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公開日：2024年9月3日

銀行の金利引き上げで、変動金利型の住宅ローン金利はどうなる？【前編】

ご購入もご売却も、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水恵吾（しみずけいご）です。

2024年8月の住宅ローン金利は、大きな動きがありました。多くの銀行が金利を引き上げたのです。

8月の金利上昇は小幅にとどまり、変動金利に関しては据え置いた銀行が多いですが、メガバンクの三菱UFJ銀行が9月から短期プライムレートの引き上げを発表しました。他の金融機関も続くのではと予想されています。

つまり9月以降は固定金利だけではなく、変動金利に関しても上がる可能性が高いといえそうです。世界の金利に影響を与える米国はインフレが鎮静化し、9月以降の利下げを予定していますが、日銀は7月末の金融政策決定会合で、さらに金利の引き上げを示唆しました。また、同日決定した国債購入額の3兆円減額は、金利の上昇圧力として作用します。つまり、今後金利は上昇する可能性が高いといえます。

これまで、特に変動金利については、ほとんど金利がない（変動がない）のが普通でしたが、今後は金利が存在感をもつことなり、しっかりとした判断が必要になると思われます。これから不動産購入に伴い、住宅ローンをご利用される方は、今後の金利動向に注目していくことが必要ですので、今回は気になる金利の種類、特に「変動金利」に焦点をおいてご説明していきます。

変動金利

（写真はイメージです）

変動金利型の住宅ローンの特徴

変動金利型の住宅ローンは、短期プライムレートと呼ばれる金融機関が独自に定めた基準金利に連動して半年ごとに金利の見直しが行われます（金融機関によります）。

短期プライムレートとは

銀行などの金融機関が優良企業向けに短期（1年以内）で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利のことを指します。

この金利は、各金融機関が独自に定めるもので、都市銀行のレートが基準となることがほとんどです。

変動金利型のメリット・デメリット

変動金利型の住宅ローンのメリットは、固定金利型の住宅ローンに比べて金利が低いため、毎月の返済額が少なくなることです。

逆に金融情勢により、金利が上がると毎月の返済額が増えます。長期的な返済計画が立てにくく、将来的な返済額が予測しにくい点はデメリットといえます。このほか、金利の変動による返済額の変化が心配になることがあり、心理的な負担が増えることもあるでしょう。

以上のメリット・デメリットにより、どちらを選ぶかは、お客様個々の経済状況やリスク許容度によると思われます。

金利が変更により上がった場合は？

変動金利型の返済額の変更には2つの見直しルール（救済）があります。ただし、このルールが適用されるのは「元利均等返済方式」の場合だけです。元金の返済額が毎月同じ金額となり、そこに利息を加えた金額が毎月の返済額となる元金均等返済方式には適用されません。

元利均等返済方式とは毎月の返済額（元金と利息の合計）が一定の金額となる返済方法です。

メリットとして、返済額が固定されるため、返済計画が立てやすいのが大きな特徴です。ただし、支払い当初は支払い額のうち利息のウエイトが大きくなるため、元金が減るスピートがやや遅くなることがデメリットになります。

※現在の低金利では、デメリットはあまり気にする必要がないかもしれません。

それでは、変動金利型（元利均等返済のみ適用）の2つの見直しルール（救済）について具体的にご説明します。

5年ごとの返済額見直し方式（5年ルール）とは

変動金利型の住宅ローンでは、「5年ルール」を採用している金融機関がほとんどです（※採用していない金融機関もありますので、個別にご確認ください）。

採用している金融機関では、年2回の金利の見直しで適用金利に変更があったとしても5年間は毎月の返済額を変更しません。ただし、毎月の返済額に占める元金と利息の割合が変更されます。

例えば、金利が上がった際には、その後の毎月の返済額に占める利息の割合が増えることになります。つまり、月々の返済額は変わりませんが、返済額の内訳について利息の増加分だけ、元金の返済額が減少することになります。

逆に、金利が下がった際は、毎月の返済額に占める利息の割合が減少して元金返済額の割合が多くなるため、元金の返済が多くなり、利息は少なくなります。

続きは次回に

次に125％上限方式（1.25倍ルール）のご説明をしたいと思いますが、すでに説明が長くなったため、勝手ながら続きは次回以降とさせていただきたいと思います（お楽しみにお待ちください）。

日銀の政策も変化があり、今後の住宅ローンの金利の変化に注目することは大切です。ただし、住宅として不動産を購入される場合、ご自身の生活スタイルにあった物件・タイミングもそれ以上に重要かと個人的には思っています。

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