エージェントブログAGENT BLOG

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみず けいご）です。

居住用の物件購入を検討する際、実際に室内（建物内・お部屋）をご覧いただくことが必要になるかと思います。それを「内見」もしくは「内覧」と呼びます。

中古マンションの室内ご内見の際にどんな点をチェックすればいいのか、主なものを9つ挙げて説明します。今回は中古マンションに限定していますが、戸建てにも共通する点は多々ありますので、あわせて参考にしてください。

（写真はイメージです）

内見でのチェックポイント1：間取り・部屋の広さ

お部屋の間取りや㎡数は広告（インターネット・販売図面など）に記載されていますが、実際に内覧をしてみると狭く感じることがあります。マンションの場合、記載の㎡数の算定方法は壁の中心線で求められているからです（壁芯面積・専有面積）。

家具や家電のサイズ、配置を考えるためにも、間取りや部屋の広さは、しっかり確認しておきましょう（居室ドア・収納扉なども干渉しないかチェックが必要です）。窓、柱、梁などがありますので、大きな家具などを設置する場合は確認しましょう。また、築30年前後の物件は段差が多いので確認が必要です。

内見でのチェックポイント2：エアコン設置の可否

エアコンが全室に設置可能かは確認したほうがいいでしょう。特に玄関側のお部屋などに後から工事で取り付け可能かどうか確認しましょう。

内見時にエアコンがあっても、撤去される場合があります。

内見でのチェックポイント3：陽当たり・眺望・通風

バルコニーや窓からは、陽当たりや前面の建物の有無を確認しましょう。採光を確認するのに室内の照明を消してみるのもひとつの方法です。

窓を開けてみて風の入り具合も確認してみましょう。価値観によりますが、陽当たりや眺望、風通しを優先したい方は念入りにチェックしましょう。

内見でのチェックポイント4：コンセント・TVジャックなど

コンセントの数や位置も結構重要です。また、テレビのジャックが各部屋にあるか、どの位置にあるのかも確認する必要があります。理想の配置にするために場合によっては電源の位置を変える工事が必要となります。

古い物件はコンセントやTVジャックが少ない場合がありますので注意しましょう。

内見でのチェックポイント5：収納の広さと数

部屋の収納力は、生活を便利にする要素のひとつです。居室など、収納が必須の部屋における収納スペースの有無、広さ、そして使いやすさを確認しましょう。

意外と気づかないのは、水回りの収納です。キッチン・洗面・トイレの吊戸棚の有無なども確認しましょう。居住中の収納の中を確認する場合は、売主様に必ず了解を得ましょう。

内見でのチェックポイント6：音の確認

マンションは鉄筋コンクリート造が主流です。鉄筋コンクリート造は木造に比べて壁が分厚いため、壁の薄さが原因での騒音の可能性は低いです。

しかし、鉄筋コンクリート造は音が鉄筋を伝わることで、外部から部屋の中に響くことがあります。内覧時に部屋のすべての音を確認することは難しいかもしれませんが、周辺環境で騒音のもとになる可能性がある施設や店舗がないかどうかを確認しましょう。

居住中の場合は売主様に上下左右にお住まいの方を含めて音の件なども聞いてみましょう。

内見でのチェックポイント7：水回り

水回りの設備が古い場合は、購入後にリフォームをすることで基本的に対応可能ですが、設備の交換や位置を変更することは多大な費用を要するのはもちろん、移設はできない場合もあります。

したがって、動線を含めた位置の確認をすること、既存設備がハウスクリーニングや部品交換程度で利用できるかどうかの確認を忘れないようにしましょう。

キッチンであればコンロの数やシンクの高さと広さ、浄水器や食洗器の有無など、浴室であれば、サイズや追いだき機能、浴室乾燥の有無のほか鏡のくもり具合もしっかりと確認を。トイレには洗浄機能がついているか、洗面台は十分な広さがあり、三面鏡がついているかなど、それぞれご自身の生活スタイルにあっているか見ておきましょう。

内見でのチェックポイント8：壁・床・天井などの状態の確認

中古物件のほとんどは、現況の状態のままでのお引き渡しとなります（リノベーション工事予定物件などは除く）。

空き部屋であれば、じっくりと観察することも可能ですが、売主様がお住まい中の場合は家具や荷物などがあり、なかなか全てを確認できません。クロス・フローリングなどの張り替えが必要かどうか、ある程度ご自身で確認し、隠れたキズ・大きなキズなどがないか売主様に聞いてみるといいでしょう。

内見でのチェックポイント9：採寸などについて

採寸については、お部屋の内覧時に購入の可能性が高い場合のみ、売主様に確認のうえ行います。ご購入の可能性が明らかにない場合は基本的に避けていただければと思います。

採寸はご購入の可否に影響を及ぼすもの（ベッド・ダイニングセット・ソファ・冷蔵庫・テレビなど大型のものなど）ですが、カーテンなどは採寸に時間がかかるため、ご購入後にしていただければと思います。

