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公開日：2025年1月6日

不動産売買で出てくる「道路」とは、建築基準法上の幅員4mの道路のこと【前編】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【上級宅建士・宅建マイスター】志水恵吾（しみずけいご）です。

今回は不動産売買に出てくる道路について考えてみましょう。前後篇で解説します。

（画像はイメージです）

道路とは？

道路とは、人や車両などが通行するための道、または人や車両の交通のために設けられた地上の通路を指します。道路は、地域やまちの骨格をつくり、環境や景観を形成し、日々の暮らしや経済活動などを支える環境を創出する重要な役割を果たしています。

道路の定義は、道路法、道路運送法、道路運送車両法、道路交通法、道路整備特別措置法、高速自動車国道法、建築基準法など、さまざまな法律によって定められており、規制の対象が異なるため、これらの法律において定義されている道路の観念はかならずしも一様ではありません。

建築基準法では、原則として幅員4m以上のものを道路と定義しています。ただし、幅員4m未満の道でも、特定行政庁が指定した場合は建築基準法に適応した道路としてみなされます。

ふだん皆様が、歩いたり走ったり、自転車・自動車また車いすやベビーカーなど利用はさまざまですが、日々の生活に必要な道路。一概に道路といってもこれだけの定義があります。ご存知でしたでしょうか？

建築基準法上の「道路」とは

弊社は不動産会社ですので、業務の中で専門的に触れている「建築基準法上の道路」についてご説明します。

建築基準法上の道路とは、原則として公道などの幅員4m以上のものを指します。ただし幅員4m未満の道でも建築基準法の道路（いわゆる「2項道路」）とみなされる場合があります。

建築基準法上の道路に接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。つまり、いくら土地が広くて形が良くても、上記の接道義務を満たしていないと建築できないということです。

建築基準法上の道路はどのような種類がある？

建築基準法第四十二条（道路の定義）には、「次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう」と記載があります。

建築基準法上の道路は全部で6種類あります。各々見ていきましょう。条文だけではわかりにくいので、簡単に概要説明をつけています（➩部分）。

第42条1項1号

一　道路法（昭和二十七年法律第百八十号）による道路

➩　道路法で定められた道路（高速自動車道は除く）のことです。国道・都道府県道・市町村道が該当します。

第42条1項2号

二　都市計画法、土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和三十九年法律第百六十号）、都市再開発法（昭和四十四年法律第三十八号）、新都市基盤整備法（昭和四十七年法律第八十六号）、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和五十年法律第六十七号）又は密集市街地整備法（第六章に限る。以下この項において同じ。）による道路

➩　都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法などに基づいて築造された道路のことです。都市計画道路や区画整理による道路、開発道路などが該当します。

第42条1項3号

三　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至る際現に存在する道

➩　いわゆる「既存道路」と呼ばれる道路のことで、建築基準法が制定されるよりも前に存在した4m以上の道路です。

官（国・都道府県・市町村）が所有していても、国道・県道・市道・区道に認定、管理されていない道路か私道ということになります。

第42条1項4号

四　道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

➩　都市計画法などにより新設または変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものをいいます。

すなわち、工事前または工事中で道路形態が整っていない事業計画の段階の道路について特定行政庁が指定することにより、道路とみなすものです。

最後に

42条1項5号、42条2項の残り2つのご説明が残っていますが、長くなってしまったので、続きは次回とさせていただきます。

不動産仲介を行う場合、重要事項説明書で必ず調査・ご説明する必要がある道路。今回は、建築基準法上の道路に接道していない場合は、建物が原則建築できないということだけは覚えていただければと思います。

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