こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。

2023年2月からNHKの「首都圏ナビ」で始まった「不動産のリアル」というコーナーをご存知でしょうか。

「全国から「ヒト・モノ・カネ」が集まってくる東京で、その映し鏡となる不動産の現場を見つめていく」という企画とのこです。

第11回では、「異例の人気 晴海フラッグ 販売方法見直しへ 実効性は？」との題名で、「晴海フラッグ」について、転売目的で複数戸の購入を行う投資家等の存在が問題視されていたことから、東京都の要請等に基づいて、今年の6月に販売される予定の「晴海フラッグ」の2棟のタワーマンションについては、一般世帯の購入機会が増える様に販売方法が見直されたとの内容が紹介されています。

第11回： 異例の人気 晴海フラッグ 販売方法見直しへ 実効性は?

（NHK 不動産のリアル）

具体的には、第１希望の部屋に限り当選確率を2倍に設定して、通常1部屋のみ購入する一般世帯の当選確率を高くして、複数戸を購入する転売目的の投資家等よりも優遇するということです。

個人的には、元は都の所有する土地であった公共性を考えれば、転売目的の購入を防ぐために「転売禁止の特約」を契約条件に盛り込む等、効率的でもっと強い措置を取っても良かったのでは無いかと思うところです。

ところで、「不動産のリアル」という同じ名前の企画は、【REDS】にもあります！

【REDS】の「不動産のリアル」は、2016年から続けている企画で、不動産に関する諸々の幅広い話題についてのコラムになります。

REDSのエージェントの実体験に基づいたリアルな不動産取引の裏話や、不動産市場の動向等のREDSのエージェントのブログや「正直不動産」、「家売るオンナ」などのドラマの話題等、少々固い話から柔らかい話題まで、数多くのコラムを掲載しています。

不動産の売買をお考えの方はもちろん、そうでない方も楽しめるコラムが多数掲載されていますので、ご興味ある方は、REDSのホームページ、または下記のリンクから、一度ご覧になって見て下さい。

REDSホームページ　 「不動産のリアル」

では、また。

皆さん、こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。

先日、令和5年（2023年）の「地価公示」が発表されました。

「地価公示」とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、
毎年１月１日時点における標準地の「正常な価格」を３月に公示（令和５年地価公示では、26,000地点で実施）するものです。

国土交通省の発表によると、今年の地価公示の概要は、下記の様になっています。

令和４年１月以降の１年間の地価について
●全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。工業地は７年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
●三大都市圏平均では、全用途平均・住宅地・工業地は、東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。商業地は、東京圏、名古屋圏で２年連続で上昇し、上昇率が拡大するとともに、大阪圏では３年ぶりに上昇に転じた。
●地方圏平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。工業地は６年連続で上昇し、上昇率が拡大した。地方四市（札幌市、仙台市、広島市、福岡市）では、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれも１０年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
●その他の地域では、全用途平均・商業地は３年ぶり、住宅地は２８年ぶりに上昇に転じた。工業地は５年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
●新型コロナの影響で弱含んでいた地価は、ウィズコロナの下で、景気が緩やかに持ち直している中、地域や用途などにより差があるものの、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ前への回復傾向が顕著となった。

◎用途別・圏域別地価動向

【住宅地】
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏の平均変動率は 2.1％と２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 大阪圏の平均変動率は 0.7％と２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 名古屋圏の平均変動率は 2.3％と２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 8.6％と１０年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は 0.4％と２８年ぶりに上昇に転じた。

【商業地】
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏の平均変動率は 3.0％と２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 大阪圏の平均変動率は 2.3％と３年ぶりの上昇に転じた。
・ 名古屋圏の平均変動率は 3.4％と２年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 8.1％と１０年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は 0.1％と３年ぶりに上昇に転じた。

【工業地】
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏の平均変動率は 5.0％と１０年連続の上昇、大阪圏の平均変動率は 4.0％と８年連続の上昇。名古屋圏の平均変動率は 3.3％と２年連続の上昇であり、いずれも上昇率が拡大した。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 9.6％と１０年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は 1.4％と５年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。

（国土交通省HPより転載）

※地方四市とは、札幌市・仙台市・広島市・福岡市です。

「地価公示」で発表される地価は、毎年1月1日現在の「正常な価格」（市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格）であって、市場価格（市場での実勢価格）と必ずしも一致してはいませんが、地価のすう勢は表しています。

詳しく見て見ないと分かりませんが、「地方四市」（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）の地価の上昇率はすごいですね！

地価公示で発表される「正常な価格」は、「合理的と考えられる条件を満たす市場」が前提となっている為、市場が過熱している場合には、その過熱ぶりが多少和らげられた数値になっているはずなので、「地方四市」（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）の実際の不動産市場ではもっと高い上昇率になっている可能性が高いと思われます。

東京圏の住宅地の不動産市場では、価格の上昇に「頭打ち」の気配が出ていますが、「コロナ明け」によるインバウンド回復も見込めますので、さすがにこれだけの上昇率が急に落ち込む可能性は低そうですので、「地方四市」（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）の地価は今年も上昇傾向が継続しそうですね。

では、また。

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田（おのだ）です。

本日は、過去10年間の「首都圏中古マンション」成約データを見て、あらためて分かったことを記載させていただきます。

不動産市場の動向に関する新聞の記事やニュースは多数ありますが、良く出てくるのは「前年同月比」でのデータです。

個人的には「不動産市場の動向を把握するのに「前年同月比」での比較は、実態を把握するのには向いていないのではないか？」と感じていました。

というのも、単月単位で「前年同月比」で比較するのは、期間が短すぎて逆に市場の動向が分かりずらいのではないか。特に「新型コロナ」の様な特殊要因が直近2～3年の間にあった場合には、急激な落ち込みとリバウンド等で、一時的に数字が大きく上下に振れた場合には「前年同月比」での比較では、直近の特殊要因の有無と影響の度合が分からないのではないかと思っていたからです。

（記事やニュースの中で、直近の特殊要因の有無ついては触れられていないことも多いので）

そこで、年単位での数字を比較できるデータが無いものかと、探したところ下記のデータが見付かりました。

上記は、公益財団法人 東日本不動産流通機構のまとめた過去10年間の「首都圏中古マンション　成約状況」になります。

このデータを見て明確に分かることは、下記となります。

・価格は㎡単価、総額ともに右肩上がりで継続している。

・面積はほぼ変わらない。

・成約件数については、2020年で大きく落ち込み、2021年で大きく回復し、2022年は2020年の水準まで落ち込んでいる。

（2020年は「新型コロナ」の緊急事態宣言等の影響で、大きく市場が落ち込んだ影響でしょうか。そして2021年はそのリバウンドの影響で成約件数が急上昇して、2022年は「前年の（逆）反動」、「利上げ」、「世界的な景気減速」、「ロシアのウクライナ侵攻に伴う物価高」が影響して2020年の水準まで成約件数が落ち込んでいる）

このデータを見ると、過去10年間、首都圏の中古マンションは成約件数とは係わりなく、価格の上昇が継続していることが分かります。

おそらく、新築マンションの価格に引っ張られて中古マンションの価格も上昇しているのだと思われますが、レインズに登録されている在庫件数が増加傾向で金利も上昇している中、個人的にはこのまま価格の上昇が続く可能性は低いと思うのですが、今のところ都内のマンション価格は「高止まり」の状況です。

4月には日銀の総裁も変わり、為替相場や株式市場でもその動向が注目されていますので、不動産市場でどんな影響が出て来るか要注目ですね。

では、また。