まとめ

内見時に売主様がお住まいの物件などはあまり長時間じっくりと見ることができない場合が多くなります。居住中の場合、30分程度が目安です。

図面などで事前に配置・生活動線などをイメージしてから内見するといいでしょう。また、売主様に確認しておきたいことはリストアップするなどしておきましょう。

REDSではお取り扱い可能な物件の場合「必ず割引・最大無料」となります。
また、ただ仲介手数料が安くすむだけではございません。
安心・安全なお取引を実現いたしますので、とにかく迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。

不動産のご購入・ご売却は、上級宅建士・宅建マイスターの「REDS 志水」にお任せください。

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみず けいご）です。

前編でこう説明しました。

「9月以降は固定金利だけではなく、変動金利に関しても上がる可能性が高いといえそうです。世界の金利に影響を与える米国はインフレが鎮静化し、9月以降の利下げを予定していますが、日銀は7月末の金融政策決定会合で、さらに金利の引き上げを示唆しました。また、同日決定した国債購入額の3兆円減額は、金利の上昇圧力として作用します。つまり、今後金利は上昇する可能性が高いといえます」

→2024年10月、ついに多くの金融機関で住宅ローン変動金利が17年ぶりに上昇

日銀の利上げ・短期プライムレートの上昇を経て、そしてついに10月、都市銀行・ネット系銀行などを含む多くの金融機関で住宅ローン変動金利が上昇しました。

したがって、これから不動産購入において住宅ローン、特に変動金利をご利用される方は、金利の動向について常に注目することが必要となります。

また、前回のブログで「金利が変更により上がった場合は？」にて、変動金利型の返済額の変更には2つの見直しルール（救済）があること、1つ目の「■5年ごとの返済額見直し方式（5年ルール）とは」までご説明いたしました。

今回はその続き、2つ目のルールをご説明したいと思います。

（写真はイメージです）

125％上限方式（1.25倍ルール）とは

125％上限方式（1.25倍ルール）とは住宅ローンの変動金利に適用されるルールのひとつです。このルールは、金利が上昇した場合でも、返済額の急激な増加を防ぐために設けられています。

具体的には、金利の見直し後の返済額が、前回の返済額の1.25倍（125％）を超えないように制限されます。

金利の見直しが行われ、金利の上昇があったとします。前回ご説明の5年ごとの返済額見直し方式（5年ルール）があるため、急に返済額が変更（上がる）されることはありませんが、5年ごとの見直し時に返済額が変更されます。

例えば、見直し前の返済額が月額10万円であった場合、大幅な金利の上昇があり、見直し後の返済額が13万円になったとしても、前回の返済額の1.25倍（125%）、つまり最大で12万5,000円に抑えられます。

したがって、このルールにより金利が急上昇した場合でも、返済額が急激に増えることを防ぎ、負担を軽減することができます。

見直しルールの注意点

ただし、変動金利型の2つの見直しルール（救済）には、注意すべき点があります。

変動金利型の住宅ローンでは、返済額の見直しは5年ごとに行い、見直しによって返済額が増えたとしても旧返済額の125％までが上限となるという仕組みにより、適用金利が大きく上昇すると毎月返済額を超えた分の元金や利息の返済が繰り延べられてしまい、最終回の返済額が大きくなることがあります。

元利均等返済方式を利用する方はこの点に十分注意しておきましょう。

また、元金均等返済方式の場合は、そもそも、「5年ごとの返済額見直し方式や125％上限方式のルール」の適用がなく、半年ごとの金利見直しのタイミングで適用金利が変更になれば、金利の増減分だけ利息も変動し、毎月の返済額が変更されます。

適用金利の変更がない場合でも、毎月の返済額が変わりますので返済資金の準備には注意が必要です。

変動金利型が向いている方は

今後も引き続き短期プライムレートが低い状態で推移すると考えている方は、変動金利型を利用するのがよいでしょう。特に、返済期間の短い住宅ローンの場合は、金利変動による影響が少ないため、現在の低金利のメリットを享受することが可能です。

また、借入金額が少ない方も、金利上昇時の影響が少ないことから変動金利型が向いているといえます。

さらに、低金利のうちに資金を貯めておき、金利上昇時や住宅ローン控除終了時に一部繰上返済を行うことをお考えの方にも変動金利型は向いているといえるでしょう。

ただし、最初は金利が低くても金利が上昇し続けた場合は、当初から固定金利型を選択していたほうが結果的に、総返済額が少なくて済むケースもあります。

このように、住宅ローンの金利のタイプを選ぶ際は、表面的な金利だけで選ぶのではなく、返済期間や借入金額を考慮して慎重に判断することが大切です。また、変動金利型の住宅ローンでは、毎月の返済日に金利タイプの変更ができるのが一般的です。

では実際いくら上がったの？

ほとんどの金融機関で、10月時点で店頭（基準）金利が0.15％引き上げされています。ただし、金融機関によって店頭金利自体を上げていない銀行や、優遇金利（店頭金利から●％マイナスした実際の金利）の●％部分を増やしている銀行もあります。

また、REDS提携により、金融機関ホームページ掲載の金利より低い金利でお借り入れできる場合もございます。お客様にとってよりよい金融機関・住宅ローンをご提案しますので、詳しくは、志水までお気軽にお問い合わせください。

