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公開日:2024年6月15日

旗竿地(敷地延長)ができる理由と購入するメリットとデメリット

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾(しみず けいご)です。

今回は、一戸建て住宅や土地をご検討の方は聞いたことがあるかと思いますが、「敷地延長(しきちえんちょう)」「旗竿地(はたざおち)」について触れていきたいと思います。一般的な土地よりも安価に手に入る反面、敷地を有効活用しにくいことや風通しが悪いことがあるデメリットがありますが、工夫しだいではそんなデメリットをメリットに変えることが可能です。

旗竿地

「敷地延長」「旗竿地」とは……同じ意味です

「敷地延長」とは、その名のとおり、敷地を延長して道路につなげた地形の土地を指します。敷地が道路に接していない場合、敷地と道路をつなぐ通路部分の土地を含めて購入する必要があります。この通路部分を「敷地延長」または「路地状部分(ろじじょうぶぶん)」と呼びます。通路は道路ではなく敷地になるため、駐車場としても利用できます。

また、上空から見ると「竿に旗をつけたような形」に見えることから敷地全体の形状を「旗竿地」とも呼びます。どちらかというと「旗竿地」の方が、やや一般的なようなので、以下「旗竿地」としてご説明いたします。

なぜ「旗竿地」ができるのか

旗竿地ができる主な理由4つを詳しく説明します。

1.建築基準法の接道義務:建築基準法では、建物の敷地は幅4m以上の建築基準法上の道路に、幅2m以上接していなければならないと定められています。この法律により、敷地を道路まで延ばすことで旗竿地が形成されます。

2.土地の有効活用:大きな土地を分割して売却する際、全ての区画が道路に面するようにすると、間口が狭く縦に長い土地になってしまいます。そこで、道路に2m以上接する部分を作り、土地区画をすることで売りやすい形に近づけるために旗竿地が生まれます。

3.経済的な理由:不動産業者は、一般の人でも購入しやすい価格にするために、大きな土地を分割して旗竿地を作ります。これにより、土地をより多くの人に売却することが可能になります。

4.歴史的背景:かつて土地の値段が安かった時代や、現在は市街地でも昔は農地だった場所では、一軒当たりの土地の面積が広かったため、後に分割されて旗竿地が形成されることがありました。

以上、旗竿地はこれらの理由により形成されることが多く、都市部や住宅密集地で特に見られます。

旗竿地のメリットとデメリット

旗竿地のメリット・デメリットについて具体的に見ていきましょう。

旗竿地のメリット

1.価格が比較的安い:旗竿地は、一般的な土地よりも価格が安くなることがあります。形状が特殊であるため、周辺の土地の相場よりも低く設定されることが多いからです。路地部分を駐車スペースとして活用することで、価格面でのアドバンテージを得られます。

2.静かな環境で安心して暮らせる:旗竿地は、道路から離れた位置に建物が建てられるため、騒音や振動が少ないというメリットがあります。道路に面していないため、通りからの交通音や人々の歩行音が気になりにくいといえます。

3.路地部分を活かしてプランニングできる:整形地に駐車場を設置する場合には、四角い土地の中に駐車場用のスペースを確保する必要があります。一方、旗竿地の場合、路地部分を駐車スペースとして使えるため(※幅や車種によります)、奥の敷地部分をフルに活用したプランニングができます。例えば、庭やプライベートなスペースを作ることができます。

4.プライバシーが保たれる:道路から奥に入った位置に建物を建てることで、プライバシーが保たれます。通行人や近隣住民からの視線を気にせずに暮らせるので、落ち着いた生活ができます。

旗竿地のデメリット

1.敷地を有効活用できないことがある:竿の部分が広すぎる場合や、旗の部分が狭い場合、敷地を有効に活用できないことがあります。隣家が敷地ギリギリに住宅を建てている場合も、思い描くような家が建てられないかもしれません。

2.外構工事費用が高くなることがある:旗竿地は、同じ広さの四角形の土地と比べると、外構(塀など)が長くなります。外構を新たに造作する場合、費用がかさむことがあります。また、竿部分が広い場合も、駐車スペースにコンクリートを敷くだけでも結構な金額がかかるでしょう。

3.通風・採光が得られにくい:旗竿地は、周囲を建物で囲まれているケースが多いため、方位によっては日当たりや風通しが得られにくいかもしれません。吹抜けや高窓を取り入れると、家の中に風が通りやすくなります。

4.生活音に配慮する必要がある:旗部分の土地があまり広くない場合、敷地いっぱいに住宅を建てることもあります。この場合、隣家との距離が狭まるため、生活音に配慮する必要があります。

最後に

以上、メリット・デメリットの説明となります。こちらに記載した以外にも、メリット・デメリットはあるかと思います。

旗竿地をご検討・ご購入する際には、価格だけにとらわれず、これらのメリットとデメリットを考慮し、実際に快適なご生活が実現できるかどうかイメージしてください。これは旗竿地に限らず、物件購入における最も重要なポイントのひとつだと思っています。

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