50年ローンってアリ？　選ぶ人が増えた背景とメリット・デメリットを解説

REDSエージェント、宅建士の濵﨑です。

これまで住宅ローンは35年返済が一般的でしたが、金融機関によっては「50年」での返済の商品が出てくるなど「超長期ローン（50年ローン）」の利用も増加の傾向にあります。

金利も上昇しつつある中、どういった背景があるのでしょうか。

（写真はイメージです）

最近の住宅ローン利用の傾向

2008年のリーマンショックの頃は、不動産価格も株価も下落し、景気後退で所得が伸び悩み、返済負担に慎重になる世帯が増え、「頭金を多めに入れて借入を抑える」「無理せず郊外や中古を選ぶ」といった動きがありました。

また、新築マンションの販売が一時的に大きく落ち込みました。値引き販売が横行し、新築マンション神話（新築なら資産価値が安泰、損しないという考え）が揺らぎ始めたのもこの時期でした。

その後、マイナス金利が導入されたのちも、借入額そのものを増やさずに堅実に借りる動きがありました。当時は「頭金を厚く入れる」「短期で返済したい」という志向も比較的残っていました。この時期は金利も低く、もっと借り入れが可能なのに融資額を抑える傾向がありました。

コロナ直後も2020年前後も、将来への不安（雇用・収入）から「大きな借入は避けたい」との意識が広がっていました。さらに、緊急事態宣言（2020年4月）で「原則リモート」が推奨され、リモートワークも東京都内の大企業を中心に一気に広がり、郊外や地方への移住需要が増えたため、都市部高額物件を避けて借入規模を縮小する動きが見られました。

最近（2023〜2025年）の変化として、マンション価格は首都圏で平均8,000万円台と過去最高を更新中。2023年の東京23区では新築マンションの平均価格が約1億円の大台を超えたという背景もあります。

物件価格高騰により、「借入を抑える」のが難しく、むしろフルローン＋超長期ローン（50年ローン）を選ばざるを得ない世帯が増加しています。近年の物件価格上昇、および長期固定や変動金利でも低めの水準が続いていること、若年層の持ち家志向の強さも、超長期ローン（50年ローン）の利用を後押ししていると考えられます。

超長期住宅ローンのメリット

毎月の返済額を抑えられるというのが最も大きいメリットです。

仮に8,000万円を金利0.7％で35年間を借り入れた場合、毎月の支払額約21万4,000円です。これに対して、50年で借り入れた場合、15万8,000円となり、毎月の返済を5万6,000円（約26％）減らせます。結果として、若年層でも審査に通りやすく、住宅取得の門戸が広がります。

若い世代は「持ち家を諦めなくて済む」可能性が広がるほか、資産価値が高い立地の物件を手に入れることができます。団信の期間が長くなる点も安心材料ですし、子育てや自己投資などの費用とのバランスを取りたい人には魅力といえるでしょう。

超長期住宅ローンのデメリット

最大のデメリットは逆に支払利息がふくらみ、総返済額が大幅に増えることです。

仮に8,000万円を金利0.7％で35年間を借り入れた場合、総支払額約8,980万円になるのに対して、50年で借り入れた場合、約9,480万円となり総返済額が約500万円増加します。

完済年齢が高齢化（30歳で組んでも完済は80歳）することで老後資金との両立が厳しくなる可能性があります。

また、金利上昇リスク（変動金利の場合）や、不動産価値が下がったとき「売っても借金が残る」というリスクが高まることも考慮に入れておくべきでしょう。

返済期間を50年に延ばすことで、月々の返済額は約26％減り、資金繰りは確かに楽になるといいます。ただし、長期ゆえに元本返済の進行が遅くなる点には注意が必要です。

超長期住宅ローン返済後の市場は？

35～50年の超長期では首都圏は、「選ばれる場所」は強く、選ばれない場所は弱いという二極化が進む確率が高いといえます。今後長期的には、人口減少が進む傾向にありますが、大型開発などで都心の雇用・訪日需要で観光・国際資本は継続し、地価の底堅さが続く一方、郊外については需要減と維持更新コスト増で地価が下落する可能性があると考えられます。

2030年台から団塊世代が80代に入り、人口減少スピードが加速します。2040年台には毎年100万人前後の大幅な減少の可能性もあります。その後もさらなる高齢化で住み替え・相続売りが増え、立地格差が一段と顕在化していくことが考えられます。

選ばれる場所を購入するには

立地の良さ

不動産の価値や住みやすさを判断する言葉に「駅力」があります。駅を中心としたエリアの集客力や利便性、経済力を総合的に表す指標で、具体的には、駅の交通利便性や周辺の商業施設・公共施設の充実度、人通り、安全性などが駅力として評価されます。

最寄り駅の路線数、駅への距離、都心へのアクセス時間、ブランドイメージ（住みたい街ランキングに入るような人気度）も含めた駅力が重要となります。駅ビル、ショッピングモール、スーパー、学校、病院など生活利便施設も重要です。

災害・気候リスクの確認

自治体の洪水・高潮ハザードマップ、浸水履歴などを確認しましょう。土砂災害警戒区域などもチェックが必要です。

物件特性の理解

マンションの場合は、戸数や築年数、ブランドイメージのほかに修繕積立金・長期修繕計画などの管理状況の確認も重要です。

一方、戸建ての場合は、建物インスペクションの有無や、近隣の都市計画施設の情報などを確認しましょう。

住宅ローンの長期返済は「今の返済額を下げるため」なので、将来売却できる物件であることが条件となります。そのためには、価格上昇局面で立地、災害・気候リスク、物件特性を理解した上で、将来も需要が見込める物件を探すことが重要です。