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小野田 浩

価格変更 ローヤルシティ大宮吉敷町 6階 2,980万円

公開日:2019年2月25日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

ご売却物件の価格が変更になりましたので、ご報告させて頂きます。

 

ローヤルシティ大宮吉敷町 6階 2,980万円(↓200万円)

 

前回の価格から200万円ものお値下げとなり、新価格「2,980万円」となりました。

〇 始発駅「大宮」まで徒歩7分、都心への通勤も座って楽々通勤が可能です。

〇 6階の角住戸、南東向きの全長10m超のワイドバルコニー。

〇  全室が「南東向き」の大きな窓がある2LDKのお部屋。

〇 ペット飼育、1住戸2匹まで可能。

〇 室内コンディション良好です。

 

もちろん、新耐震のマンションです。

 

3,000万円を切り、更にお求めやすい価格となりました。

ご興味のある方は、是非お問合せ下さい。

 

では、また。

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祝 ご売却!【半額】「六本木ヒルズ B棟 7階」 

公開日:2019年2月19日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

ご売却でお預かりしていた物件が成約となりました。

(こちらのお客様は、これまでに何度もお取引をして頂いているお客様になります)

 

六本木ヒルズレジデンス B棟 7階

 

ご売却のご相談を受けた時、売主様の売却希望価格を伺った際の正直な感想は、

「いくら六本木ヒルズでも、ワンルームでこの価格帯は・・・」というものでした。

 

しかしながら、成約価格の履歴と現在の販売状況、市況の需給動向を見ていくと、

「この価格でも「六本木ヒルズ」ならあり得るかも」という様に思えてきました。

(「六本木ヒルズ」はスゴイ価格で成約されおり、しかも総戸数は多いのに、売り物がとても少ない状況が続いている様でした)

 

本件もお預かりしてから、「3~6ヶ月」という標準的な期間内で、仲介手数料【半額】にて、無事にご売却となりました。

 

(多少の値引き交渉は入りましたが、「六本木ヒルズ」の過去の成約価格の水準から考えても、高い価格水準でのご成約だったと思います)

 

次はあなたの番かも知れません。

 

不動産のご売却をお考えの方は弊社【REDS】までお気軽にお問合せ下さい。

 

では、また。

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新規物件 ローヤルシティ大宮吉敷町 6階 3,180万円

公開日:2019年2月11日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

新規のご売却物件をお預かりしましたので、ご報告させて頂きます。

 

ローヤルシティ大宮吉敷町 6階 3,180万円 2LDK+WIC 57.29㎡

〇 始発駅「大宮」まで徒歩7分、都心への通勤も座って楽々通勤が可能です。

〇 6階の角住戸、南東向きの全長10m超のワイドバルコニー。

〇  全室が「南東向き」の大きな窓がある2LDKのお部屋。

〇 ペット飼育、1住戸2匹まで可能。

〇 室内コンディション良好です。

 

もちろん、新耐震のマンションです。

 

比較的お求めやすい価格帯の物件ですので、ご興味のある方は、是非お気軽にお問合せ下さい。

 

では、また。

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「告知事項あり」物件を「第三者の為の特約」でご売却した話

最終更新日:2019年2月5日
公開日:2019年2月4日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

先日、 お預かりしていた「告知事項あり」の物件を「第三者の為の特約」という特約を付けて売買させて頂きました。

 

こちらの物件は人気のあるエリアのマンションですが、入居されていた方がお部屋のベランダから転落されて亡くなったという「告知事項」のある物件でした。

 

売主様よりご売却の相談を受けた際に、

「告知事項」がある場合には「告知事項」がある旨を広告に表示して売却活動を行う必要性があること、

そしてこの場合には、相場よりも売却価格は相当下がってしまうであろう事をご説明しましたところ、

売主様にご理解を頂く事ができ、ご売却をお手伝いさせて頂く事になりました。

 

こういう物件の場合、困るのは売出し価格の値付けです。

当方は不動産仲介業の期間よりも長い時間、不動産の価格査定の仕事をしていましたので、売却価格の査定については、ちょっと自信があります。

(おそらく普通の不動産会社の社員の百倍以上の件数は価格査定をしています)

 

この物件も「告知事項」が無い状態の価格は把握出来たのですが、「告知事項」がどこまで影響するのかは、正直、実際に売りに出してみるまでは分からないというのが実情でした。

(不動産市場は不完全競争市場である為、もともと成約する価格は上下にブレてしまうのですが、「特殊要因」が入るとそのブレ幅は大きくなってしまう為です)

 

「告知事項」があると「相場より2~3割安くなる」というのが一般的に言われているところなのですが、人気エリアで比較的お求めやすい価格帯の物件であり、

また、売主様も特に急いでご売却する必要はないとの事でしたので、売り出しは相場より1割程度低い価格で開始してみる事にしました。

 

いざ販売を開始してみますと、人気エリアなので反響は多いのですが、「告知事項」が有る事を告げると、内見にならない状況が数か月続きました。

 

売主様に状況をご説明して、販売価格の値下げをご提案させて頂き、お値下げして売却を開始したところ、徐々に内見が入る様にはなりましたが、具体的なお話は入りませんでした。

 

同時並行で、複数のリノベーション業者に買取り価格の査定を依頼したところ、予想通り大半が「取り扱い不可」で、

買取りが可能な業者もかなり安い価格でないと、出来ないとの回答でした。

 

そんな中、ある不動産業者さんが買取を打診して来ました。

 

最初に提示のあった価格は一般的な買取業者さんの価格よりも少し高目でしたが、売主様にご納得頂くにはもう少し価格を上乗せしてほしいという水準でした。

 

買主側の業者も商売なので、無条件に買取り価格を上げる訳には行きませんので、

何とかもう少し高く出来る方法はないかと、先方の担当者とお話をしていると、買取りの価格が上がりそうな方法が見付かりました。

 

その方法とは、「第三者の為の特約」という約定を付けての売買契約でした。

 

「第三者の為の特約」とは、売主様と買主様とで売買契約を結んだ後、一定期間内に買主様が転売先を見付けた場合には、売主様からその転売先へ直接登記を移転出来るという内容の特約です。

この特約を付けることで、買主は登記費用や不動産取得税の軽減が図れる為、その分、買主は購入価格を上げる事が出来る様になります。

 

先方の業者さんは、この方法を前提としていなかった様で、当方から「第三者の為の特約」のご提案と一緒に買取り価格の値上げの交渉をお願いしましたところ、

当初のご提示よりも5%程度も購入価格を上げして頂く事が出来ました。

 

大金が動く不動産の売買契約で、聞いたことが無い特約の付いた契約では、ご不安だと思いますので、

売主様に安心してご契約を頂くため「第三者の為の特約」ついて事前にご説明させていただき、

また、契約書に記載の文言についても、売買代金全額の支払いがあるまでは、所有権は売主様からは移らない旨を分かり易く強調して記載させていただく事で、売主様にも安心して頂く事が出来、無事にご契約となりました。

 

今後も売主様、買主様ともにご安心頂ける事を第一にお仕事をさせて頂きたいと思います。

 

では、また。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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