なお、日銀の政策も変化があり、今後の住宅ローンの金利の変化に注目することは大切です。

ただし、住宅としてご購入される場合、ご自身の生活スタイルにあった物件・タイミングもそれ以上に重要かと個人的には思っております。

最後に

REDSではお取り扱い可能な物件の場合、仲介手数料が「必ず割引・最大無料」となります。

また、ただ仲介手数料が安く済むだけではございません。安心・安全なお取引を実現いたしますので、とにかく迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。

不動産のご購入・ご売却は、上級宅建士・宅建マイスターの「REDS 志水」にお任せください。

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみず けいご）です。

2024年8月の住宅ローン金利は、大きな動きがありました。多くの銀行が金利を引き上げたのです。

8月の金利上昇は小幅にとどまり、変動金利に関しては据え置いた銀行が多いですが、メガバンクの三菱UFJ銀行が9月から短期プライムレートの引き上げを発表しました。他の金融機関も続くのではと予想されています。

つまり9月以降は固定金利だけではなく、変動金利に関しても上がる可能性が高いといえそうです。世界の金利に影響を与える米国はインフレが鎮静化し、9月以降の利下げを予定していますが、日銀は7月末の金融政策決定会合で、さらに金利の引き上げを示唆しました。また、同日決定した国債購入額の3兆円減額は、金利の上昇圧力として作用します。つまり、今後金利は上昇する可能性が高いといえます。

これまで、特に変動金利については、ほとんど金利がない（変動がない）のが普通でしたが、今後は金利が存在感をもつことなり、しっかりとした判断が必要になると思われます。これから不動産購入に伴い、住宅ローンをご利用される方は、今後の金利動向に注目していくことが必要ですので、今回は気になる金利の種類、特に「変動金利」に焦点をおいてご説明していきます。

（写真はイメージです）

変動金利型の住宅ローンの特徴

変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートと呼ばれる金融機関が独自に定めた基準金利に連動して半年ごとに金利の見直しが行われます（金融機関によります）。

短期プライムレートとは

銀行などの金融機関が優良企業向けに短期（1年以内）で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことを指します。

この金利は、各金融機関が独自に定めるもので、都市銀行のレートが基準となることがほとんどです。

変動金利型のメリット・デメリット

変動金利型の住宅ローンのメリットは、固定金利型の住宅ローンに比べて金利が低いため、毎月の返済額が少なくなることです。

逆に金融情勢により、金利が上がると毎月の返済額が増えます。長期的な返済計画が立てにくく、将来的な返済額が予測しにくい点はデメリットといえます。このほか、金利の変動による返済額の変化が心配になることがあり、心理的な負担が増えることもあるでしょう。

以上のメリット・デメリットにより、どちらを選ぶかは、お客様個々の経済状況やリスク許容度によると思われます。

金利が変更により上がった場合は？

変動金利型の返済額の変更には2つの見直しルール（救済）があります。ただし、このルールが適用されるのは「元利均等返済方式」の場合だけです。元金の返済額が毎月同じ金額となり、そこに利息を加えた金額が毎月の返済額となる元金均等返済方式には適用されません。

元利均等返済方式とは毎月の返済額（元金と利息の合計）が一定の金額となる返済方法です。

メリットとして、返済額が固定されるため、返済計画が立てやすいのが大きな特徴です。ただし、支払い当初は支払い額のうち利息のウエイトが大きくなるため、元金が減るスピートがやや遅くなることがデメリットになります。

※現在の低金利では、デメリットはあまり気にする必要がないかもしれません。

それでは、変動金利型（元利均等返済のみ適用）の2つの見直しルール（救済）について具体的にご説明します。

5年ごとの返済額見直し方式（5年ルール）とは

変動金利型の住宅ローンでは、「5年ルール」を採用している金融機関がほとんどです（※採用していない金融機関もありますので、個別にご確認ください）。

採用している金融機関では、年2回の金利の見直しで適用金利に変更があったとしても5年間は毎月の返済額を変更しません。ただし、毎月の返済額に占める元金と利息の割合が変更されます。

例えば、金利が上がった際には、その後の毎月の返済額に占める利息の割合が増えることになります。つまり、月々の返済額は変わりませんが、返済額の内訳について利息の増加分だけ、元金の返済額が減少することになります。

逆に、金利が下がった際は、毎月の返済額に占める利息の割合が減少して元金返済額の割合が多くなるため、元金の返済が多くなり、利息は少なくなります。

続きは次回に

次に125％上限方式（1.25倍ルール）のご説明をしたいと思いますが、すでに説明が長くなったため、勝手ながら続きは次回以降とさせていただきたいと思います（お楽しみにお待ちください）。

日銀の政策も変化があり、今後の住宅ローンの金利の変化に注目することは大切です。ただし、住宅として不動産を購入される場合、ご自身の生活スタイルにあった物件・タイミングもそれ以上に重要かと個人的には思っています。

