みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムREDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建てなのか？
・立地や周辺環境は？
・間取りや広さは？
・購入時に掛かる費用は？
・省エネ基準に適合しているのか？

国としては、2050年のカーボンニュートラルに向けて、段階的に省エネ性能の基準を引き上げる予定のようです。そのため、基準が変わったり新しい制度ができたりすると、省エネ性能を評価する基準も複雑になっていきます。

専門知識のない消費者がそれらを理解することは難しいため、もっと簡単に分かりやすく、不動産ポータルサイトでも省エネ性能ラベル表示を掲載する動きがあるようです。この件について、詳しく解説します。

省エネ性能ラベルは不動産ポータルサイトに2024年4月から掲載

不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）や国土交通省などによる「省エネ性能表示制度で住宅の省エネ化は進むのか？」をテーマとした記者発表会が開催されました。

2024年4月から始まる「省エネ性能表示制度」に関する説明会でしたが、国の制度について、アットホーム、LIFULL HOME’S、SUUMOの主要不動産ポータル事業者が深くかかわっていることが重要です。

現在、不動産を探す方は、最寄りの駅に降りて駅周辺の不動産会社を回るのではなく、まずはSUUMO、アットホーム、LIFULL HOME’Sなどの不動産ポータルサイトで希望条件に合致する不動産をチェックしてから、問い合わせるのが一般的な流れです。

住宅ローン控除にも省エネ性能が関係してくる国の制度では、ポータルサイトをもっとわかりやすくする必要があります。今回の記者発表会では、2024年4月より、省エネ性能ラベルを各種不動産ポータルサイトに掲載対応することが発表されました。

省エネ性能ラベルを見れば、住宅を選ぶ際に評価を示す★の数や目安光熱費が示されているので、大いに役立ちそうです。

省エネ性能表示制度ってなに

新しい「省エネ性能表示制度」とは、「販売・賃貸事業者が建築物の省エネ性能を広告等に表示することで、消費者が建築物を購入・賃借する際に、省エネ性能の把握や比較ができるようにする制度」です。

改正建築物省エネ法に基づき、国土交通省では「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度に関する検討会」を設置して省エネ性能の表示ルールなどについて検討し、9月25日に「建築物の省エネ性能表示制度のガイドライン等」を公表しました。

省エネ性能表示制度のガイドライン等のポイント

省エネ性能表示制度ガイドラインのポイントは以下のとおりです。

●開始時期：2024年4月（これ以降に建築確認申請を行う新築および再販売・再賃貸される物件）
●努力義務になること：広告する際に省エネ性能ラベルを表示する
●対象：住宅や建築物を販売・賃貸する事業者（物件の売主や貸主、サブリース事業者など）
●罰則：従わない場合は国が勧告等を行う（既存建築物は対象外）
●目的：省エネ性能を示すラベルや評価書を発行し、消費者が省エネ性能の把握や比較ができるようにする

該当する物件については、「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」が発行されることになるようです。

「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」とは？

「省エネ性能ラベル」と「エネルギー消費性能の評価書」を発行するには、「自己評価」と「第三者評価」のいずれかで行うようです。販売・賃貸事業者が国の指定するWebプログラムなどを使って自分たちで評価を行うのが「自己評価」、第三者評価機関に評価を依頼するのが「第三者評価」で、その場合は、省エネルギー性能に特化した評価・表示制度である「BELS（ベルス）」を使うとされているようです。

「省エネ性能ラベル」の3つの特徴

（1）エネルギー消費性能が星の数で分かる

国が定める省エネ基準より消費エネルギーが少ないほど、星の数が増えるというルールで表示されます。省エネ基準に適合していれば★1つ。それより10％削減するごとに、★が1つずつ増える計算になります。

ただし、エネルギーを使っても、太陽光発電などで補えばさらに削減できるので、★4つ以上は再生エネルギー設備がある場合に付けられます。そのため、★4つからは★が光るようなデザインになっているようです。再エネ設備の有無や削減率により、光らない★が4つのケースや3つ目以下で光る★が付くケースもあるようです。

（2）断熱性能が数字で分かる

建物から熱が逃げにくく、日射しなどの外からの熱が入りにくい、すなわち断熱性能に優れているほど数字が大きくなります。国が定める省エネ基準に適合していれば「4」、ZEH（ゼッチ）水準に達していれば「5」になるようです。

※ZEH水準とは省エネ基準適合住宅より、一次エネルギー消費量が20％以上削減（再生エネルギーを除く場合）されたもの

（3）目安光熱費が金額で分かる

その住宅の省エネ性能であれば電気やガスなどの年間消費量がどの程度になるか計算し、エネルギー単価をかけて算出した年間光熱費が目安として表示されます。ただし、家族が何人でどんな暮らし方をするかで実際に使う光熱費は異なるため、あくまで目安としての金額のようです。

