【2026年最新】首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金相場とトクするマンション規模を徹底解説！

皆様こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士の小野田です。本日は、マンション購入時に絶対に無視できない「管理費と修繕積立金」について、最新の公的データを交えて解説します。

マンションの「管理費」と「修繕積立金」は、所有している間は毎月必ず発生する「固定費」です。これらは管理組合の決議で金額が決まるため、自分だけの判断や裁量ではコントロールすることはできません。このため物件の購入前にしっかりと「現状の金額」と「将来的な値上げリスク」を把握しておくことが重要になります。

2026年5月28日、（公財）東日本不動産流通機構は「REINS TOPIC　首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」を公表しました。「東日本レインズ」（公的データベース）に2025年中に登録された物件の中から抽出されたリアルな集計結果をもとに、いま動いているマンション市場の裏側を紐解いていきましょう。

参考：REINS TOPIC　首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）
（公財）東日本不動産流通機構

（画像はイメージです）

首都圏中古マンションの管理費と修繕積立金の平均金額

2025年の首都圏中古マンションの1戸当たりの平均金額は、以下のとおりです。

• 管理費（月額）：1万3,895円（217円/㎡）
• 修繕積立金（月額）：1万3,910円（217円/㎡）
• 合計（月額）：2万7,805円（434円/㎡）

※上記の平均額を㎡単価で割り戻すと、一部屋当たりの平均面積は約64㎡、間取りは2LDK前後）となります。

前年比の変動率にみる「コスト高騰」の足音

対前年（2024年）比での変動率は下記となります。

• 管理費：0.6％増
• 修繕積立金：5.8％増
• 合計：3.1％増

特に修繕積立金の伸びが大きく、経年によるマンションの老朽化、建築資材をはじめとする建築費の高騰が影響しているものと思われます。来年は、今年3月からのホルムズ海峡封鎖による原油高の影響で、建築資材の高騰にさらなる追い打ちをかける懸念もありますね……。

都県別「高いエリア・安いエリア」の格差

管理費と修繕費について、都県別で見ると、地域ごとの特徴がはっきりと現れます。ただ、この金額の差異については、都県ごとに、マンションの平均の築年数、総戸数、専有面積などが異なるため、あくまでエリアごとの市場特性としてお考えください。

東京都（区部含む）

首都圏で最も高い水準です。㎡単価も247円・229円と突出しています。

• 管理費：1万4,878円（247円/㎡）
• 修繕積立金：1万3,788円（229円/㎡）
• 合計：約2万8,600円（476円/㎡）

神奈川県

修繕積立金の単価が東京都より高いのが特徴です。

• 管理費：1万3,277円（198円/㎡）
• 修繕積立金：1万4,252円（212円/㎡）
• 合計：約2万7,500円（410円/㎡）

千葉県

• 管理費：1万2,142円（188円/㎡）
• 修繕積立金：1万4,058円（194円/㎡）
• 合計：2万6,200円（362円/㎡）

埼玉県

• 管理費：1万2,018円（176円/㎡）
• 修繕積立金：1万3,692円（200円/㎡）
• 合計：2万5,710円（376円/㎡）

築年数でコストの傾向が真逆になる「管理費」と「修繕積立金」

管理費

築年数の浅い物件の方が、単価が高く、築年が古い物件の方が安い傾向にあります。最新マンションほど、充実した共用施設や高度なセキュリティが導入されているためです。

修繕積立金

築10年までは単価が低く、築10年を過ぎると一気に上がる傾向にあります。12〜15年周期でやってくる第1回の大規模修繕に向けて積立金を増額するケースが多いためと思われます。

総戸数によるコストパフォーマンスの違い

　
総戸数100〜149戸のマンションが最もコスパが良いという結果となりました。基本的には総戸数が多いほど、管理費も修繕費も㎡単価は下がるものなので、これは総戸数以外の築年数、総専有面積などの要因の影響が反映された結果かと思われます。

200戸以上の大規模物件には「タワーマンション」などの豪華な共用施設・コンシェルジュサービスが含まれるケースが多いため、このような逆転現象が起きたとも考えられます。

管理費・修繕積立金は「安ければ良い」わけではない

管理費・修繕積立金が安いマンションは魅力的に見えますが、実は安すぎるマンションほど将来の値上げリスクが高くなります。また、管理費や修繕積立金が不足していると、十分な維持管理ができないため、将来売却する際に、維持管理の良い物件に比べて価格が安くなってしまう可能性があります。

管理費・修繕積立金から考える、後悔しないマンションの選び方

修繕積立金の上昇を考慮

修繕積立金は築10年以降の上昇幅が大きいので、築浅の物件を購入する場合には、築10年目のタイミングで現在の金額から上がっていく可能性が高いことを考慮して、資金計画を組むことが重要です。

小規模マンションに注意

総戸数が50戸未満のマンションは、総戸数の多いマンションに比べて、管理費や修繕費の単価が高くなる傾向になります。築浅の段階では少額の差でも、築年が経過して、修繕積立金が上がってくると、この差は大きくなりますので、この点も考慮して、総戸数の少ないマンションは避けたほうが無難です。

築古マンションはランニングコストに注意

築古マンションは価格が安くても、修繕積立金の負担が重くなるケースがあるため、要注意です。築古マンションでは、修繕積立不足が深刻化し、修繕積立金の大幅な値上げをせざる得ないケースもあるので、購入前に「長期修繕計画」「積立金総額」を確認することが重要です（修繕積立金の大幅な値上げは、売却価格の下落につながります）。

まとめ：マンション選びは「価格」だけではなく「維持費」（管理費＋修繕積立金）も重要

今回の「REINS TOPIC　首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2025年度）」のデータは、マンションの「維持費」（管理費＋修繕積立金）が確実に上昇していることを示しています。

マンションは「買って終わり」ではありません。住み続けるためのコストも重要になりますので、住宅ローンの支払いだけでなく、管理費・修繕積立金とその値上がりをも含めた総支出で資金計画を立てることが重要になります。

最後に

不動産流通システム【REDS】の首都圏営業所では、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」を営業エリアとして、不動産の売買の仲介を行っております。

弊社では常にお客様の満足度を最優先に業務に取り組んでおります。弊社の営業エリアにて不動産の売買をお考えの際には、ぜひ弊社へお問い合わせください。皆様からのお問い合せをお待ちしております。では、また。