REDSではお取り扱い可能な物件の場合「必ず割引・最大無料」となります。また、ただ仲介手数料が安くすむだけではございません。安心・安全なお取引を実現いたしますので、とにかく迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。

不動産のご購入・ご売却は、上級宅建士・宅建マイスターの「REDS 志水」にお任せください。

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみず けいご）です。

今回は、私たち不動産仲介会社の報酬である「仲介手数料」についてお話ししたいと思います。

※弊社、不動産流通システム【REDS】は売買専門のため、ここでは不動産売買にかかる仲介手数料のご説明とさせていただきます。

不動産売買にかかる仲介手数料とは

不動産売買にかかる仲介手数料とは、不動産の売買取引を行う際、売主と買主の間に入って案内から契約・引渡しまでの手続きをサポートする不動産仲介会社に支払う手数料のことです。

仲介（媒介）を依頼する際に必要なのが、不動産会社との媒介契約で、この媒介契約に基づき、発生する不動産会社への報酬が仲介手数料となります。

不動産仲介成立のための成功報酬

不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社は売買を成立させるためにさまざまな営業活動を行います。

ご売却の場合は、販売物件の調査を行ったり、広告活動として不動産情報サイト（ポータルサイト）などに販売物件の情報を掲載したり、ご購入検討のお客様の物件見学に立ち会ったりなどします。

ご購入の場合は、物件情報の収集やご案内の手配・同行やご説明、ローン審査などの手続きをサポートします。

不動産会社の仲介としての役割は、売主と買主の契約を成立させることです。売主と買主のご契約条件の調整（価格・お引渡しなど）、売買契約書・重要事項説明書などの書類作成、ご契約からお引渡しまでの事務手続き（ローン・登記などのサポート）なども担当します。これらに対する報酬も仲介手数料に含まれています。

この報酬は売買契約が成立したうえで支払われる「成功報酬」となっています。したがって、物件のご売却やご購入の仲介を依頼したものの売買契約が成立しなかった場合、仲介手数料は請求されないことになります。

仲介手数料には上限があります

次は、その報酬「仲介手数料」はいくらなのか、金額や計算方法についてご説明します。

不動産業者でなくても、「仲介手数料は3％くらい」と、聞いたことがあるかもしれません。

この「仲介手数料」（不動産会社の報酬）には、宅地建物取引業法により定められた上限額があるのはご存じですか？　つまり、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求（受領）した場合は宅建業法違反になります。

逆に上限以内であれば、仲介手数料は不動産会社が自由に決めることが可能です。仲介手数料（上限）の規定は以下のとおり定められています。

• 200万円以下の金額：100分の5.5
• 200万円を超え400万円以下の金額：100分の4.4
• 400万円を超える金額：100分の3.3

？？？　わかりづらいので、実際に計算してみましょう！

5,000万円の取引物件価格の場合

• 5,000万円のうちの200万円部分は5.5％（消費税含む）→11万円・・・（1）
• 5,000万円のうちの上記200万円の次の200万円部分は4.4％（消費税含む）→8万8,000円・・・（2）
• 5,000万円のうちの上記400万円を除く残り4,600万円部分は3.3％（消費税含む）→151万8,000円・・・（3）

（1）+（2）+（3）により、合計「171万6,000円」が仲介手数料上限となります。

いちいち上記の計算をしていると大変ですので、簡易の計算式があります。

• 200万円以下：取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
• 200万円超～400万円以下：取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
• 400万円超：取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

5,000万円の取引物件価格の場合、計算式にあてはめると

5,000万円×3％＋6万円＋消費税→「171万6,000円」※上記と同じ金額です。

上限はわかったけど、REDSの仲介手数料はどうなの？

一般的に多くの不動産仲介会社が上限の「3％＋6万円＋消費税」を請求しているようです。当然、上限金額内であれば法令的にも問題ありませんが、「上限」との説明もなく、あたりまえのように請求している会社がほとんどとも聞きます。

弊社、不動産流通システム【REDS】の仲介手数料は5,000万円以上の取引物件価格の場合、仲介手数料が上限額に対して「必ず半額・最大無料」となります。

例えば上記の上限で計算すると
5,000万円×3％＋6万円＋消費税→「171万6,000円」

REDSの場合「半額」ですので
単純に171万6,000円×50%→「85万8,000円」

つまり「85万8,000円」がお得になります！

また、5,000万円未満の取引物件価格の場合でも「必ず割引」となります。割引率は物件取引価格により変わります。下記リンクをご参照ください。

• 割引率の詳細など「お得なREDSのシステム」
• 仲介手数料が無料になる場合（ご購入編）
• 仲介手数料が無料・割引になる理由

まとめ

仲介手数料は「3％＋6万円＋消費税」があくまでも上限額であって、それ以下の価格なら不動産会社が自由に決めることができることは、あまり知られていないかもしれません。

同じ物件をご購入・ご売却いただくのに会社によって安くできる可能性があるのが仲介手数料です。REDSでは無料・割引を実現するために、お客様に還元できるシステムを企業努力により構築しています。

ただ仲介手数料が安くすむだけではありません。エージェント全員が宅建士で、さらに上級資格である宅建マイスターを取得したエージェントもおり、責任をもってお客様をサポートいたします。

