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小野田 浩おのだ ひろし

「境界杭」の思い出(境界杭を発掘した話)。

公開日:2021年3月26日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

本日は「境界杭」についての思い出話を書かせて頂きます。

 

不動産の取引を行う際に、取引対象の範囲を明確にすることはとても重要です。

 

「どこからどこまでが自分の土地で、他の土地とはどの様に接しているのか」これが明確になっていないと、後で隣地の方とトラブルになったり、最悪のケースでは接道義務を満たさず「実は建物が建てられませんでした」なんてこともあり得ます。

 

ですので、われわれ不動産業者は土地や戸建の仲介を行う時には「境界に関する資料はあるのか、その資料は信用出来る物なのか、実際に境界杭・境界鋲は確認出来るか、もしくは引き渡し迄に境界を明示は可能なのか」等々境界が明確な状態か、または明確な状態で引渡しを受けられるかについて、細心の注意を払っています。

 

少し前にある宅地のご購入をお手伝いさせて頂いた時、測量図等の資料ではそこにあるはずの境界杭が、現状では一本だけ見当たらなかった事が有りました。

 

測量図上では境界杭の表示があっても、埋もれていたり、建築の際に壊してしまっていたり等で見当たらないことはそれほど珍しい事ではありません。

掘って出てくればそれで良いのですが、もし出て来ない時には隣地の所有者の方に立ち会って頂き、境界を確定して境界杭や境界鋲を「復元」することになります。

隣地の方が近くにお住まいの方ならば、すぐに立ち会いをして頂けるので、それ程日にちは掛からずに境界杭の「復元」が出来る能性が高いのですが、隣地の所有者が遠方にお住まいだったり、市区町村や都、国だったりすると、数ヶ月単位の時間を要する場合もございます。

 

その時のご購入予定の宅地の隣地には住宅が建っていて、昔から同じ方がお住まいと伺っていたので「境界を復元することになってもすぐに立ち合いをしてくれるから問題ないだろう」とたかをくくっていたのですが、契約の数日前になって実は隣地は借地で、底地の所有者は、現在は「国」である事が分かりました。

そして境界杭の復元を行う場合には「関東財務局」の立ち会いが必要になり、およそ2~3ヶ月の日数が必要になることも明らかになりました。

 

買主様はこの場所をいたくお気に召されていたのですが、もし3ヶ月も境界が確定しないとなると建築のスケジュール等も大幅に遅れてしまうのと、年内にご契約を済ませたいご事情もあった為、売主様の許可を頂いて境界があると思われるあたりを掘らせて頂きました。

(正直、売主側の業者さんも掘ったことがあると言っていたので、ダメ元でした)

 

夕方に懐中電灯を片手に住宅地の片隅に座り込んで、シャベルでゴリゴリとやっていると、何かそれらしい物が出て来たので、水を買って土を洗い流して行くと、表面の十字の溝に赤いペンキが薄っすらと出てきました。

間違いありません「境界杭」です!

(下がその時の写真です)

境界が確定して無事にお取引となったので結果オーライとなりましたが、境界が出て来るまでヒヤヒヤものでした。

では、また。

 

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公認 不動産コンサルティングマスターの更新を行いました。

公開日:2021年3月19日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

数日前に「公認 不動産コンサルティングマスター」の2回目の更新の申請を行いました。

「公認 不動産コンサルティングマスター」とは、

不動産コンサルティング業務を行うのに必要な一定水準の知識や技能、実務経験を有していると認定され、公益財団法人 不動産流通推進センターに登録された人に与えられている資格です。

以前は「不動産コンサルティング技能登録者」という名称でしたが、平成25年1月に「公認 不動産コンサルティングマスター」に名称が変わりました。

 

昨今、不動産関連業務は不動産の流動化・証券化の進展など高度化・複雑化してきており、不動産の有効活用や投資等について、高い専門知識と豊富な経験に基づいたコンサルティングが求められるようになってきています。
法律はもちろん、経済や金融、建築や税制など不動産関連業務に関わる幅広い知識と実務経験を備えた不動産のプロとして個人・法人を問わず多種多様なニーズに的確に応えることができる専門家として期待されているのが「公認 不動産コンサルティングマスター」です。

 

