こんにちは。 不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】エージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田（おのだ）です。 本日は「道路」と不動産の関係について、書かせていただきます。何回かに分けて書かせていただく予定で、今回は1回目です。

「道路」は不動産の価値を大きく左右

建築基準法の規定により、都市計画区域内・準都市計画区域内では、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に、間口が2m以上接道していないと建物を建築できないという「接道義務」の規定があります。

万一、敷地が「接道義務」を満たしていない場合には「建物が建てられない」「再建築不可」という事態になってしまいます（このため、接道間口が2ｍあるかないか微妙な場合には、細心の注意を払って調査を行います）。

また、建物が建てられる場合でも、建築可能な建物の面積、高さ、場合によっては用途までも「道路」の幅員や接道状況などによって制限を受けますので、「道路」は不動産の価値を大きく左右する重要な要素です。このため、不動産を売買の際に仲介業者が交付する「重要事項説明書」の中の「敷地等と道路との関係」という項目で、必ず道路の種類や幅員、接道状況について説明することが義務付けられています。

道路法と建築基準法の「道路」の違い

「道路」に関連する法律で有名なものに「道路法」「建築基準法」「道路交通法」「道路運送法」などがありますが、不動産売買で関連が深いのは「道路法」と「建築基準法」です。

「道路法」は交通に焦点を当てており、交通インフラの整備・管理・運営などに関する法律です。一方「建築基準法」は建物に焦点を当てており、建物の安全性や環境への配慮に関する法律です。それぞれが「道路」について異なる側面から規定を行っているため、「道路法」と「建築基準法」では「道路」の定義が異なっています。

道路法の「道路」について

道路法では第3条で「道路」の種類を下記のように定義しています。

■高速自動車国道
全国的な自動車交通網の枢要部分を構成し、かつ、政治・経済・文化上特に重要な地域を連絡する道路その他国の利害に特に重大な関係を有する道路（高速自動車国道法 第4条）

■一般国道
高速自動車国道とあわせて全国的な幹線道路網を構成し、かつ一定の法定要件に該当する道路（道路法 第5条）

■都道府県道
地方的な幹線道路網を構成し、かつ一定の法定要件に該当する道路（道路法 第7条）

■市町村道
市町村の区域内に存する道路（道路法 第8条）

全体の構成比は、下記のようになっています（国土交通省ホームページ「道路行政の簡単解説、Ⅱ.道路の種類」より。

・高速自動車道路　0.7％
・直轄国道　1.9％
・補助国道　2.6％
・都道府県道　10.6％
・市町村道　84.1％

平成27年時点の数値ですが「市町村道」が圧倒的な割合を占めていますね。私道・農道・林道などは、道路法上の「道路」には該当しません。

「建築基準法」の道路の種類

「建築基準法」における道路の種類は、下記となります。

■建築基準法「42条1項1号」道路
道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のものです。

■建築基準法「42条1項2号」道路
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合が多く、その場合には法第42条1項1号の道路にも該当します。

■建築基準法「42条1項3号」道路（既存道路）
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているものです。

■建築基準法「42条1項4号」道路（計画道路）
道路法、都市計画法その他の法律による新設または変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。

■建築基準法「42条1項5号」道路（位置指定道路）
土地の所有者が築造する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。

■建築基準法「42条2項」道路（みなし道路）
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に存在する幅員4ｍ未満の道で、すでに建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。

この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2ｍの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離2ｍ未満にがけや河川などが存在する場合は、これらの境界から水平距離4ｍの線を道路の境界線とみなします。

■建築基準法「43条1項但し書きの適用」を受けたことがある道
法42条に定める道路に該当しませんが、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。

平成11年12月22日の法改正により、法43条第1項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。法改正（平成11年12月22日）以前に法第43条第1項ただし書の適用を受けた道であっても、道等の状況・建築計画の内容により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。

建築基準法改正（平成30年6月27日公布）によって、新たに法第43条第2項第1号に基づく認定制度が創設されました。従来許可として取り扱っていたものの一部について、法令の要件及び法第43条第2項第1号の規定に基づく認定基準に適合する場合、認定の取り扱いとなります。この場合、建築審査会の同意は要しません）

この続きは、次回のブログで書かせていただきます。

では、また。

こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】エージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田（おのだ）です。今回は「500万円台で買える」とニュースにもなっていた「3Dプリンター住宅」について紹介します。

