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「タワーマンション節税ができなくなる？」「相続税が増税される？」

ちまたではこんな声が聞かれます。国税庁は税制を改正しますが、タワマン節税の仕組みについて解説します。

タワーマンション節税の仕組み

タワーマンション節税とは、不動産を購入した金額と、税額のもとになる不動産の評価額との差額を利用した節税方法です。節税が期待できる可能性があるのは、相続税や固定資産税です。タワーマンション節税を利用した相続税・固定資産税の節税の仕組みについて解説します

相続税の節税

タワーマンションにおける相続税の節税とは、タワーマンションの購入価格と相続税評価額の差額を利用して、相続税を大幅に減らす節税方法です。タワーマンションの土地と建物の評価額は、それぞれ路線価方式と固定資産税評価額で算出され、これらは時価よりも何割か低く出ることが多いのです。こうして、タワーマンションを購入することで、財産の評価額を低くすることができるわけです。

相続税評価額は国税庁が定めた基準によって決められますが、タワーマンションの場合、市場価格よりもかなり低くなります。特に高層階は市場価格が高いのに評価額が低いため、節税効果が高くなります。

タワーマンション節税の仕組みを具体例で見てみましょう。現金で5億円を相続する場合と、5億円でタワーマンションを購入して相続する場合を比較します。

現金で相続する場合は、そのまま5億円に相続税がかかります。一方、タワーマンションを購入して相続する場合、今回は相続税評価額を1億円だったと仮定します。

この例では、現金で相続する場合と比べて、4億円もの評価減になります。これによって、相続税額も減らすことができ、この場合は約1億6,000万円減らすことができます。

固定資産税の節税

タワーマンションにおける固定資産税の節税とは、タワーマンションの高層階に住むことで、固定資産税の負担を軽減する節税方法です。

タワーマンションに限らず不動産の固定資産税は、土地と建物に分けて計算されます。土地の固定資産税は、住宅地（200㎡以下）には大幅な割引特例制度があります。タワーマンションは戸数が多いため、1戸当たりの土地面積が小さくなり、この特例を受けられる可能性が高くなります。

建物の固定資産税は、建物の評価額に対して1.4％かかります。タワーマンションの建物の評価額は、階層によって差が出ません。しかし、ご存じのように、タワーマンションの市場価格は高層階ほど高くなります。そのため、高層階に住むことで、市場価格と固定資産税評価額の差が大きくなり、節税効果が高くなります。

増税が検討されている税制改正の内容

ただし、2017（平成29）年度の税制改正により、2018（平成30）年以降に新たに課税されるタワーマンションは、高層階ほど増税されるようになりました。「価値の高い上層階の不動産が、下層階と固定資産税が同額なのはおかしい」ということからです。

タワーマンションの相続税については、2024年1月1日以降に税制改正が行われる予定です。その内容は、タワーマンションの相続税評価額の算出基準が変更され、実勢価格に近づくように見直されるというものです。

具体的には、築年数や階数などを考慮した「乖離率」という指標が導入され、乖離率が1.67倍以上の場合は相続税評価額が上がります。新たな基準が盛り込まれることによって、相続税評価額は実勢価格（時価）の4～6割になるよう検討されています。

相続税評価額が上がると、それに伴い相続税も高くなるため、現在に比べて相続税対策としての効果が小さくなる可能性が高いことになります。

タワーマンションのご売却は増税前がいいかもしれません

タワーマンションの相続税が増税されることで、現在に比べて節税効果が見込めなくなるため、上記のような目的でタワーマンションを購入する人が減少する可能性が考えられます。つまり、タワーマンションの需要が減ってしまい、増税後には価値が下がってしまう可能性もあるかもしれません。将来を見通すことは難しいですが、近々ご売却をお考えの方は、この機会にぜひご検討ください。

※上記はあくまで個人的な記載となります。節税効果などを保証するものではありません。税金に関することは、ご自身で専門機関などに必ずご確認ください。

タワーマンションをご購入・ご売却をご希望な方は是非ともRED志水までお問い合わせください。お取り扱い可能な場合、必ず「割引」・最大「無料」となります。

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不動産を取得するとかかる税金はいくつかありますが、その中の一つに「不動産取得税」があります。今回は「不動産取得税」について詳しく解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して一度だけ課税される地方税（都道府県税）です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。