とにかく、迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。不動産のご購入・ご売却は、不動産売買仲介のプロである「REDS 志水」にお任せください。

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみず けいご）です。

今回は、一戸建て住宅や土地をご検討の方は聞いたことがあるかと思いますが、「敷地延長（しきちえんちょう）」「旗竿地（はたざおち）」について触れていきたいと思います。一般的な土地よりも安価に手に入る反面、敷地を有効活用しにくいことや風通しが悪いことがあるデメリットがありますが、工夫しだいではそんなデメリットをメリットに変えることが可能です。

「敷地延長」「旗竿地」とは……同じ意味です

「敷地延長」とは、その名のとおり、敷地を延長して道路につなげた地形の土地を指します。敷地が道路に接していない場合、敷地と道路をつなぐ通路部分の土地を含めて購入する必要があります。この通路部分を「敷地延長」または「路地状部分（ろじじょうぶぶん）」と呼びます。通路は道路ではなく敷地になるため、駐車場としても利用できます。

また、上空から見ると「竿に旗をつけたような形」に見えることから敷地全体の形状を「旗竿地」とも呼びます。どちらかというと「旗竿地」の方が、やや一般的なようなので、以下「旗竿地」としてご説明いたします。

なぜ「旗竿地」ができるのか

旗竿地ができる主な理由4つを詳しく説明します。

1．建築基準法の接道義務：建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の建築基準法上の道路に、幅2m以上接していなければならないと定められています。この法律により、敷地を道路まで延ばすことで旗竿地が形成されます。

2．土地の有効活用：大きな土地を分割して売却する際、全ての区画が道路に面するようにすると、間口が狭く縦に長い土地になってしまいます。そこで、道路に2m以上接する部分を作り、土地区画をすることで売りやすい形に近づけるために旗竿地が生まれます。

3．経済的な理由：不動産業者は、一般の人でも購入しやすい価格にするために、大きな土地を分割して旗竿地を作ります。これにより、土地をより多くの人に売却することが可能になります。

4．歴史的背景：かつて土地の値段が安かった時代や、現在は市街地でも昔は農地だった場所では、一軒当たりの土地の面積が広かったため、後に分割されて旗竿地が形成されることがありました。

以上、旗竿地はこれらの理由により形成されることが多く、都市部や住宅密集地で特に見られます。

旗竿地のメリットとデメリット

旗竿地のメリット・デメリットについて具体的に見ていきましょう。

旗竿地のメリット

1．価格が比較的安い：旗竿地は、一般的な土地よりも価格が安くなることがあります。形状が特殊であるため、周辺の土地の相場よりも低く設定されることが多いからです。路地部分を駐車スペースとして活用することで、価格面でのアドバンテージを得られます。

2．静かな環境で安心して暮らせる：旗竿地は、道路から離れた位置に建物が建てられるため、騒音や振動が少ないというメリットがあります。道路に面していないため、通りからの交通音や人々の歩行音が気になりにくいといえます。

3．路地部分を活かしてプランニングできる：整形地に駐車場を設置する場合には、四角い土地の中に駐車場用のスペースを確保する必要があります。一方、旗竿地の場合、路地部分を駐車スペースとして使えるため（※幅や車種によります）、奥の敷地部分をフルに活用したプランニングができます。例えば、庭やプライベートなスペースを作ることができます。

4．プライバシーが保たれる：道路から奥に入った位置に建物を建てることで、プライバシーが保たれます。通行人や近隣住民からの視線を気にせずに暮らせるので、落ち着いた生活ができます。

旗竿地のデメリット

1．敷地を有効活用できないことがある：竿の部分が広すぎる場合や、旗の部分が狭い場合、敷地を有効に活用できないことがあります。隣家が敷地ギリギリに住宅を建てている場合も、思い描くような家が建てられないかもしれません。

2．外構工事費用が高くなることがある：旗竿地は、同じ広さの四角形の土地と比べると、外構（塀など）が長くなります。外構を新たに造作する場合、費用がかさむことがあります。また、竿部分が広い場合も、駐車スペースにコンクリートを敷くだけでも結構な金額がかかるでしょう。

3．通風・採光が得られにくい：旗竿地は、周囲を建物で囲まれているケースが多いため、方位によっては日当たりや風通しが得られにくいかもしれません。吹抜けや高窓を取り入れると、家の中に風が通りやすくなります。

4．生活音に配慮する必要がある：旗部分の土地があまり広くない場合、敷地いっぱいに住宅を建てることもあります。この場合、隣家との距離が狭まるため、生活音に配慮する必要があります。

最後に

以上、メリット・デメリットの説明となります。こちらに記載した以外にも、メリット・デメリットはあるかと思います。

旗竿地をご検討・ご購入する際には、価格だけにとらわれず、これらのメリットとデメリットを考慮し、実際に快適なご生活が実現できるかどうかイメージしてください。これは旗竿地に限らず、物件購入における最も重要なポイントのひとつだと思っています。

