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公開日:2024年9月3日  志水 恵吾

銀行の金利引き上げで、変動金利型の住宅ローン金利はどうなる?【前編】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水 恵吾(しみず けいご)です。

2024年8月の住宅ローン金利は、大きな動きがありました。多くの銀行が金利を引き上げたのです。

8月の金利上昇は小幅にとどまり、変動金利に関しては据え置いた銀行が多いですが、メガバンクの三菱UFJ銀行が9月から短期プライムレートの引き上げを発表しました。他の金融機関も続くのではと予想されています。

つまり9月以降は固定金利だけではなく、変動金利に関しても上がる可能性が高いといえそうです。世界の金利に影響を与える米国はインフレが鎮静化し、9月以降の利下げを予定していますが、日銀は7月末の金融政策決定会合で、さらに金利の引き上げを示唆しました。また、同日決定した国債購入額の3兆円減額は、金利の上昇圧力として作用します。つまり、今後金利は上昇する可能性が高いといえます。

これまで、特に変動金利については、ほとんど金利がない(変動がない)のが普通でしたが、今後は金利が存在感をもつことなり、しっかりとした判断が必要になると思われます。これから不動産購入に伴い、住宅ローンをご利用される方は、今後の金利動向に注目していくことが必要ですので、今回は気になる金利の種類、特に「変動金利」に焦点をおいてご説明していきます。

変動金利

(写真はイメージです)

変動金利型の住宅ローンの特徴

変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートと呼ばれる金融機関が独自に定めた基準金利に連動して半年ごとに金利の見直しが行われます(金融機関によります)。

短期プライムレートとは

銀行などの金融機関が優良企業向けに短期(1年以内)で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことを指します。

この金利は、各金融機関が独自に定めるもので、都市銀行のレートが基準となることがほとんどです。

変動金利型のメリット・デメリット

変動金利型の住宅ローンのメリットは、固定金利型の住宅ローンに比べて金利が低いため、毎月の返済額が少なくなることです。

逆に金融情勢により、金利が上がると毎月の返済額が増えます。長期的な返済計画が立てにくく、将来的な返済額が予測しにくい点はデメリットといえます。このほか、金利の変動による返済額の変化が心配になることがあり、心理的な負担が増えることもあるでしょう。

以上のメリット・デメリットにより、どちらを選ぶかは、お客様個々の経済状況やリスク許容度によると思われます。

金利が変更により上がった場合は?

変動金利型の返済額の変更には2つの見直しルール(救済)があります。ただし、このルールが適用されるのは「元利均等返済方式」の場合だけです。元金の返済額が毎月同じ金額となり、そこに利息を加えた金額が毎月の返済額となる元金均等返済方式には適用されません。

元利均等返済方式とは毎月の返済額(元金と利息の合計)が一定の金額となる返済方法です。

メリットとして、返済額が固定されるため、返済計画が立てやすいのが大きな特徴です。ただし、支払い当初は支払い額のうち利息のウエイトが大きくなるため、元金が減るスピートがやや遅くなることがデメリットになります。

※現在の低金利では、デメリットはあまり気にする必要がないかもしれません。

それでは、変動金利型(元利均等返済のみ適用)の2つの見直しルール(救済)について具体的にご説明します。

5年ごとの返済額見直し方式(5年ルール)とは

変動金利型の住宅ローンでは、「5年ルール」を採用している金融機関がほとんどです(※採用していない金融機関もありますので、個別にご確認ください)。

採用している金融機関では、年2回の金利の見直しで適用金利に変更があったとしても5年間は毎月の返済額を変更しません。ただし、毎月の返済額に占める元金と利息の割合が変更されます。

例えば、金利が上がった際には、その後の毎月の返済額に占める利息の割合が増えることになります。つまり、月々の返済額は変わりませんが、返済額の内訳について利息の増加分だけ、元金の返済額が減少することになります。

逆に、金利が下がった際は、毎月の返済額に占める利息の割合が減少して元金返済額の割合が多くなるため、元金の返済が多くなり、利息は少なくなります。

続きは次回に

次に125%上限方式(1.25倍ルール)のご説明をしたいと思いますが、すでに説明が長くなったため、勝手ながら続きは次回以降とさせていただきたいと思います(お楽しみにお待ちください)。

日銀の政策も変化があり、今後の住宅ローンの金利の変化に注目することは大切です。ただし、住宅として不動産を購入される場合、ご自身の生活スタイルにあった物件・タイミングもそれ以上に重要かと個人的には思っています。

REDSではお取り扱い可能な物件の場合「必ず割引・最大無料」となります。また、ただ仲介手数料が安くすむだけではございません。安心・安全なお取引を実現いたしますので、とにかく迷ったらお問い合わせいただくことをお勧めします。

不動産のご購入・ご売却は、上級宅建士・宅建マイスターの「REDS 志水」にお任せください。

 

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お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

 

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※2026年04月26日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。