エージェントブログAGENT BLOG

最終更新日:2025年2月2日
公開日:2025年2月1日

サブリース契約のリスクと解約の実態|売却の難しさと正当事由とは?

皆様お世話になっております。不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の大石です。

冬も本格的になってきて、寒さが堪えますね。寒がりな私にとっては辛い季節です。

さて、先日サブリース契約している投資物件を売却したいというご相談がありました。他のエージェントに話を聞いても、サブリース物件を抱えて困っている方は少なくないように思えます。『正直不動産』でも取り上げられている内容ですが、今回は改めてサブリース契約での内容を解説していこうと思います。

サブリース

(写真はイメージです)

サブリース契約とは?

そもそもサブリース契約とは、不動産オーナーが所有する物件を不動産業者(サブリース会社)が一括して借り上げ、その後、サブリース会社が第三者(入居者)に転貸する仕組みです。この契約形態は「一括借り上げ」や「マスターリース」とも呼ばれます。

オーナー様からすると「家賃保証があるし、管理もしてくれるから安心安全!」とメリットを感じられる方もいらっしゃいますが、当然そんなおいしい話ではありません。

サブリースの主要なリスク

サブリースには大きく以下の2つのリスクがあります。

賃料の減額リスク:契約時に「賃料保証」とされていても、契約書に「一定期間後の見直し」や「市場環境に応じて減額可能」といった条項が含まれていることが多く、結果として収益が減少する可能性があります。

保証の不確実性:サブリース業者が倒産した場合、家賃保証は無効になるため、オーナーは賃料収入を失うリスクがあります。

サブリース契約物件の売却は難しい

さらに何かしらの事情によりサブリースで貸し出している物件を売りに出そうとしても(当社ではこのタイミングでご相談いただくことがほとんどなのですが)、結論から言いますと「サブリース契約中の投資物件は非常に売れにくい」のが現実です。

サブリース契約で貸し出しているということは、サブリース業者に賃料の何%かをマージンで支払っているため、単純に実入りが少なくなります。物件を購入する不動産投資家はインカムゲイン(家賃収入)、キャピタルゲイン(売却時にいくら儲かるか)などを総合的に考えて購入しますが、収益性の低いサブリース物件を敬遠します。

サブリース契約をしてしまっていると利回りが低下してしまい、インカムゲインが少なくなることがほとんど。利回りは年間収入÷購入金額から算出するので、年間収入がサブリース契約で下がってしまうということは必然的に購入金額を抑えないと利回りがよくなりません。つまりは安く売り出さないと買い手がつかないということになります。

サブリース契約の解約は困難

じゃあ、そんな契約なら解約すればいいじゃないかと思うかもしれませんが、サブリース契約には「借地借家法」が適用されるため解約もなかなか難しいのが現実です。

借地借家法は宅建試験でも出てきて、そこそこ複雑な分野ではあるのですが、簡単に言うと「立場の弱い借主を守りましょう」という法律です。皆様も賃貸を借りている間、この借地借家法に守られています。

サブリース業者は「借主」つまりは借地借家法の立場に守られる立場なのです。「貸主」であるオーナー様からは【正当事由】がないと解約することができません。それでも解約したい場合は違約金が発生してしまいます。一概には言えませんが、家賃6カ月分などが多い印象です。

正当事由として認められる可能性があるケース

正当事由が認められることはかなりまれですが、例としては下記のようなものがあります。

  • 貸主の家族が緊急に住む必要がある
  • 建物の老朽化による建て替えが必要になった
  • 借主が賃料を長期間滞納している

正当事由は裁判所が総合的に判断します。その際、以下のポイントが重要になります。

  1. 借主の生活への影響:借主が物件を利用している期間、年齢、家族構成など。
  2. 貸主の必要性の具体性:貸主が主張する事情がどれだけ切実か。
  3. 補償の適切性:補償内容が合理的で、借主が受け入れやすいかどうか。

正当事由が認められるかどうかは、貸主と借主の双方の事情を考慮し、補償を含めた総合的な判断に基づきます。不動産の契約やトラブルを避けるために、契約内容を明確にし、専門家(弁護士や不動産コンサルタント)に相談することをおすすめします。

最後に

さて、いかがでしたでしょうか?

聞いたことはあっても意外とどんなものかは知られていないサブリース契約。個人的な意見としては「なぜプロである不動産業者が守られる立場にいるのか」と常々思います。

本来弱い立場である人を守るはずの法律が、プロである不動産業者を守り、個人のオーナー様を苦しめているという現状。いつかはこの矛盾が解消され、オーナー様方がいい選択としてサブリース契約が確立できることを祈っております。

 

ご住宅探しの際は仲介手数料が必ず割引になる、不動産流通システム【REDS】の大石までご連絡ください!

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.8

4

大石 純也
(宅建士・リフォームスタイリスト)

誠心誠意120%の力でお客様のサポートを

4.8

4

このエージェントに相談する
カテゴリー:

嬉しい口コミも
多数いただいております

  • 40代男性(マンション売却)
    こちらでマンションの売却をいたしました。
    比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
    結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
    無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
  • 50代女性(マンション購入)
    マンション購入にてお世話になりました。
    担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。 いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました!子供への気遣いも嬉しかったです。 何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。(笑)
    不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです! お世話になり、本当にありがとうございました。
  • 40代男性(中古マンション購入)
    中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

    女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
    大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
    不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
  • 40代女性(住み替え:購入・売却)
    不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
    以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
    そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
    担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。 いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
    最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
    結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
  • 50代男性(マンション売却)
    マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
    次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
    ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
  • 30代女性(マンション購入)
    とにかくレスが早い。
    専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
    担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。 他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
  • 60代男性(戸建て購入)
    酒井智様にご担当して頂きました!細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました!
    酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
    仲介手数料も無料で!今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください!
※Google口コミより他の口コミを見る

一生に一度あるかの家の購入・売却…

相談したいけど、まだ買うか売るか決まっていない...

いきなり不動産屋さんへ相談に行くのはハードルが高い...

そんな方へ!LINEから気軽に相談でき、宅建士のプロが対応します。

宅建士が対応! LINEでご相談

LINEで気軽に相談したい方へ!