旗竿地はもちろん、それ以外の一戸建て・土地さらにマンションもREDSなら仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。不動産のご購入・ご売却は、不動産売買仲介のプロである「REDS 志水」にお任せください。

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾（しみずけいご）です。

「不動産」という言葉は、一戸建てやマンション・アパート、ビルなどの建物や土地のことでよく耳にすると思いますが、これに対して「動産」という言葉もあります。今回は、私たち不動産会社が扱う不動産だけではなく、「動産」について、「不動産」とは民法上どのような違いがあるかをご説明していきたいと思います。

「不動産」と「動産」の特徴

「不動産」と「動産」の特徴はそれぞれ以下のとおりです。

不動産とは

不動産とはその字のとおり、動かすことができない財産のことを指します。具体的には、土地や建物などが該当します。

民法86条において「土地およびその定着物は、不動産とする」と定義されています。例えば、土地をはじめ、家、アパート、オフィスビルなど、土地に固定された建造物のほか、土地や建物に対する所有権や使用権なども不動産として扱われます。

動産とは

「動産」とは、移動や変動が可能な物を指します。

民法86条で「不動産以外のものは、すべて動産とする」と定義づけされています。具体的には、家具、家電品、宝石、貴金属、ペットや家畜、機械、道具、備品類、家財道具、現金、株式、社債、約束手形、商品券などが「動産」に該当します。動産として現物そのものを持っている人が自動的に所有者となります。

お金は動産ですが、郵便貯金や銀行預金は動産に含まれないことになります。証書や通帳自体は動産ですが、お金を払い戻す権利は債権となります。債権は動産には含まれません。

このように、「不動産」と「動産」の違いは一見明確に見えますが、実際には多くの例外が存在します。それらは法律や契約によって定義されます。

法律において取り扱いが異なる不動産と動産

「不動産」は、一般的に資産価値の高いものである可能性が高いため、簡単な譲渡だけでなく、登録および手続きなどをきちんとしておく必要があります。「不動産」は物そのものを占有していても、登記をしなければ所有者として認められないからです。

一方、「動産」は所有するのに特別な手続きなどは必要ありません。ただし、一見、動産と思われるものでも、所有するために「登記」が必要となる場合は、不動産としてみなされることになります。

例えば、船舶や航空機は、土地や建物などと違い定着物ではないので、動産として認識している方も多いと思われます。また、実際に動かせるものです。しかし、財産的価値が高い20t以上の大型船舶や航空機は、一般的な不動産と同じように登記や登録手続きを行う必要があるため、動産ではなく不動産として扱われています。

より身近なものが自動車です。民法86条で考えれば、動産として扱われるはずですが、実際は自動車も不動産として扱われています。

土地から成り立つものは不動産

漁業財団や鉱業財団などの各種財団なども、不動産として管理されています。これは、鉱業権や漁業権、採掘権などといったような各権利は土地があるからこそ発生するもの（権利）であると考えられるからです。

不動産と動産の違いは一見明確に見えますが、ここまで述べてきたように実際には多くの例外が存在します。それらは法律や契約によって定義されます。不動産と動産の違いを理解し、適切に管理しましょう。

不動産は資産価値の高いものであるため、簡単な譲渡だけでなく、きちんと登録（登記）をしておく必要があります。後にトラブルを引き起こさないためにも、不動産と動産の違いに注意して取り扱うことが大切です。

まとめ

以上、「不動産」と「動産」について解説しました。不動産はお客様の財産の中でも特に高額で大切なものであることを改めて認識いたしました。

不動産のご売却・ご購入は、不動産売買仲介のプロである「REDS 志水」にお任せください。

すでにご存じと思いますが、REDSでは、お取り扱い可能な場合、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水　恵吾」まで

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

ご購入もご売却も仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水恵吾です。

前回のブログで、所有者不明土地についてご説明し、その解消策のひとつ「発生の予防」の「不動産登記制度」の改正について触れました。

今回は解消に向けてのもうひとつ「利用の円滑化」の土地利用に関連する民法のルールの見直しについて解説します。すでに発生している所有者不明土地を円滑に利用するために、制度の見直しや創設が行われました。ひとつずつ確認していきましょう。

土地・建物に特化した財産管理制度の創設（2023年4月1日施行）

この制度は、所有者が不明、あるいは所在が分からない土地・建物に特化した財産管理制度です。具体的には、以下の2つの制度が設けられています。

所有者不明土地・建物の管理制度

所有者不明土地・建物の管理制度は、所有者が分からない土地・建物や、所有者は分かっていても所有者がいるのか分からない土地・建物について、その土地・建物の管理人を選任してもらう制度です。

管理人は、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、裁判所が選任。弁護士や司法書士などが選任される予定です。この制度を活用するためには、調査を尽くしても所有者またはその所在を知ることができないこと、および管理状況に照らし管理人による管理の必要性があることが要件とされています。

管理不全状態にある土地・建物の管理制度

管理不全状態にある土地・建物の管理制度は、所有者による管理が不適当であることによって他人の権利や法的利益が侵害されていたり、侵害されるおそれがあったりする土地・建物について、その土地・建物の管理人を選任してもらう制度です。

