東京23区を徹底解説その3～城北エリア（豊島・北・板橋・練馬）の不動産価値が激変！　「新・住みやすい街」のリアル

皆様いつも大変お世話になっております。REDSの大石です。東京23区を不動産のプロ視点で深掘りするシリーズ、第3回目は東京の北側に位置する「城北エリア（豊島区・北区・板橋区・練馬区）」にスポットを当てます。

かつて、このエリアに対して「下町っぽい」「物価が安くて庶民的」というイメージを持たれていた方も多いかもしれません。しかし現在、東京23区の中で「過去のイメージと現在の不動産価値のギャップ」が最も激しいのが、間違いなくこの城北エリアです。

再開発による劇的な進化と、もともと持っていた「住みやすさ」が融合し、今やファミリー層から圧倒的な支持を集める「新・聖地」となっています。さっそく、各区のリアルな不動産事情を紐解いていきましょう。

（写真はイメージです）

【豊島区】「消滅可能性都市」からの大逆転と、目白の品格

豊島区といえば、巨大ターミナルである「池袋」の存在感が圧倒的ですが、不動産マーケットの視点で見ると、その変化のスピードには目を見張るものがあります。

劇的な進化を遂げた「池袋」周辺

2014年、豊島区は東京23区で唯一「消滅可能性都市（将来、若い女性が激減し存続が危ぶまれる自治体）」に指定され、大きなショックを与えました。しかし、これを機に区は猛烈な勢いで街の改革に着手しました。

「ハレザ（Hareza）池袋」などの大規模複合施設の誕生や、南池袋公園をはじめとする芝生広場の整備により、街の雰囲気は一変。かつての少し雑多なイメージから、「ベビーカーを押して歩きやすい、文化的な街」へと見事に生まれ変わりました。

現在、池袋駅周辺や東池袋エリアのタワーマンション群は、凄まじい資産価値の上昇を見せており、パワーカップルや富裕層の購入が後を絶ちません。

「目白」が放つ、もう一つの豊島区の顔

池袋の熱気から一転、隣駅の「目白」は全く異なる顔を持っています。学習院大学をはじめとする教育機関が集まるこのエリアは、厳しい建築制限によって守られた閑静な高級住宅街です。

低層のヴィンテージマンションや、敷地の広い戸建てが立ち並び、新宿区の市谷エリアにも通じる「山の手の気品」が漂います。豊島区は「最先端のタワマン」から「歴史ある邸宅街」、さらには「おばあちゃんの原宿」こと巣鴨まで、非常に多様な顔を持つ奥深い区なのです。

【北区】最強の交通利便性と、地形が織りなすコントラスト

北区は、埼玉方面と都心をつなぐ玄関口であり、その「交通の便の良さ」は23区内でもトップクラスを誇ります。

王者「赤羽」の実力と、静かなる高級住宅街

北区の不動産を牽引するのは、なんと言っても「赤羽」です。JR線が5路線も乗り入れており、新宿・東京・渋谷・横浜のどこへ行くにも乗り換えなしという驚異的なアクセスを誇ります。

駅前の「センベロ（千円で酔える）」に代表される飲み屋街のイメージが強いですが、駅から西側（赤羽西・西が丘周辺）の高台へ向かうと景色は一変します。国立スポーツ科学センターなどがあるこの一帯は、区画が大きく整然とした非常に閑静な住宅街で、実需のファミリー層から極めて高い人気があります。

不動産選びの重要ポイント！　「台地」と「低地」の明確な境界線

北区で物件を探す際、不動産のプロとして必ずお伝えするのが「地形（高低差）」です。

北区は武蔵野台地の東端に位置しており、王子駅や田端駅の周辺には「崖」と呼べるほどの急坂が存在します。一般的に、京浜東北線の線路より西側が「台地（地盤が強い・価格が高め）」、東側が「低地（平坦で暮らしやすい・価格が比較的抑えめ）」とはっきり分かれています。

