保積立金を一定以上に引き上げ、「管理計画の認定」を受けていること等(地方公共団体の助言・指導を受けて適切に長期修繕計画の見直し等をした場合も対象)

 

上記にプラスして

 

長寿命化工事を実施することで、下記が適用されます。

 

〇マンションの各区分所有者に課される工事翌年度の固定資産税額(建物部分:100㎡分まで)を減額する。

〇減額割合は、1/6~1/2の範囲内(参酌基準:1/3)で市町村の条例で定める。

 

 

適用期限は2023年4月1日から2025年3月31日まで

 

 

 

 

より住みやすい街づくりのためには、法改正は、必ず必要です。

世の中も変化して、法も変化していきます。

私もしっかりと変化していきたいと思います。

 

それでは、また、お会いしましょう。

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