3Dプリンター住宅とは？

3Dプリンター住宅とは、強化繊維プラスチックやガラス繊維強化石膏、コンクリートなどの材料を使い、3Dプリンターで印刷して建築する住宅のことです。

3Dプリンター住宅の工法

3Dプリンター住宅の工法には、主に2つの工法があります。

1つ目は工場であらかじめ住宅のパーツとなる部材を3Dプリンターで作り、それらを現場に運んで組み立てる工法。

2つ目は現場に3Dプリンターを運び、その場で住宅のパーツを作り、建築する工法です。砂のような素材に凝固剤をかけて固めた建材を、掘り出す工法もあるようですが、強度面の問題で他の工法が使われることが一般的です、

3Dプリンター住宅の普及状況

海外では、スタートアップ企業を中心に開発が進んでおり、分譲住宅として使用する事例もあります。また、比較的安く簡単に建築できるため、災害発生時の仮設住宅として使用することも期待されています。

しかし、これまで日本では、3Dプリンター住宅は、耐震性や耐火性など建築基準法が定める強度を満たしていなかったため、あまり普及していないのが実情でした。

3Dプリンター住宅のメリット

3Dプリンター住宅には以下のようなメリットがあります。

建築費用が安い

3Dプリンター住宅は、従来からある木造住宅や鉄筋コンクリート造住宅などと比較すると、大幅に建築費用を抑えることができます。

3Dプリンターを現場に運んでパーツを作ることもできるため、壁や柱といった大きな部材を運搬する必要もありません。また、人手があまりかからないため、人件費を抑えることもできます。

建築期間が短い

3Dプリンターは、24時間休みなく稼働できます。そのため、3Dプリンター住宅は、数時間や数日で建築できることもあり、建築期間を大幅に短縮できます。

二酸化炭素の排出量を削減

3Dプリンター住宅は、建築期間が短いことに加え、部材運搬のエネルギー消費も抑えられるため、二酸化炭素の排出量を削減することができます。

デザインの自由度が高い

従来の建築工法では難しい曲線の建築も３Dプリンターは得意としています。さまざまなデザインを実現でき、デザインの自由度が高いのも特徴です。

3Dプリンター住宅のデメリット

3Dプリンター住宅にはデメリットもあります。

建築基準法に対応していないことが多い

日本では10㎡以下の住宅は建築確認申請の対象外となりますが、それを超える住宅は建築基準法に準拠する必要があります。

住宅を建築するためには、建築基準法で定められた材料を使う必要がありますが、3Dプリンターで使われる材料は、日本の建築基準法に対応していないことも多いといわれます。

3Dプリンターを設置する広い土地が必要

建築時に3Dプリンターを現場に持ち込むなら、3Dプリンター本体を置くための広さが必要になります。このため狭小地での建築には向いていません。

3Dプリンター住宅の耐用年数

3Dプリンター住宅は使用する材料によっては、耐用年数が木造住宅よりも短い場合もあります。

3Dプリンター住宅の具体例

先日、日本のスタートアップ企業「セレンディクス（株）」が2人世帯向けの50㎡の3Dプリンター住宅を500万円台で販売という記事が出ていました。

下記、「セレンディクス（株）」の2023年8月2日付けのプレスリリースからの抜粋となります。

セレンディクス株式会社は、2023年7月25日に愛知県小牧市において、日本初となる二人世帯向け3Dプリンター住宅 serendix50を竣工したことをお知らせします。

■serendix50（フジツボモデル）詳細

構造：鉄骨造＋鉄筋コンクリート造　平屋
延べ床面積：50㎡
最大高さ：4m
販売予定価格 550万円

1．技術面
・日本の建築基準法に準拠
・48時間以内に施工完了
・人の作業を大幅に削減し、ほとんどの部材について単一素材で複合機能を持たせた3Dプリンター住宅を実現

2．居住面
・50平米の広さ
・1階建て平屋　高い天井のある快適な室内
・構造強度・耐火性・耐水性・断熱性の担保

3．価格面
・販売価格を一般的な住宅価格の1/10、車が買える500万円を目指す

今回のserendix50（フジツボモデル）は、60代以上の夫婦世帯から終の棲家として一般住宅仕様の3Dプリンター住宅を熱望する声が多く寄せられたことを受け、鉄骨造1LDK平屋で高い天井のある快適な50㎡になるモデル「serendix50」を生み出した。

新モデルでは、快適性能と安全性能を検証されたデジタルデータにより、躯体を3Dプリンターで出力、屋根はデジタルデータをもとにCNCカッターで造形するという2つの新しいデジタルファブリケーションの技術を融合させ、開始からわずか44時間30分で完成。

まとめ

個人的には一番の懸念事項だった「日本の建築基準法」に準拠しているとのことで、水回りの設備も込みで「500万円台」ならば、住宅ローンを気にすることなく、気軽に家を建てることができるようになりますので、今後の普及にも期待が持てるのではないかと思いました。

住居としての安全性と快適性が確保されているのであれば、将来自分が建て替える際にも十分にアリな選択だと思いました。

では、また。

皆様こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】のエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田（おのだ）です。本日のブログは不動産広告の「表示規約」について書かせていただきます。

