みなさま、こんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の下山です。

家を購入する時に考えることはたくさんあります。

・どのような家に住みたいのか？
・マンションなのか、戸建てなのか？
・立地や周辺環境は？
・間取りや広さは？
・購入時に掛かる費用は？

そして、せっかくならできるだけ税金を押さえたい！　どの様な優遇があるのか？

今回は、令和4（2022）年度の税制改正に伴い、住宅ローン控除と贈与の非課税額上限にでてくる、省エネ基準適合住宅等と省エネ等住宅の違いについて解説します。

マイホームの住宅ローン控除とは？

まずは、マイホームを購入した多くの方が恩恵を受ける住宅ローン控除について紹介します。

住宅ローン控除の概要と適用条件

住宅ローン控除は、令和4年度の税制改正により、適用期限が2025年12月31日までに延長されました。住宅ローンを利用して住宅の新築・取得または増改築をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除できます。

住宅ローン控除の対象となるには、以下の条件を満たす必要があります。

・その者が主として居住の用に供する家屋であること
・床面積が50㎡以上であること（2023年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合、合計所得金額が1,000万円以下であること）
・合計所得金額が2,000万円以下であること（40㎡以上50㎡未満の住宅を取得する場合は、合計所得金額が1,000万円以下であること）
・住宅の引渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること
・借入金の償還期間が10年以上であること
・取得等した家屋が既存住宅の場合、一定の耐震基準に適合すること
・一定の増改築等工事を実施した場合、増改築等の工事に要した費用の額が100万円超であること

住宅ローン控除の借入限度額と控除期間

住宅ローン控除の借入限度額や控除期間は、取得する住宅の種類や省エネ性能などに応じて異なります。下記にまとめてみました。

 

改正前に比べてかなり複雑に感じます。新築住宅や買取再販売住宅を購入する場合でも借入限度額に差があります。

住宅ローン控除を左右する住宅の省エネ性能

新しい住宅ローン控除を分かりづらくしている要因の一つが、省エネ性能です。

「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」の基準について調べてみました。

長期優良住宅

長期優良住宅とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅です。一戸建ての場合、認定を受けるためには「劣化対策」「耐震性」「維持管理・更新の容易性」「省エネルギー性」「居住環境」「住戸面積」「維持保全計画」「災害配慮」に関する性能項目を満たす必要があります。

2022年10月より、省エネルギー性に関する基準が厳しくなり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する必要があります。

低炭素住宅

低炭素住宅とは、省エネ法の省エネ基準に比べて一次エネルギー消費量が－10％以上かつその他の低炭素化に資する措置が講じられている建築物です。一戸建て住宅は新たに「再生可能エネルギー利用設備が設けられていること、かつ省エネ量＋創エネ量（再エネ）の合計が基準一次エネルギーの50％以上であること」が義務付けられました。

ZEH水準省エネ住宅

ZEH水準省エネ住宅とは、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する住宅です。ZEHとは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略で、年間の一次エネルギー消費量が創エネ（再生可能エネルギー）による発電量とほぼ同じになる住宅のことです。

省エネ基準適合住宅

省エネ基準適合住宅とは、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅です。2025年以降、断熱等性能等級4以下の住宅は省エネ基準非適合となり、建築できません。

中古住宅を購入するときの注意点

新築住宅をこれから建てる、購入する方は、上記の基準を参考にすればいいのですが、既存住宅（中古住宅）を購入される方は、かなり注意が必要です。

長期優良住宅の基準自体が2022年10月より、変更されているのです。省エネルギー性に関する基準が厳しくなり、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を有する必要があります。

つまり、長期優良住宅として、過去に販売していた既存住宅も現在の基準では、長期優良住宅に該当しない可能性がございます。

でも心配しないでください。基準は変わりましたが、省エネ基準適合住宅の基準に該当していれば、借入限度額と控除期間ともに既存住宅の長期優良住宅と同様の控除を受けることができます。

住宅購入資金を援助してもらう際の非課税制度の変更点

そして、住宅資金を贈与してもらう場合の非課税制度についても変更点があります。

住宅取得等資金贈与の非課税の変更点

住宅取得等資金贈与の非課税期限は2023年12月31日までに延長されましたが、非課税限度額は縮小されました。

住宅取得等資金贈与の非課税限度額は、耐震・省エネまたはバリアフリー住宅の場合は1,000万円、その他の住宅の場合は500万円となりました。 受贈者の年齢は、成人年齢の引き下げに伴い、18歳以上に引き下げられました。

つまり、贈与を受けた者ごとに省エネ等住宅の場合は1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

省エネ等住宅とは

「省エネ等住宅」とは、次の（1）から（3）の省エネ等基準のいずれかに適合する住宅用の家屋であることを、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。

（1）断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。
（2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること。
（3）高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること。

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、直系尊属から贈与を受けた場合に、一定の要件を満たすと、1,000万円までの贈与が非課税となります。

住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅に該当していれば、住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ等住宅にも該当しているわけではなさそうです。

上記より、断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上の住宅であれば、 住宅ローン控除の省エネ基準適合住宅と、住宅取得等資金贈与の非課税の省エネ等住宅に該当することになります。

基準自体が世の中と共に変化してまいります。 私もしっかりと変化していきたいと思います。 少しでも皆様の住宅探しにお役に立てれば幸いです。

それでは、また、お会いしましょう。【REDS】不動産流通システムの下山でした。