マンションは管理を買え！　中古マンション購入時の管理状況はここを見れば分かる

皆様こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田です。

皆さんは「マンションは管理を買え」という言葉を聞いたことはありますか？

不動産業界では「マンションは管理を買え」と言われるくらい、マンションの購入を検討する際には価格や立地、間取りだけでなく、「管理状況」も重要なチェックポイントとなります。マンションの維持管理が適切に行われているかどうかで、物件の資産価値や居住の快適性が大きく左右されることになるからです。

以下にマンションの管理状況を見極めるための具体的なチェックポイントについて解説します。

（写真はイメージです）

管理方式はどれかを確認しよう

マンションの管理方式には以下の3種類があります。

• 全部委託管理
• 一部委託管理
• 自主管理

不動産の広告で表示項目となっていますので、簡単に確認できます。以下でそれぞれの特徴を解説します。

全部委託管理

全部管理委託は管理会社にすべての管理業務を委託する方式です。管理組合は管理会社と契約し、日常の運営や修繕計画、清掃、防犯対策などをすべて任せます。

〇メリット

• 専門的な管理が受けられるため、安心して暮らせる
• 住民の負担が少なく、管理業務の手間がかからない
• 緊急時の対応が迅速に行われる

×デメリット

• 管理費が高くなる傾向がある
• 管理会社へ任せ切りになり住民の管理意識が低くなりがち

一部委託管理

一部管理委託は管理業務の一部を管理会社に委託し、残りを管理組合が運営する方式です。例えば、清掃や設備点検は管理会社に任せ、会計業務や総会運営は管理組合が行うケースがあります。

〇メリット

• 管理費を抑えつつ、専門的な業務は管理会社に任せられる
• 住民が管理に関与することで、管理意識が向上する

×デメリット

• 業務の分担が必要で、住民の負担が増える可能性がある
• 管理会社との調整が必要になる

自主管理

管理会社を利用せず、管理組合がすべての業務を運営する方式です。住民が主体となり、清掃や修繕計画、会計業務などを行います。

〇メリット

• 管理費を最小限に抑えられる
• 住民同士の結びつきが強くなる

×デメリット

• 住民の負担が大きく、管理業務の知識が必要
• トラブル対応や修繕計画の策定が難しい
• 金融機関によっては住宅ローンが組めない場合も

どんな管理会社かも忘れずチェック

管理会社が係わっている全部委託管理、一部委託管理の場合には、下記をチェックするといいでしょう。

• 管理会社の評判：インターネットで口コミを調べ、過去のトラブルがないかを確認。
• 管理人の勤務体制：常駐管理なのか巡回管理なのか。また、管理人の対応が丁寧かどうか。

修繕計画の有無を確認しよう

マンションは定期的な修繕が必要です。修繕計画がしっかりと立てられているかを「長期修繕計画表」で確認しましょう。見るべきポイントは以下の3点です。

• 長期修繕計画の有無：10～20年単位での計画があり、修繕計画の見直しが適宜行われているか
• 過去の修繕履歴：過去に行われた修繕工事の内容や頻度
• 修繕積立金の額：適切な額が積み立てられているか。積立額が少ない場合には、将来負担が急激に増えたり、十分な修繕が行われなかったりする可能性

管理組合の運営状況

管理組合はマンションの住民によって構成され、マンション運営の中心的な役割を担います。この運営が適切に行われているか否かが、管理状況の良し悪しを大きく左右します。

「総会議事録」や「管理に係わる重要事項調査報告書」で確認しましょう。

• 総会の開催頻度：年に1回以上適切に開催されているか
• 議事録の内容：実際に議事録を確認し、議論が活発に行われているか
• 住民の参加率：住民が積極的に参加しているか

共用部分の清掃と管理

エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分の管理状態を内見時に現地で確認しましょう。

• エントランスの清潔感：照明が切れていないか、掃除が行き届いているか
• ゴミ置き場の管理：分別がきちんとされているか、臭いや散乱がないか
• 郵便ポスト：チラシが放置されていないか、管理が行き届いているか
• ルール遵守の状況：駐輪場の使用ルール、ペット飼育のルールなどが守られているか

防犯対策の充実度

安全なマンション生活を送るために、防犯対策が行われているかも内見時に現地で確認しておきましょう。

• オートロックの有無：エントランスがオートロック式かどうか
• 防犯カメラの設置状況：カメラの数や設置場所、防犯記録の管理状況
• 不審者対策：過去にトラブルがなかったか、管理会社の対応状況

財務状況の健全性

マンションの財務状況が健全であるかを確認することも重要です。「総会議事録」や「管理に係わる重要事項調査報告書」で確認しましょう。

• 管理費・修繕積立金の収支：適正な管理が行われているか
• 滞納者の状況：住民の管理費滞納がないか
• 突発的な費用の対応力：予期せぬ修繕が必要な場合の対応力

まとめ

中古マンション購入の際には、物件の外観や設備だけでなく、管理状況をしっかり確認することが重要です。管理状況が悪いマンションでは、将来的なトラブルに発展する可能性もあり、将来的に資産価値にも大きく影響する場合もあります。

管理会社の質、管理組合の運営状況、修繕計画、財務状況、住民の雰囲気などを総合的に判断し、安心できる物件選びを進めましょう。

最後に

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