ただし、相続により取得した場合などには課税されません。地方税のため、自治体によって納付時期・税率など一部で異なります。

原則、相続以外の取得でかかることになる税金となります。以下、東京都の場合でご説明いたします。

不動産取得税の税額の計算方法

不動産取得税はの税額は、〈取得した不動産の価格（課税標準額）×税率〉で求めます。

土地の課税標準額について

令和6年3月31日までに取得した宅地等（宅地及び宅地評価された土地）の場合は、当該土地の課税標準額は価格の1／2となります。

税率について

令和6年3月31日までに取得
・土地・家屋（住宅）　3／100（3％）
・家屋（非住宅）　　　4／100（4％）

不動産取得税を算定する際の「取得した不動産の価格」について

不動産の価格とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価・決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格（課税標準額）をいいます。不動産の購入価格や建築工事費ではありません。

不動産を取得したときの申告と税の納付

不動産は取得した日から30日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都税事務所（都税支所）・支庁に申告してください。未登記物件を取得した場合も申告が必要です。ただし、不動産を取得した日から30日以内に登記を申請した場合には、原則として申告は不要となります。

都税事務所・支庁から送付する納税通知書（毎月7日前後に発送）で、納税通知書に記載されている納期限（原則として発送月の月末）までに納めます。

不動産取得税が減額となるケース

実は、この「不動産取得税」は意外とかからない（減額になる）場合があることをご存知でしょうか？

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の軽減措置は、以下のように分類されます。

（1）新築住宅の軽減措置
（2）中古住宅の軽減措置
（3）土地の軽減措置

それぞれの条件と控除額を説明します。

新築と中古、共通の条件

○個人が自己の居住用に取得した住宅であること
○延床面積が50㎡以上240㎡以下であること（マンションの共用部分や物置、車庫なども含む）
※不動産取得税の軽減に適用される面積は延床面積で50㎡です。登記簿面積ではありません。登記簿面積が50㎡未満でも、延床面積は50㎡以上あることもあります。

新築住宅の軽減措置

新築住宅の軽減措置を受けるためには、上記の条件を満たす必要があります。
※これらの条件を満たす場合、建物部分の課税標準額から1,200万円（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。

中古住宅の軽減措置

中古住宅の軽減措置を受けるためには、新築住宅と同じ条件に加えて、以下の条件を満たす必要があります。

○取得した住宅が昭和57年1月1日以降建築されたものであること
○取得した住宅が昭和56年12月31日以前建築されたものであっても、新耐震基準に適合していることが証明されたものであること（取得前2年以内に調査・証明が終了しているものに限る）
※これらの条件を満たす場合、建物部分の課税標準額から築年次ごとに定められた控除額が控除されます。控除額は以下の表のとおりです。

※昭和56年6月30日以前に新築された場合の控除額は割愛いたします

土地の軽減措置

土地の軽減措置を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

○建てられた住宅が、建物の軽減措置の条件を満たしていること（上記（1）（2））
○先に土地を取得する場合、土地の取得から3年以内（令和6年3月31日まで）にその土地に住宅を新築すること
○先に住宅を取得する場合、住宅の取得から1年以内にその住宅の敷地（土地）を取得すること

これらの条件を満たす場合、土地部分の課税標準額の半分から、以下の高い方の金額が控除されます。

・（土地1平方メートルあたりの課税標準額×0.5）×（建物の床面積×2）×3％
・4万5000円

まとめ

以上が不動産取得税の軽減措置についての説明です。

つまり、ご自分のお住まいになる住宅で、延床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、こうなります。

（1）新築住宅（建売住宅・新築マンションなど・注文建築など）で建物の課税標準額が1,200万円（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）を超えなければ、住宅（建物）の不動産取得税は実質かかりません。
※一般的な建売住宅などではほとんどの場合上記にあてはまります（当然個別に課税標準額などの確認は必要です）。

（2）中古住宅は、新耐震基準とされる1982年1月1日以降の建築で、建物部分の課税標準額から築年次ごとに定められた控除額を超えなければ、住宅（建物）の不動産取得税は実質かかりません。

（3）の土地の軽減も、ほとんどの場合、軽減を計算すると実質かからないことになります（当然個別に課税標準額などの確認は必要です）。

以上、不動産取得税は、軽減措置を適用することでかからない（減額になる）場合もよくあります。逆にかかる場合は、お引渡し（残代金決済）後のお支払いになるため、事前に確認しましょう。