この制度を活用するための要件は、所有者による土地・建物の管理が不適当であること、他人の権利・法的利益が侵害され、またはそのおそれがあること、および土地・建物の管理状況に照らし、管理人による管理の必要性が認められることです。

共有制度の見直し（2023年4月1日施行）

共有状態にある不動産について、これまで所在が分からない共有者がいる場合は、その不動産の利用について共有者間の意思決定ができないといった問題が指摘されていました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるように共有制度全般について見直しがされました。

共有物を利用しやすくするための見直し

共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和されました。全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となります。所在不明な共有者がいるときは、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者による管理行為や変更行為が可能となります。

共有関係の解消をしやすくするための仕組み

所在不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となります。

遺産分割に関する新たなルールの導入（2023年4月1日施行）

相続が発生してから遺産分割されないままで長期間放置されると、その状態で相続が繰り返され、さらに多くの相続人が土地を共有することになり、遺産の管理・処分が難しくなります。

また、遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、生前贈与を受けたことや、療養看護など特別の寄与をしたことなどの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的です。ところが、遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が更に難しくなるといった問題があります。

そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する新たなルールが設けられ、被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分（または指定相続分・遺言による相続）によって画一的に行うこととされました。

相隣関係の見直し（2023年4月1日施行）

隣地の所有者やその所在が分からない場合は、隣地の所有者から隣地の利用や伸びてきた枝の切取りなどに必要となる同意を得ることができず、土地を円滑に利活用することができません。
そこで、隣地を円滑・適正に使用できるように相隣関係に関するルールの見直しがされました。

• 隣地使用権のルールの見直し
• ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備
• 越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

以上が所有者不明土地「利用の円滑化」のひとつ「民法のルールの見直し」のご説明となります。

各詳細はここでは割愛しておりますが、上記のルールを確認し、しっかりと対応していくことが、所有者不明土地の解消につながります。決して人ごとではありませんので、ご自身はもちろんご親族が不動産を所有されている場合は、一度確認してみてはいかがでしょうか。

※ご説明は、個人的な見解を含めた内容であり、それぞれの内容を保証するものではありません。必ず各専門機関等にご確認ください。

弊社REDSではご購入・ご売却どちらのお客様とってもより安心で安全なお取引となるように、上記の改正点はもちろん、様々な点においてもいち早く対応できるように全スタッフが日々業務にあたっております。またREDSでは、お取り扱い可能な場合、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水　恵吾」まで

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします！

ご購入もご売却も仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDSエージェント、宅建士の志水恵吾です。

今回は「所有者不明土地」に伴う「不動産登記制度」の改正についてご説明したいと思います。

所有者不明土地とは

所有者不明土地とは、土地の所有者が役所も把握できていない土地のことです。相続登記や住所変更登記が行われないまま放置された土地が増えており、所有者不明土地の面積は、九州の土地面積よりも広いといわれています。

また、令和4（2022）年度に地方公共団体が実施した地籍調査事業では、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しなかった土地の割合は、24％（令和4年度国土交通省調べ）にも及んでいます。所有者不明土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしていて、今後さらに増えていくと予想されており、各地で社会問題になっています。

所有者不明土地が増える原因

所有者不明土地が生じる主な原因としては、主に以下の2点が挙げられます。

・土地の相続の際に登記の名義変更が行われないこと
・所有者が転居したときに住所変更の登記が行われないこと

例えば、長期間、相続登記をしないまま放置しておくことにより、土地の相続に関係する者が増えていき、所有者を特定したり、土地を処分したりすることが極めて困難になってしまうのです。

所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わりました。令和3（2021）年4月に、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に民事基本法制の見直しが行われました。この法律により、相続登記の申請が義務化され、土地の相続や利用に関する問題を引き起こす可能性がある所有者不明土地の解消に向けた取り組みが進められています。

上記のご説明の通り、対策には所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」がありますが、今回は「発生の予防」のひとつ「不動産登記制度の改正」について触れていきたいと思います。

「不動産登記制度」はどう改正されたのか

これまでは、相続登記や住所などの変更登記の申請は任意でした。相続登記の申請をしなくても直ちに大きな問題が起きなかったので、相続した土地にあまり価値がなく、利用もされず、売却も難しいような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をしない相続人が多かったのです。

ただ、こうしたことから所有者不明土地が増えていきました。そこで、相続登記の申請が令和6（2024
）年4月から義務化されることになりました。また、住所等の変更登記の申請についても令和8（2026）年4月から義務化されることとなりました。

各改正内容について

相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）

相続登記の申請が義務化されると、相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。また、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する必要があります。

上記のいずれの場合でも正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。

「相続人申告登記」制度の創設（令和6年4月1日施行）

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、法律上、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。その状態で相続登記を申請しようとすると、全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）が必要になってしまいます。

そこで、遺産分割がまとまらず、相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました（令和6年4月1日施行）。この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで申出することができ、より簡易に手続を行うことができます。

住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年4月1日施行）

登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う必要があります。正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。