目安光熱費は任意項目なので、表示される場合もされない場合もあります。表示されていないからといって、義務に反しているわけではないとの見解です。

「エネルギー消費性能の評価書」については、省エネ性能ラベルの内容を詳しく解説した書類となります。評価書は消費者に渡されますので、必ず保管しましょう。新築住宅を購入してその後に売却する場合に、この評価書があれば（仕様を変更していないなど、省エネ性能が維持されていることが条件）、売る際の広告でもラベルが使用できるとのことです。

実際に運用されてみないことには、わからないこともありますが、業界を挙げて消費者にわかりやすく伝えることに取り組んでいくことは大切だと思います。

制度や基準自体が世の中と共に変化しています。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。

【REDS】不動産流通システム
下山　聡
080-3082-8409
E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの下山です。

さて、今後施行が予定されている建築基準法の改正内容の中で、木造住宅の建築確認の条件が厳しくなりそうですので、解説します。

建築確認って何？

建物を建てるときには、自治体や指定検査機関が行う、建物や地盤が建築基準法や自治体の条例などに適合しているかの事前審査や、建築完了後の検査を受けます。これを「建築確認」といいます。

都市計画区域や準都市計画区域、準景観地区内では、基本すべての木造住宅に対して建築確認が必要です。ただし、2階建て以下かつ床面積500㎡以下の木造住宅については、建築士が設計・工事管理をした場合には、構造計算（建築確認時に構造耐力などの審査や検査）の省略が認められています。

構造計算って何？

構造計算とは、建築物や土木構造物などが、さまざまな荷重によってどのように変形や応力が生じるかを数値的に求めることです。

構造計算の方法や内容は、構造物の種類や規模、用途、地域などによって異なり、建築基準法やその他の関連法令に適合するように行われます。構造計算によって、構造物の安全性や使用性を確認することができます。

建築基準法改正のポイント

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し、階高の高い木造建築物等の増加を踏まえた構造安全性の検証法の合理化を図り、建築基準法が改正されます。施行日は、公布の日から3年以内（2025年4月1日施行予定）です。

改正の主なポイントは以下のとおりです。

・建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し
・階高の高い3階建て木造建築物の構造計算の合理化
・構造計算が必要な木造建築物の規模の引き下げ

それぞれのポイントについて、詳しく説明していきます。

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直し

建築基準法では、原則すべての建築物を対象に、工事着手前の建築確認や、工事完了後の完了検査など必要な手続きを設けています。今般、すべての建築物に義務づけられる省エネ基準への適合や、省エネ化に伴い重量化する建築物に対応する構造安全性の基準への適合を、審査プロセスを通じて確実に担保し、消費者が安心して整備・取得できる環境を整備するため、木造建築物の建築確認検査や審査省略制度の対象を見直し、非木造と同様の規模とするそうです。

都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区内の、平屋かつ延べ面積200㎡以下の建築物は、構造によらず、構造規定の審査が必要になります。省エネ基準の審査対象も同一の規模となります。

都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区外は、構造によらず、階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物が建築確認の対象になります。

階高の高い3階建て木造建築物の構造計算の合理化

現行では、高さ13メートルまたは軒高9メートルを超える木造建築物を建築する場合、高度な構造計算により構造安全性を確認する必要があります。

一方で、近年の建築物では、階高を高くした建築物のニーズが高まっていることから、今般の改正により、2級建築士による簡易な構造計算で設計できる建築物の規模について、高さ13メートル以下かつ軒高9メートル以下から、階数3以下かつ高さ16メートルへ拡大します。

これに伴い、建築士法でも、2級建築士の業務範囲について、階数が3以下かつ高さ16メートル以下の建築物にするなどの改正を行います。

構造計算が必要な木造建築物の規模の引き下げ

昨今、大空間を有する建築物が増加しており、これらの建築物に対応した構造安全性の確保が必要となっています。

そのため、2階建て以下の木造建築物で、構造計算が必要となる規模について延べ面積が500㎡を超えるものから、300㎡超えるものまでに規模を引き下げます。

まとめ

これまで構造規定などの審査が不要だった建物も、きちんと建築士が設計している以上、決して安全性が疎かにされていたわけではありません。それでも安全を確認する範囲が広がることは、家を購入する方にとって、より安心できるようになるといえるでしょう。

基準や法自体は世の中の変化とともに変化するものです。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

【REDS】不動産流通システム
下山　聡
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E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp

みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どの様な家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建なのか？
・立地や周辺環境は？
・購入時に掛かる費用は？

そして、せっかくならできるだけ快適に暮らしやすい間取りで住みたいですよね。今回は、間取り図によくある『S』（納戸やサービスルーム、DEN）について考えてみました。

間取りの表記、Sとは何か

皆様がSUUMOやat homeなどの不動産ポータルサイトにて、不動産を検索する際の項目に必ずある間取りは1R、2K、2DK、3LDKなどと表記されています。1Rはワンルーム、Kはキッチン、Dはダイニング、Lはリビングですね。

その中に「2SLDK」などという表記が入っていることがあります。Sの記号の意味は、納戸や、サービスルーム、DENと呼ばれる、収納やちょっとした多目的スペースとして利用できる部屋のことです。2SLDKの室内を見に行ったときに、他の部屋よりも大きい納戸やサービスルームを見たことがある方もいらっしゃると思います。

納戸なのに、窓もあり、エアコンも設置できて、電気もある。もうただの部屋です。ではなぜSと表記するのか？　これはなんなのか？

実は建築基準法に定められた「居室」には認められない部屋であり、トイレや洗面室、廊下などと同じ分類に分けられます。

居室の定義は、食事、就寝、作業、娯楽など、生活を営むために継続的に使用する部屋のこと。リビングやダイニング、キッチン、個室（洋室や和室と表記される）が居室になります。S表記の部屋は、居室としては、認められない部屋なのです。

そうは言っても、実際に室内を拝見した際に、洋室が5畳なのに対し、サービスルームはそれより広い6畳ということもあります。洋室といったいどこが違うのでしょうか？

Sと居室の違い

居室として認められるには、採光や通風など一定の条件を満たすことが必要になります。そのため窓のない部屋は必然的に居室ではなくなります。

また、窓があってもSと表記されている場合は、窓の面積が部屋の広さに応じて定められた大きさに足りないため、居室と表記していないと考えられます。

このように、建築基準法上「居室」と認められない部屋が「納戸」や「サービスルーム」と表記されるのです。「DEN（書斎）」「F（フリースペース）」「ワークスペース」などと表記される場合もありますが、基本的には同じで、「洋室」や「和室」と表記していないため、呼び名を変えて、その空間の付加価値をアピールしているようです。

また、納戸やサービスルームは居室としてカウントされませんから、3LDKではなく2LDK＋S（サービスルームの略）、または2SLDKなどと表記される、というのがSの真相です。

「納戸」のほか「サービルルーム」や「DEN（書斎）」「F（フリースペース）」「ワークスペース」とさまざまな呼び方があるように、使い方は自由です。収納として利用するだけではなく、呼び方の通り書斎や仕事部屋、家事部屋として利用したり、普通に居室として利用したりすることもできます。

間取りに左右されない部屋の検索方法

さて、ここまで話をしてまいりましたが、特にマンションの間取りについては、左右に隣戸のある部屋は、窓を設けにくいため「納戸」や「サービスルーム」が生じやすくなります。そのため3LDKの間取りを十分つくれる広さがありながら、2SLDKと表記されてしまいます。

マンションや戸建てを検索する際、3LDK以上などの条件で探されている方が多いでしょう。その場合、2SLDKは、検索に引っかかりません。広さは3LDKと同等ですからもったいないです。

そこで、おすすめするのが、間取りで検索するのではなく、希望する面積（㎡数）で検索してみることです。理想に近い間取りにたどり着けるかもしれません。

Sが居室に変わる【令和4年度　建築基準法改正】

令和4年度の建築基準法の改正内容に「住宅の採光規定の見直し」が含まれています。

国土交通省によると、現行では、住宅における採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積の1/7以上にしなければならないこととされています。しかし、採光規定が適用されない事務所やホテルなどから住宅に用途変更する際、必要な採光面積を確保するための工事が負担となり、断念するケースが発生しています。

そこで、住宅の居室に必要な採光に有効な開口部面積を合理化し、原則1/7以上としつつ、一定条件下で1/10以上まで必要な開口部の大きさを緩和することを可能とします。その「一定条件」については現在検討を進めていますが、照明設備を設置することを要件とする方向です。

つまり、これまで、『S』（納戸やサービスルーム、DEN）表記されていた部屋が、今後は照明設備を設置することで居室になる可能性があります。

基準や法自体が世の中ととも変化していきます。私もしっかりと変化していきたいと思います。少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。

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みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建てなのか？
・立地や周辺環境は？
・間取りや広さは？
・購入時に掛かる費用は？