近年は十条駅前で大規模なタワーマンション再開発が進むなど、街のポテンシャルが底上げされており、資産価値の面でも非常に狙い目の区と言えます。

【板橋区】揺るがない「実需の王道」と、再開発の波

板橋区は、派手さこそ少ないものの、23区内で「最も堅実で暮らしやすい区」の一つとして、初めてマイホームを購入する若いファミリー層から絶大な支持を得ています。

「ハッピーロード大山」周辺は再開発で街が一新

板橋区を代表する街といえば、アーケード商店街「ハッピーロード大山」がある大山駅周辺です。物価が安く活気に満ちたこの街ですが、現在、特定整備路線（補助第26号線）の道路拡幅と合わせた大規模な再開発が進行中です。

駅周辺には複数のタワーマンションが建設されており、昔ながらの下町情緒と、最新の住環境が融合する新しいフェーズに突入しています。これにより、周辺の地価もじわじわと押し上げられています。

板橋の田園調布「常盤台」の美しい街並み

板橋区にも、知る人ぞ知るブランド住宅街が存在します。東武東上線の「ときわ台」駅周辺（常盤台）です。昭和初期に東武鉄道が「板橋の田園調布」を目指して分譲したこのエリアは、ロータリーを中心に放射状に道が広がり、クルドサック（袋小路）やプロムナードが美しく配置されています。

板橋区全体で見ると、3LDKのファミリー向けマンションや、2階建・3階建の戸建てが非常にバランス良く供給されており、「予算内で理想の広さを確保しやすい」という、コストパフォーマンスの高さが最大の魅力です。

【練馬区】23区随一の「緑」と、広大な戸建て住宅街

23区で最も新しく誕生した練馬区は、区内に農地（生産緑地）が多く残り、緑被率がトップクラスという「自然と都市の調和」が特徴のエリアです。

圧倒的な住環境と「庭付き戸建て」の夢

練馬区の不動産マーケットの主役は、なんと言っても「戸建て」です。石神井公園や大泉学園の周辺など、第一種低層住居専用地域（高い建物が建てられない厳しいルールのある地域）が広く指定されており、23区内でありながら「駐車場2台分」「広いお庭付き」といった、ゆとりのある邸宅が多く存在します。

静かで落ち着いた環境で子育てをしたい、という方にとっては、まさに理想的な住環境が広がっています。

交通網の進化と「としまえん」跡地の効果

「練馬は都心に出にくい」というのは過去の話です。西武池袋線、西武新宿線、東武東上線に加え、都営大江戸線と東京メトロ有楽町線・副都心線が通っており、新宿、渋谷、さらには横浜方面へも直通でアクセス可能です。現在も大江戸線の延伸計画（光が丘〜大泉学園町方面）が進められており、将来性も十分です。

また、惜しまれつつ閉園した「としまえん」の跡地には、「ワーナー ブラザース スタジオツアー東京（ハリー・ポッター）」や防災公園がオープンし、周辺エリア（豊島園駅・練馬駅周辺）のブランド価値を大きく引き上げています。

まとめ

城北エリアは、もはや「安いから選ぶ街」ではなく、「住環境の良さと将来性で『積極的に』選ばれる街」へと完全にシフトしました。

• 豊島区：再開発による圧倒的なリブランディングと、タワマンから邸宅街まで揃う多様性。
• 北区：最強のアクセスを誇る赤羽を筆頭に、地形の特性を生かした住み分けが進む街。
• 板橋区：高いコストパフォーマンスと、大山などの再開発で資産価値も底上げされる実需の王道。
• 練馬区：23区内でありながら、豊かな緑と広い戸建てが手に入る、ファミリー層のオアシス。

城北エリアは、都心3区や城南エリアに比べるとまだ価格に「伸びしろ」が残されている物件も多く、プロの目から見ても優良な物件に出合えるチャンスが多い地域です。

 

私たちREDSでは、この大注目の城北エリアの物件も、仲介手数料を必ず割引、最大無料でご紹介しております。 「大山の再開発エリアでマンションを検討している」「練馬区で広々とした戸建てを探している」といったご相談は、ぜひ私、大石までお気軽にお寄せください。

さて、次回は第4回。いよいよ、今東京で最もダイナミックに動いている「城東・都心近接エリア（文京区・台東区・墨田区・江東区）」を解説します！ 教育熱心な層が殺到する文京のブランド力から、湾岸タワマンの最新事情まで、熱量高くお届けします。