不動産売買3つの媒介契約の〝いいとこどり〟したREDSの売却活動が強い理由

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】のエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田（おのだ）です。

本日は、不動産を売却する際に不動産会社と結ぶ「媒介契約」と弊社【REDS】の売却活動の特長について、書かせていただきます。

（写真はイメージです）

「媒介契約」の契約形態

不動産売買の仲介を不動産会社に依頼する際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことになります。

「媒介契約」の契約形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分かれます。

それぞれの契約内容の特徴とメリット・デメリットについて説明します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、売主は不動産会社1社とだけ媒介契約を結び、売却活動の依頼を行います。専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけても、必ず専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通して契約をする必要があり、直接買主と取引することができません。

媒介契約締結日の翌日から「5日以内」（不動産会社とレインズの休業日を除く）に物件情報をレインズ（指定流通機構）に登録する義務があります。

専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は「1週間に1回以上」の頻度で売主に売却活動の状況について報告を行う義務があります。

【メリット】

・「1週間に1回以上」の報告が義務付けられているため、売却活動の進捗状況を詳細に把握できます。

・複数の仲介会社が媒介を受けている「一般媒介契約」に比べて、不動産会社が精力的に販売活動を行ってくれることが期待できます。

【デメリット】

・売主様が自ら見つけた買主と直接取引することができないため、全ての取引が不動産会社を通じて行われます。これにより、仲介手数料が必ず発生します。

・売却活動を1社のみに任せることになるため、媒介契約を結んだ不動産会社で行う広告の内容や量が不十分だった場合などは、物件情報が正しく十分に広がらずに、売却活動が長期化してしまう可能性があります。

・売主様の窓口となる不動産会社が1社のみとなるため「囲い込み」が行いやすく、「囲い込み」が行われた場合には、販売期間の長期化するだけでなく、不動産市場全体の中で買主様を探すことにならないため、売買金額やその他の条件が、売主様にとって最良の条件でのご契約とならない可能性があります。

専任媒介契約

専任媒介契約も、売主は不動産会社1社とだけ媒介契約を結び、売却活動の依頼を行いますが、売主は自ら見つけた買主と直接取引することができます。

媒介契約締結日の翌日から「7日以内」（不動産会社とレインズの休業日を除く）に物件情報をレインズ（指定流通機構）に登録する義務があります。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は「2週間に1回以上」の頻度で売主に売却活動の状況について報告を行う義務があります。

【メリット】

・専属専任媒介契約と同様に、不動産会社が精力的に販売活動を行ってくれることが期待できます。

・専属専任媒介契約とは異なり、専任媒介契約では売主が自ら見つけた買主と直接取引が可能なため、仲介手数料を払わなくて済む場合があります（あまりないケースだとは思いますが）。

【デメリット】

・専属専任媒介契約と同様に、媒介契約を結んだ不動産会社で行う広告の内容や量が不十分だった場合などは、物件情報が正しく十分に広がらずに、売却活動が長期化してしまう可能性があります。

・売主様の窓口となる不動産会社が1社のみとなるため「囲い込み」が行いやすく、「囲い込み」が行われた場合には、販売期間の長期化と、不動産市場全体の中で買主様を探すことにならないため、売買金額やその他の条件が、売主様にとって最良の条件でのご契約とならない可能性があります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができます。

売主が自ら見つけた買主と直接取引することも可能です。

レインズ（指定流通機構）への物件情報の登録義務はなく、売却活動の報告義務もありません。

【メリット】

・複数の不動産業者と媒介契約を結べば、複数の不動産会社が売却活動を行うため、広告量が十分に確保される可能性が高くなります。

・「囲い込み」をされる可能性が低くなります。

【デメリット】

・複数の不動産会社が売主様の窓口となる「一般媒介契約」では、不動産会社はタダ働きになってしまう可能性があるため、売却活動の優先順位が低くなり、販売活動にあまり手間やコストをかけてもらえない可能性があります。

・売却活動の報告義務がないため、進捗状況を詳細に把握することが難しいといえます。

・売主は複数の不動産会社との対応を行う必要があり、手間と時間をとられてしまいます。

弊社【REDS】売却の特長

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約には、それぞれのメリット・デメリットがあります。

専属専任媒介契約、専任媒介契約では、広告量が十分に確保されるのか、「囲い込み」されないかなどのリスクがあり、一般媒介契約では、売却活動の報告義務がないため、内見に来たお客様の数や内見時の反応を正確に把握できず、価格変更の必要性の有無を的確に判断することが困難です。

弊社【REDS】では、「専任媒介契約」でご売却をお手伝いさせていただいておりますが、「広告転載可」としていることで、売主様にとっては、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の〝いいとこどり〟をした方法となっています。

弊社【REDS】では、売却物件のレインズ（指定流通機構）への物件情報の登録の際には「広告転載可」で登録を行っております。また、他社に対して広告掲載用の写真や図面の提供も積極的に行っております。

こうしますと、数多くの不動産会社がお客様を集めるために広告を出してくれますので、物件にもよりますが、2、3社の仲介会社へ「一般媒介」で売却を依頼するよりも、多くの広告が出ることになります。

結果として、市場全体の中から、早期に条件の良いお客様を探せる可能性が高くなります。また、売主様がやり取りを行う窓口も弊社一つになりますので、売主様も煩雑ではありません。

他社に依頼して売却できなかった物件が、弊社にお任せいただいたら、ご売却できた案件も複数あります。物件ご売却をお考えの際には、弊社【REDS】へお声掛けいただけましたら幸いです。

では、また。