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小野田 浩(宅建士・リフォームスタイリスト)

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年6月8日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

今回のブログは「ハザードマップ」について記載させていただきます。

 

近年、日本のあちこちで「100年に一度の大雨」が降り、毎年のように甚大な被害を日本の各地にもたらす様になっています。また物件の購入をお考えのお客様の多くが「洪水ハザードマップ」や「浸水履歴」等を気にされる様になっています。

 

2020年7月、国土交通省は「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」する事を発表しました。また、これを受けて宅建業法も改正され、不動産の取引を行う際の重要事項説明で対象不動産の所在地の水防法に基づき作成された「水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップ」についての説明が義務付けられる事になりました(宅建業法改正 交付日:2020年7月17日 施行日:2020年8月28日)。

 

「ハザードマップ」は、一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」とされています。防災マップ、被害予測図、被害想定図、アボイド(回避)マップ、リスクマップなどと呼ばれているものもあります。

「ハザードマップ」は、地域の災害リスクや危険性を可視化して示すために作成される地図であり、災害の予防や減災対策に役立つ重要な情報です。

以下に、一般的なハザードマップの種類と内容をご説明します。

 

【洪水ハザードマップ】

「洪水ハザードマップ」は、大雨などが原因で河川が氾濫した場合や堤防が決壊した場合の浸水する恐れのある範囲や浸水の深さ、避難場所や避難経路等が示された地図になります。

 

洪水ハザードマップでは以下のような情報が表示されています。

・洪水浸水範囲: 洪水時に浸水する予想範囲、浸水の水深、浸水継続時間等が示されます。

・避難場所や避難経路: 災害時に避難するための避難場所や経路が示されます。

 

なお、「洪水ハザードマップ」を見るときは、どの河川を対象としたハザードマップなのかを把握しておくことが重要です。同じ自治体の中でも河川ごとに複数のハザードマップが作成されていたり、ハザードマップの作成時の想定において、大きな河川の洪水は想定されていても、小さな河川の洪水は想定されていなかったりする場合もあります。

「洪水ハザードマップ」をご覧になる際には、大きな河川についての想定だけでなく、家の近くの小さな河川の洪水についても想定されて作成されたのか否かも併せて確認されることをお勧めいたします。

 

【内水ハザードマップ】

集中豪雨などで街中に流れ込んだ水が下水や川に放流できず、溢れてしまう水害を「内水氾濫」といいます。この「内水氾濫」の危険度を示したのが「内水ハザードマップ」です。

川が近くにない高台の土地でも、周りより低くなっている場所では雨水が集まって排水が間に合わないと「内水氾濫」が起こることがあります。

「内水氾濫」は、舗装されて土の部分が少ない都市部において地中に水が浸み込みにくい事が原因で起こりやすいため、「都市型水害」と呼ばれることもあります。

海や川が近くにない場合でも、「内水氾濫」は起こる可能性がありますので、「内水ハザードマップ」についても、必ずご確認ください。

 

【高潮ハザードマップ】

「高潮」とは、台風や発達した低気圧が接近した際に、低い気圧によって海水が吸い上げられることで海面の水位が上昇して、陸に吹き寄せる現象です。沿岸部では、高潮が発生すると低い土地の浸水を招くことがあります。「高潮ハザードマップ」はこのような高潮による浸水を想定したものです。

 

東京や大阪の沿岸部などでは、高潮により3~5m以上の浸水が想定されている区域も少なくありません。

 

 高潮は、川に沿って内陸に遡上することもあるので、平野部では海に面していない市区町村でも「高潮ハザードマップ」が作成されていることがあります。たとえば東京都であれば北区、板橋区、足立区、千葉県であれば流山市、松戸市などの海から離れた内陸と思われている地域でも高潮の浸水想定区域があります。

 

なお、上記の「洪水・内水・高潮」の3つのハザードマップが、不動産の取引を行う際に重要事項として説明が義務付けられている「水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップ」になります。

 

【地震ハザードマップ】

地震ハザードマップは、想定される地震の震度や範囲の想定のほか、地震により発生することが懸念される液状化の範囲なども示されています。

液状化現象が起こると、建物や外構への被害のほか、道路や電柱、電線、地下のガス。上下水道の埋設管の断裂などライフラインへの被害などに繋がることもあります。

地震ハザードマップでは、地震の揺れやすさのマップに加えて、液状化のハザードマップも併せて確認しておくことをお勧めします。

 

【土砂災害ハザードマップ】

「土砂災害」には、急傾斜地の崩壊(崖崩れ)、土石流、地すべりの3種類があります。これらの災害がある可能性がある場所は、自治体が「土砂災害警戒区域」として指定し、その位置を示したものが「土砂災害ハザードマップ」です。

 

「土砂災害警戒区域(イエローゾーン)」は、土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域が指定されますが、より大きな被害を受ける可能性がある地域は「土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)」とされ、土砂災害が発生した場合に、建築物の損壊が生じ住民等の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域が指定されます。

 

【津波ハザードマップ】

津波被害が起こる可能性がある地域では「津波ハザードマップ」が作成されています。

「津波ハザードマップ」では、想定される浸水範囲、浸水の深さのほか、避難先、避難ルートなどが記載されています。津波の発生が予想される地域では、いざ、津波警報、大津波警報等が発令された場合、大きな地震の揺れを感じた場合には、迅速に避難が出来るように「津波ハザードマップ」で予め避難先や避難ルートを確認してくことが望ましいです。

 

【火山ハザードマップ】

火山ハザードマップは、活火山地域における火山噴火のリスクや危険性を示すものです。以下の情報示されています。

 

・噴火予想範囲: 噴火時の火山灰や溶岩流、火砕流などの予想範囲が示されます。避難や避難計画の策定に役立ちます。

・避難場所や避難経路: 火山災害時に避難するための場所や経路が示されます。住民の避難計画や避難訓練に活用されます。

・火山の活動履歴: 過去の噴火履歴や火山の活動パターン、噴火警戒レベルなどの情報が提供されることがあります。

 

まとめ

以上が一般的な「ハザードマップ」となります。

災害はいつどこで発生するかはわかりません。

普段からの心構えと事前の準備がご自身とご家族の生命を守ることにきっと役立ちます。

災害発生時の避難場所や、避難経路を確認しておくだけでも、いざというときにスムーズに行動することができると思います。

 

なお、「ハザードマップ」は各自治体が最新の情報をもとにバージョンアップしていきますので、お住まいを購入するときだけではなく、定期的に確認することも重要となります。

 

では、また。

 

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