不動産取得税の軽減措置について詳しく知りたい場合は、以下のサイトを参考にしてください。

不動産取得税 | 税金の種類 | 東京都主税局

※税金の件は必ず専門機関や専門家への確認をお願いいたします。

不動産取得税の軽減が受けられる・受けられないに関わらず、REDSがお取り扱いできる物件なら必ず「割引」・最大「無料」となります。

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ご購入もご売却も「仲介手数料が必ず割引～最大無料」のREDSエージェント、宅建士の志水です。今回は、「住宅ローン控除を受けるなら、一般の中古住宅よりも不動産会社による買取再販物件を選ぶとお得」というお話です。

住宅ローン控除についておさらい

住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは、個人が住宅ローンを利用して、マイホームを取得（新築、新築住宅の購入、中古住宅の購入、住宅の増改築など）したときに、一定の割合にあたる金額が所得税から控除される制度です。

新築・中古ともに住宅ローン控除適用の主な要件は以下のとおりです。

・自らが居住するための住宅
・床面積が50㎡以上
・合計所得金額が2,000万円以下
・住宅ローンの借入期間が10年以上
・引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に入居
・昭和57年以降に建築又は現行の耐震基準に適合

令和5年末までに建築確認を受けた新築住宅を取得等する場合、合計所得金額1,000万円以下に限り、床面積要件が40㎡以上です。

買い取り再販住宅とは

住宅ローン控除の制度では、中古住宅は「既存住宅」と「買取再販（住宅）」に分類されています。

既存住宅
（1）個人が売主の住宅
（2）一般法人（宅地建物取引業者以外）が売主の住宅

買取再販住宅
宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた住宅

ここから、買取再販住宅について詳しく説明します。買取再販といえば、新規リノベーションやリフォーム工事されている物件のことではないかと思われるかもしれませんが、実は下記のような条件があります。

・宅建業者が売主であること
・売主宅建業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販するまでの期間が2年以内であること
・住宅ローン控除を利用する方が取得において新築された時から10年を経過した住宅（家屋）であること
・特定増改築等に係る工事（リフォーム）に要した費用の総額が、その既存住宅の個人に対する売買価額（税込み）の20％に相当する金額（その金額が300万円を超える場合には300万円）以上であること
・「増改築等工事証明書」の発行が可能であること

※買取再販（住宅）に該当するかどうかは、WEBなどの広告や販売図面などにも明記されていない場合が多く、物件ごとに異なるため個別にご相談ください（以前、宅地建物取引業者の売主様でもよくわかっていないことがありました）。

買取再販が住宅ローン控除で有利な理由

住宅ローン控除は中古よりも新築のほうがメリットが大きくなっています。買取再販住宅は中古住宅なのですが、分類としては新築住宅と同じ扱いになるため、住宅ローン控除についてかなりのメリットがあります。以下、解説します。

住宅ローン控除における既存住宅と買取再販住宅の違い（令和5年入居の場合）

まず、住宅ローンの控除期間は既存住宅が10年なのに対し、買取再販は13年です（その他住宅の場合）。

借入限度額も既存住宅は2,000万円ですが、買取再販では3,000万円になります。「長期優良・低炭素住宅」・「ZEH水準省エネ住宅」・「省エネ基準適合住宅」の場合は既存住宅が3,000万円、買取再販はそれぞれ5,000万円・4,000万円・3,000万円となります。

つまり、住宅ローン控除が「その他住宅」で上限まで受けられる場合、既存住宅は〈2,000万円×0.7%、10年間：合計140万円〉なのに対し、買取再販は〈3,000万円×0.7％、13年間：合計273万円〉となり、既存住宅より133万円も多く控除が受けられることになります。

※ここでは、耐震基準（築年）・面積・所得制限・借入期間・用途・その他、住宅ローン控除が受けられる条件はすべてクリアしている前提でのお話となります。

※住宅ローン控除等の適用には、個別ごとの諸条件によりご利用の可否が異なります。詳細は税務署・税理士、専門機関に必ずご自身でご確認をお願いします。

※その他、詳細は「国土交通省・住宅ローン減税」をご参照ください、

まとめ

以上、住宅ローン控除を有利に受けるには、既存住宅よりも買取再販住宅がお得であることを解説しました。REDSで買取再販住宅を購入されると、仲介手数料が「無料」となります。

ただ、住宅ローン控除は最優先するべきことではありません。まずは、ご購入検討の物件でのご生活をイメージして、ご希望・ご条件にあうかどうかをしっかり見極めていただくことのほうが大事です。

住宅ローン控除の適用の可否に関わらず、REDSがお取り扱いできる物件なら必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水　恵吾」まで。

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