中古マンションの管理費・修繕積立金の相場は？　安い物件の落とし穴と購入時の確認ポイント3選

こんにちは。REDS（株式会社不動産流通システム）エージェント、宅建士の濵﨑です。中古マンションをご検討されているお客様から、こんなご質問をいただくことがあります。

「管理費や修繕積立金はどのくらいが相場ですか？」
「安いマンションの方がお得ですよね？」
「将来値上がりすることはありますか？」

マンションを購入する際、多くの方は物件価格や住宅ローンに目が向きがちですが、毎月支払う管理費や修繕積立金の存在を忘れてはなりません。

今回は、（公財）東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表した2025年度の調査結果をもとに、中古マンションの管理費・修繕積立金の現状と、購入時に確認すべきポイントについて解説いたします。

（写真はイメージです）

管理費・修繕積立金の最新相場

東日本レインズが2025年度に首都圏で成約した中古マンションを調査したところ、平均額は以下のようになりました。

　
首都圏で中古マンションを購入した場合、毎月約2万8,000円程度を管理費・修繕積立金として支払うのが目安です。

住宅ローンだけの資金計画はNG！

住宅ローンだけで資金計画を立ててしまうと、「思ったより毎月の負担が大きい」ということにもなりかねません。

例えば住宅ローン返済額が月12万円の場合でも、管理費と修繕積立金を合わせると実質的な住居費は月15万円近くにふくらんでしまいます。

そもそも「管理費」と「修繕積立金」の違いとは？

毎月支払うお金ですが、その使い道と役割はまったく異なります。

管理費：マンションの「日常」を維持するお金

管理費とは、マンションの日常管理を行うための費用です。主に以下の用途で使われます。

• 共用部分（エントランスや廊下）の清掃
• エレベーターの定期保守点検
• 管理人業務
• 管理会社への委託費
• 共用部の電気代
• ゴミ置場管理
• 防犯カメラなどのセキュリティ設備維持

マンションによっては、

• コンシェルジュサービス
• ゲストルーム
• ラウンジ
• フィットネスルーム

などの共用施設があり、その維持費も管理費に含まれています。

修繕積立金：マンションの「未来」を守るお金

修繕積立金は、将来の大規模修繕工事に備えて積み立てるお金です。マンションは築年数が経過すると、以下のような多額の修繕費用が必要になります。

• 外壁補修・タイルの剥落防止
• 屋上防水工事（雨漏り防止）
• 給排水管更新
• エレベーター改修
• 鉄部塗装
• 共用設備更新

これらを一時金で徴収すると区分所有者の負担が非常に大きくなるため、毎月少しずつ積み立てていきます。マンションの資産価値を維持するためには欠かせない費用です。

なぜ？　修繕積立金が年々上昇傾向にある理由

今回の調査で特に注目したいのは、修繕積立金が前年比5.6％と大きく増加したことです。管理費はほぼ横ばいですが、修繕積立金の値上がりが目立ちます。背景には、近年の深刻な社会情勢が影響しています。

• 建築資材価格の高騰
• 人件費上昇
• 職人不足
• 工事費高騰

このため大規模修繕工事の見積もりが以前より大幅に高くなるケースも珍しくありません。そのため、多くの管理組合で修繕積立金の見直しが進められているのです。

「修繕積立金が安いマンション」は本当にお得？

不動産ポータルサイトを見ると、たまに以下のような物件を見かけることがあります。

「修繕積立金5,000円」
「管理費・修繕積立金合計1万円以下」

一見すると魅力的ですが、必ずしも良いとは限りません。なぜなら、そのマンションが「積立不足」になっている可能性があるからです。

安すぎる物件に潜む2大リスク

築20～30年を超えたマンションで修繕積立金が極端に安い場合、以下のような壁にぶつかるケースが少なくありません。

• 将来的な大幅値上げ（購入後に毎月1万円以上のケースも）
• 一時金徴収（数百万円単位になることも）

適切にメンテナンスができなければ、建物の老朽化が進み、資産価値は一気に下がってしまいます。そのため、単純に安いことだけで判断するのは危険です。

知っておきたい「築年数」と「総戸数」による金額の傾向

管理費や修繕積立金は、マンションの規模や年齢によっても大きく変わります。

築年数が経つほど高くなるのが自然

今回の調査では、修繕積立金は築10年を超えると㎡単価で200円台前半まで上昇する傾向が確認されています。

マンションは新築時には大きな修繕が必要ありませんが、

• 築12年～15年
• 築25年～30年

あたりで大規模修繕工事が実施されることが一般的です。このため、築年数が進むにつれて積立額も増えていきます。築年数の経過に伴って積立額が増えるのはむしろ健全な証拠です。

大規模マンションはスケールメリットで割安に

総戸数が多いマンションほど管理費や修繕積立金が低下する傾向も確認されています。

• 50戸のマンション
• 300戸のマンション

を比較すると、エレベーターや管理人などの費用を多くの住戸で分担できるため、大規模マンションの方が1戸当たりの負担が小さくなることがあります。

これを「スケールメリット」と呼びます。ただし、大規模マンションは将来の修繕工事も非常に大規模になるため、長期修繕計画の内容を確認することが重要です。

購入時に必ず確認したい3つのポイント

お気に入りの物件が見つかったら、契約前に必ず不動産会社を通じて以下の3点を確認してもらいましょう。

長期修繕計画

今後どのような工事が予定されているか確認しましょう。

• 次回大規模修繕時期
• 工事予算
• 将来の積立金改定予定

は特に重要です。

修繕積立金残高

管理組合に十分な積立金があるか確認しましょう。残高があまりに少ない場合は将来的な値上げリスクがあります。

修繕積立金改定履歴

過去にどの程度値上げされているかを確認しましょう。また、「今後段階的に値上げ予定」という合意がすでになされていないかをチェックします。

まとめ：物件価格だけでなく「管理状態」で選ぶ時代に

• Aマンション：4,500万円、管理費等月3万円
• Bマンション：4,700万円、管理費等月1.5万円

一見、B物件の方が毎月の支払いが安くて良さそうに見えますが、将来的な値上げリスクや建物の寿命を考えると、結果的にA物件の方がお買い得で安心というケースは多々あります。

これからの中古マンション選びでは、「価格」「立地」「間取り」だけでなく、「管理状態」を確認することが非常に重要です。

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REDSでは、物件の価格や間取りだけでなく、管理状況や修繕計画についても調査したうえでご説明しております。中古マンション購入をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。購入後も安心してお住まいいただける物件選びをサポートいたします。