まとめ

他にも改正点はありますが、相続登記義務化についての大きな点は上記3つになると思います。上記の改正は、現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので、注意が必要です。

個人的な見解を含めた内容であり、それぞれの内容を保証するものではありません。必ず各専門機関にご確認ください。

弊社REDSではご購入・ご売却どちらのお客様にとってもより安心で安全なお取引となるように、上記の改正点はもちろん、様々な点においてもいち早く対応できるように全スタッフが日々業務にあたっております。

またREDSでは、お取り扱い可能な場合、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水　恵吾」まで

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

ご購入もご売却も仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDSエージェント、宅建士の志水恵吾です。

不動産の広告には、インターネットの不動産ポータルサイトや各不動産会社のホームページなどのほか、販売図面・ポスティング・新聞折込などさまざまありますが、すべての不動産に関する広告は「不動産の公正競争規約」に基づき表示することになっています。

今回は不動産広告のルールについて解説します。

不動産の公正競争規約とは

不動産の公正競争規約とは、不動産の広告に関する不動産業界の自主的なルールで、不当な顧客の誘引や不正な表示を防止し、消費者の利益と業界の信用を守るために、不動産会社でつくった団体「不動産公正取引協議会」で定められたものです。

規約には、不動産広告の表示等について詳細なルールが定められており、不動産業者はこれらを遵守することが求められており、違反すると違約金が課せられることがあります。

駅まで〇分表示に異変あり！

規約にはさまざまなルールがあるのですが、不動産広告において誰もが必ず確認される項目のひとつ「▲▲駅徒歩●分」の表記について解説します。

実は2022年9月1日に不動産広告に関するルールが変更になっています。1年以上前の改正ですが、あまり浸透していないように感じられますので、取り上げることにしました。その中の一つに「徒歩所要時間や道路距離を算出する場合の起点の考え方と分譲物件の所要時間表示」などがあります。

改正・変更点

規約では、徒歩1分＝道路距離80メートルと定められていますが、どこから（起点）どこまで（着点）の距離なのでしょうか。

改正前はその施設などから最も近い物件（敷地）の地点を起点または着点とするルールでした。一定規模の分譲地や大規模なマンションの場合は、多くの一戸建てやマンションが建っている場合がありますが、広告に記載された徒歩分数ではたどり着けない場合もよくありました。

改正により算出方法や表示方法が変更になっています。

●物件から駅などの施設までの徒歩所要時間や道路距離を表示する際、マンションやアパートの場合は、その「建物の出入り口」を起点とすると明文化されました。

これまでは敷地の一番近い部分からの分数で可でしたが、変更後の起点は建物の出入口（エントランス）となりました。マンション・アパートなど棟数が2棟以上の場合は最も近い住棟に加え、最も遠い住棟からの分数も表示することになっています。駅の出入口は駅舎の出入口が起着点となり、改札口でなくてもかまいません。また地下鉄の場合は地上にある出入口にて算出可能です。

●公共施設や商業施設については、道路距離に代えて所要時間の表示も可能になっています。

改正前は施設などを表記する場合、必ず距離（▲まで約●m）の記載が必要でしたが、改正後は▲まで徒歩●分と最寄り駅と同様に所要時間の表記でも可となり、一目で感覚をつかめるようになっています。

また、交通所要時間は「乗り換えが必要な場合はその旨を明示」から「乗り換え時間を含む朝のラッシュ時」の時間に変更されています。

他にもさまざまな改正点がありますので、「不動産公正取引協議会」ホームページをご参照いただければと思います。

弊社【REDS】では再計測をしています

上記の改正後の規則に沿って、REDSでは媒介（受任）物件の広告・販売図面作成時に徒歩表示などの再計測を行っております。

改正前にご購入された場合には、ご購入当初の物件のパンフレットや販売図面などに、駅から徒歩5分と記載されていても、ご売却の際に上記改正後の再計測により、マンションの出入口が起点に変わることになるため、再計測の結果、駅から徒歩6分になる場合があり、当然表記が異なる可能性が出てきます。

何か損したように感じられるかもしれませが、こちらの対応をしっかり行うことで、ご購入者さまにとってもより分かりやすい表記となっておりますので、ご理解ご注意をお願いいたします。

また、REDSでは重要事項説明書に下記の文を記載しております。

◆令和4年9月1日に施行された不動産公正取引協議会連合会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則」の改正に伴い、物件から駅や各施設等までの所要時間および距離を記載する際の算出方法についても変更がなされました。

そのため、すでにご案内済み広告物（販売図面・各種ポータルサイト等を含む）については、同改正以降の表記と差異が生じている場合があります。あらかじめご承知おきください。

まとめ

以上が「▲▲駅徒歩●分」などの表示の改正点のご説明となります。広告一つとっても、不動産では細かな規定があり、日々変化しています。弊社REDSではご購入・ご売却どちらのお客様とってもより安心で安全なお取引となるように、上記の改正点はもちろん、様々な点においてもいち早く対応できるように全スタッフが日々業務にあたっております。

またREDSでは、お取り扱い可能な場合、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水　恵吾」まで

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします、どうぞよろしくお願いいたします。