「公認 不動産コンサルティングマスター」になりますと、不動産コンサルティングに関する一定水準以上の知識及び技術を有すると認められることから、下記の法令等において、事業の許可・登録を受けるための人的要件を満たす者として位置付けられています。

(1)不動産特定共同事業法における「業務管理者」となる際の資格。

   (ただし、「宅地建物取引士」の資格を有していることが必要です。)

(2)不動産投資顧問業登録規程における登録申請者及び「重要な使用人」の知識についての審査基準を満たす資格。

(3)金融商品取引法における「不動産関連特定投資運用業」を行う場合の人的要件を満たす資格。

 

「公認 不動産コンサルティングマスター」の試験の内容は多岐に渡ります。

試験は丸一日かけて行われ、午前中に択一式試験、午後に記述式試験が行われます。

午前中の択一式試験の試験科目は6科目(事業、経済、金融、税制、建築、法律)です。

午後の記述式試験は必修科目が3科目(実務、事業、経済)と、選択科目が1科目(金融、税制、建築、法律の中から1科目選択)です。

 

もう10年程前に受けた試験ですが、とにかく範囲が広くて、テキストの量が多かったのを覚えています。

(ここまで試験科目の範囲が広い資格もそうは無いと思います)

 

本日はこれにて、失礼致します。

では、また。

 

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最近、ご案内出来ないことが、しょっちゅうです…

公開日:2021年3月12日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

先日、 不動産業者様よりご売却物件としてお預かりしていた文京区のマンションのご契約をお手伝いさせて頂きました。

リノベーション済だったこともあり、販売開始から1ヶ月程度での早期のご成約となりました。

 

このところ、不動産市場に出ている在庫物件が少なくなっており、特に人気のエリアでは、目ぼしい物件はすぐに売れてしまいます。

 

そのため最近は内見のご希望を頂戴しても、前回のブログの「囲い込み」だけでなく、「契約予定」になっていてご案内出来ないこともしょっちゅうです。

(何故、不動産市場での在庫数が少なくなっているのかは、正直「???」なのですが…)

 

需給のバランスの悪い現在の様な市況では、住宅ローンの事前審査をはじめとした各種の手続きのスピードが購入の成否を分ける事になります。

 

購入したい物件が決まっていて、「早く手続きを進めたい!」とお考えの方は、弊社【REDS】までお気軽にお問合せ下さい。

経験豊富なスタッフが、最速の手順で、迅速に対応させて頂きます。

では、また。

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最近「囲い込み」が横行している様です…

最終更新日:2021年3月5日
公開日:2021年3月4日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

他のスタッフのブログにも書かれていますが、最近「囲い込み」が横行している様です…。

 

「囲い込み」とは、自社で「両手仲介」を実現したいがために、売却依頼を受けた物件の情報を市場に公開しない行為のことを言います。

 

具体的には、公的データベース(REINZ)へは物件情報を「公開中」として登録していても、他社から内見依頼があった場合には、「その日は売主様の都合が悪くて内見出来ません」とか「お引越しの準備で内見開始は来月からの予定です」等と言って、他社からの内見は断わり、自社のお客様のみご案内を行うという様なことが行われます。

 

最近、この手の事が複数の物件で続いています。

つい先日も、弊社からいくら内見の申込みを入れても、上記の様にのらりくらりと理由を付けて内見させてもらえずにいた物件について、正直にお客様に事情を説明させていただき、お客様から広告を出している仲介会社へ内見を断られた同じ日時で内見の可否のお問合せをされたところ「大丈夫です内見出来ます」と言われたという様な事がございました。

 

ちなみに、この「囲い込み」をしていると思われる仲介業者は、町場の小さな仲介業者ではなく、大手の財閥系の仲介会社です。

 

当たり前のことですが、「囲い込み」は売主様にとって得なことは何もありません。

「囲い込み」をしている仲介業者も、当然それは知っています。

知ったうえで、自社の自分の利益を優先するためにお客様に損失を与えているのです。

(例えば、売却期間が1月伸びれば、ローンの返済が1月分 余分に必要になりますよね)

 

これはある意味「犯罪」だと思うのですが、残念ながらこういうことが度々行われているのが現状です。

 

このところの「囲い込み」の増加は、不動産市場の在庫物件の減少が影響していると思われるのですが、もしそうだとすると今しばらくはこのような状態が続くのかも知れません。

では、また。

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