不動産広告は表示方法に基準あり

不動産の広告には、消費者保護を目的として、その表示方法などに関していくつかの規制があります。

まず、宅地建物取引業法による規制で、誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限などが定められています。

さらに、公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」（以下、表示規約）では、広告の表示の仕方や基準などが定められています。以下、基本的な規約について見ていきましょう。

新築・中古の別

不動産広告では、建築後1年未満かつ未入居（誰も住んだことのない状態）を「新築」と表示します。それ以外の物件は「中古」と表示されます。誰かが一瞬でも住んでしまうと、それは中古物件となってしまうのです。

物件の写真

物件の写真は原則、実際に販売するものでなければ広告に掲載してはならないことになっています。ただし、建物が建築工事の完了前などの場合は、取引する建物の施工者が過去に施工した建物で、かつ、構造・階数・仕様が同一であり、規模・形状・色などが類似している物件である場合には、他の物件の写真・動画である旨を記載（動画なら画像中に明示）して使用できることになっています。

また、周辺の商業施設や公共施設などを紹介する場合には、販売する物件との距離か、徒歩での所要時間を明示する必要があります。

価格

物件の価格は、建物にかかる消費税込みの価格を表示しなければなりません。

駅までの距離

徒歩による所要時間は、駅からの道路距離80メートルを1分で計算し、端数は切り上げで表示されます。駅まで400メートルの場合には「徒歩5分」（400÷80=5.00分）、420メートルの場合には「徒歩6分」（420÷80=5.25分、切り上げ）という表示となります。

信号の待ち時間や歩道橋の上り下り、坂道や道路の横断などにかかる時間は考慮されていません。このため、坂道が多い場所だと、地図で表示される道路の距離と、実際の高低差のある道のりでの距離が異なる場合があり、注意が必要です。

また、距離を算出する際の「起点」は、駅などに最も近い地点（マンション・アパートは建物の出入り口）で、「着点」は「駅の出入り口」になるため、大きな駅などの場合、改札口やホームまでは、広告に表示された徒歩分数よりも時間がかかる場合があります。

大規模な団地の場合、販売する区画のうち、最も近い区画と最も遠い区画（マンション・アパートは建物の出入り口）を起点として算出した時間も表示されます。

敷地面積

物件の敷地面積は㎡単位で表示され、坪単位での表示はされない場合もあります。1坪は3.3㎡ですから、㎡単位で表示された面積を3.3で割ると、坪単位のおおむねの面積となります。

建物面積

建物の面積は、㎡単位で延べ床面積が表示されます。地下室や車庫を含む場合は、その旨とその面積を表示することになっています。マンションのバルコニーや室内の天井を高くして2層式にした屋根裏収納（グルニエ）などは、延べ床面積には入りません。

建物面積は原則として、壁の中心から測った「壁芯（へきしん）面積」で表示されますが、登記記録（登記簿）上の面積は、壁の内側（室内側）から測った「内法（うちのり）面積」で表示されます。ただし、中古マンションでは、登記記録（登記簿）の内法面積が表示されることがあります。

間取り

間取りを表す場合「4LDK」などの表示がよく使われます。数字は居室の数を表し、「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンを表します。建築基準法では、居室には採光や換気のための一定の間口が必要と定められていますので、それを満たさない部屋は「N」（納戸）や「S」（サービスルーム）と表示されます。

また、居室の広さを示す1畳は、1.62㎡以上で換算すると表示規約で定められています。

「DK」（ダイニングキッチン）、「LDK」（リビングダイニングキッチン）の表示は、居室の数によって、それぞれの表示に必要な部屋の大きさ（畳数）が以下のように異なります。

・居室が1部屋の場合：4.5畳以上「DK」、8.0畳以上「LDK」。
・居室が2部屋以上の場合：6.0畳以上「DK」、10.0畳以上「LDK」。

所在地（地番）

物件の所在地は、新築分譲住宅の場合は「地番」まで表示されます。中古住宅の場合は「地番」は省略できるため記載しないこともあります。「地番」は、登記記録（登記簿）に表示されているもので、一般的に使われる「住所（住居表示）」とは異なる場合があります。

取引態様

広告を掲載している不動産会社の立場が「売主」か「代理」か「媒介（仲介）」かが、明示されます。媒介には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介があります。

免許番号

不動産会社名と免許番号が記載されますので、不動産取引に必要な免許を受けているかどうかの確認をしましょう。免許の更新回数は通常（）内の数字で表示されています。数字が多い程、免許を更新している回数が多いことを示しているので、営業年数が長いことを示しています。

本日はここまでとさせていただきます。では、また。