建物の耐用年数と寿命は似て非なるもの！　メンテナンスで寿命は延ばせます

みなさまこんにちは。《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、宅建士・宅建マイスター下山です。

中古マンションや戸建てを探している方の多くが、こんな疑問を持っていると思います。

「この家ってあと何年住めるの？」
「築30年のマンションって大丈夫なの？」
「耐用年数って過ぎたらもう価値がないの？」

これらはすべて、建物の「耐用年数」と「寿命」の違いを知ることでスッキリすると思います。今回は、SUUMOの記事を参考に、耐用年数の意味と構造別の目安、長く快適に暮らすためのポイントを説明いたします。

（写真はイメージです）

「耐用年数」と「寿命」は同じではない

まず最も大切なことは、耐用年数＝寿命ではないということです。詳しく解説しましょう。

建物耐用年数は法律で定められた税制上の年数

建物耐用年数とは、木造や鉄骨造など建物の構造別に法律で決められた年数のことで、「法定耐用年数」とも呼びます。

法定耐用年数は建物を所有しているときに、年数に応じて建物が劣化した分を経費として計算する際に使われる税制上の年数です。従って実際の建物の寿命とは異なります。

耐用年数は減価償却費の計算で使われる

建物の耐用年数は、賃貸住宅やビルなどを取得して人に貸す、いわゆる「賃貸経営」をする際に使われます。

賃貸経営で利益が出ると不動産所得として所得税などが課税されますが、その際に耐用年数に基づいて計算した「減価償却費」を経費として計上できます。経費が大きいほど計算上の所得が少なくなり、支払う税金の額も少なくすることができます。

自宅を売ったときの税金にも影響する

自分が住むためのマイホームを購入する場合、住宅を所有している間は耐用年数を意識することはほとんどないと思いますが、住宅を売るときには影響があります。

住宅を売ったときに買ったときの価格よりも高く売れると、その差額である売却益に所得税などがかかります。この売却益を計算するときにも、建物の減価償却費を計算して買ったときの価格から差し引く必要があります。

住宅ローンの借り入れに影響する場合もあります

住宅を買うときの住宅ローンに耐用年数が影響する場合もあります。金融機関によって異なるので一概には言えませんが、建物を評価する際に耐用年数があと何年残っているかを考慮するケースがあります。

建物が古くて耐用年数の残りが少なかったりゼロだったりすると、希望する融資額を得られなかったり、返済期間が短くなって月々の返済額が増えたりすることもあり得ます。

まとめると

◆建物耐用年数
税金計算や会計で使われる年数。国税庁が決めています。
例：木造住宅22年、鉄筋コンクリート造47年など。

◆寿命（実際に住める期間）
建物の手入れや環境によって大きく変わります。メンテナンスがしっかりしていれば、木造でも50年以上住めることも珍しくありません。

つまり、耐用年数が切れても「家が使えなくなる」という意味ではないのです。逆に、耐用年数内でも放置すれば、雨漏りやシロアリなどで早く傷むこともあります。

住宅の種類別・法定耐用年数

国税庁が定めている代表的な耐用年数は次のとおりです。

• 木造：22年
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：47年
• れんが造・石造・ブロック造：38年
• 鉄骨造
  　骨格材肉厚3mm以下：19年
  　骨格材肉厚3mm超4mm以下：27年
  　骨格材肉厚4mm超：34年

マンションの多くは鉄筋コンクリート造なので、法定耐用年数は47年ですが、実際には50〜60年以上使われているマンションも多く存在します。

実際の建物寿命の目安

耐用年数と寿命は違う、と言われてもピンとこない方のために、実際の建物寿命の目安を紹介します。

• 木造住宅：50年以上も可能（湿気・シロアリ対策がポイント）
• 鉄骨造：40～60年程度（防錆・防音対策が必要）
• RC造マンション：60～80年もあり得る（長期修繕計画が大切）

つまり、築30年＝古い＝ダメ、ではないということです。重要なのは「これまでの維持管理の履歴」と「これからの修繕計画」です。

メンテナンス費用の目安

建物は手入れをしてこそ長持ちします。標準的な戸建て住宅のメンテナンス目安を示します。

• 屋根：10～12年ごと
• 外壁：8～10年ごと
• 給湯器：10～15年ごと
• 床下防蟻処理：5年ごと

月あたりに換算すると、3万～4万円程度を維持費として見込むと安心です。

マンションの場合は、修繕積立金として1㎡あたり月200～300円程度が目安。70㎡のマンションなら月1.4万～2.1万円前後が相場です。

まとめ

耐用年数はあくまで税金・会計上の目安であり、実際の寿命はメンテナンスしだいで50年以上にもなります。

木造・鉄骨・RC造、それぞれに耐用年数は異なり、メンテナンスの方法にも特徴があります。

維持管理費は戸建ての場合、月3万～4万円程度、マンションの場合は月2万～3万円程度になるでしょう。中古住宅は築年数より「管理状況」と「今後の修繕計画」を重視しましょう！

最後に

参考になりましたでしょうか。

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それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

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