そして、せっかくならできるだけ税金を押さえたい！　どの様な優遇があるのか？

今回は、令和4（2022）年度の税制改正に伴い、住宅ローン控除と贈与の非課税額上限にでてくる、省エネ基準適合住宅等と省エネ等住宅の違いについて解説します。

マイホームの住宅ローン控除とは？

まずは、マイホームを購入した多くの方が恩恵を受ける住宅ローン控除について紹介します。

住宅ローン控除の概要と適用条件

住宅ローン控除は、令和4年度の税制改正により、適用期限が2025年12月31日までに延長されました。住宅ローンを利用して住宅の新築・取得または増改築をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除できます。

住宅ローン控除の対象となるには、以下の条件を満たす必要があります。

・その者が主として居住の用に供する家屋であること
・床面積が50㎡以上であること（2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1,000万円以下であること）
・合計所得金額が2,000万円以下であること（40㎡以上50㎡未満の住宅を取得する場合は、合計所得金額が1,000万円以下であること）
・住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
・借入金の償還期間が10年以上であること
・取得等した家屋が既存住宅の場合、一定の耐震基準に適合すること
・一定の増改築等工事を実施した場合、増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

住宅ローン控除の借入限度額と控除期間

住宅ローン控除の借入限度額や控除期間は、取得する住宅の種類や省エネ性能などに応じて異なります。下記にまとめてみました。

改正前に比べてかなり複雑に感じます。新築住宅や買取再販売住宅を購入する場合でも借入限度額に差があります。

住宅ローン控除を左右する住宅の省エネ性能

新しい住宅ローン控除を分かりづらくしている要因の一つが、省エネ性能です。

「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の基準について調べてみました。

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅です。一戸建ての場合、認定を受けるためには「劣化対策」「耐震性」「維持管理・更新の容易性」「省エネルギー性」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」「災害配慮」に関する性能項目を満たす必要があります。

2022年10月より、省エネルギー性に関する基準が厳しくなり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する必要があります。

低炭素住宅

低炭素住宅とは、省エネ法の省エネ基準に比べて一次エネルギー消費量が－10％以上かつその他の低炭素化に資する措置が講じられている建築物です。一戸建て住宅は新たに「再生可能エネルギー利用設備が設けられていること、かつ省エネ量＋創エネ量（再エネ）の合計が基準一次エネルギーの50％以上であること」が義務付けられました。

ZEH水準省エネ住宅

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する住宅です。ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、年間の一次エネルギー消費量が創エネ（再生可能エネルギー）による発電量とほぼ同じになる住宅のことです。

省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅とは、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅です。2025年以降、断熱等性能等級4以下の住宅は省エネ基準非適合となり、建築できません。

中古住宅を購入するときの注意点

新築住宅をこれから建てる、購入する方は、上記の基準を参考にすればいいのですが、既存住宅（中古住宅）を購入される方は、かなり注意が必要です。

長期優良住宅の基準自体が2022年10月より、変更されているのです。省エネルギー性に関する基準が厳しくなり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する必要があります。

つまり、長期優良住宅として、過去に販売していた既存住宅も現在の基準では、長期優良住宅に該当しない可能性がございます。

でも心配しないでください。基準は変わりましたが、省エネ基準適合住宅の基準に該当していれば、借入限度額と控除期間ともに既存住宅の長期優良住宅と同様の控除を受けることができます。

住宅購入資金を援助してもらう際の非課税制度の変更点

そして、住宅資金を贈与してもらう場合の非課税制度についても変更点があります。

住宅取得等資金贈与の非課税の変更点

住宅取得等資金贈与の非課税期限は2023年12月31日までに延長されましたが、非課税限度額は縮小されました。

住宅取得等資金贈与の非課税限度額は、耐震・省エネまたはバリアフリー住宅の場合は1,000万円、その他の住宅の場合は500万円となりました。 受贈者の年齢は、成人年齢の引き下げに伴い、18歳以上に引き下げられました。

つまり、贈与を受けた者ごとに省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

省エネ等住宅とは

「省エネ等住宅」とは、次の（1）から（3）の省エネ等基準のいずれかに適合する住宅用の家屋であることを、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。

（1）断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。
（2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること。
（3）高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること。

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、直系尊属から贈与を受けた場合に、一定の要件を満たすと、1,000万円までの贈与が非課税となります。

住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅に該当していれば、住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ等住宅にも該当しているわけではなさそうです。

上記より、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅であれば、 住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅と、住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ等住宅に該当することになります。

基準自体が世の中と共に変化してまいります。 私もしっかりと変化していきたいと思います。 少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。