東京23区を徹底解説その5～城東・外郭エリア（足立区・葛飾区・江戸川区）の不動産価値が激変！ 「治安が不安、ディープな街」は今？

皆様いつも大変お世話になっております。REDSエージェント、宅建士の大石です。東京23区を不動産のプロ視点で深掘りするシリーズ、第5回目は東京の東の玄関口、「城東・外郭エリア（足立区・葛飾区・江戸川区）」にスポットを当てます。

このエリアに対して、昔の街並みや都心からの距離をもとにイメージを持たれている方もいらっしゃるかもしれません。しかし、不動産の最前線にいる私たちから見ると、交通や生活の利便性、街の姿は少しずつ変わっています。

現在、この3区は「23区内でマイホームを持ちたい」と願う方にとって、予算と広さのバランスを考えながら検討したいエリアです。再開発による街の変化も含め、3区の「今の姿」を、さっそくひもといていきましょう。

（写真はイメージです）

足立区の住みやすさ｜北千住の爆発的進化と、23区屈指の住宅エリア

足立区は、23区内で5番目の面積と、約70万人の人口を持つ区です。その不動産市場で注目を集めているのが、区の中心である「北千住」です。

北千住の交通アクセスと買い物環境

北千住駅は、JR常磐線、東京メトロ千代田線・日比谷線、東武スカイツリーライン、つくばエクスプレス（TX）の5路線が乗り入れる、都内屈指の巨大ターミナル駅です。大手町や霞ケ関、銀座、表参道へ乗り換えなしで行ける利便性は、大きな魅力です。

昔ながらの飲食店街に加え、東京電機大学などの大学が進出し、街の表情も変わってきました。駅前のルミネやマルイ、カフェやベーカリーなど、日々の買い物や外食を楽しめる環境も整っています。

北千住周辺のマンションは、「価格」だけでなく「ここに住みたい」という視点でも検討したいところです。

六町・日暮里舎人ライナーとTX沿線で戸建てを探す

北千住から少し離れると、足立区のもう一つの顔が見えてきます。つくばエクスプレスの「六町」周辺では区画整理が進められており、日暮里・舎人ライナー沿線とともに、戸建てやマンションを探す際の候補になります。

23区内で「駐車スペース付きの新しい戸建て」を予算内で探すなら、これらの沿線にも目を向けてみてはいかがでしょうか。整備された街並みもあり、初めてのマイホーム探しでこのエリアを訪れ、「足立区のイメージが変わった」と驚かれるお客様もいらっしゃいます。

葛飾区の住みやすさ｜下町情緒とタワマンの融合、怒涛の再開発

「男はつらいよ」の柴又や、「こちら葛飾区亀有公園前派出所」の亀有など、人情味あふれる下町のイメージが強い葛飾区ですが、現在の不動産市場における最大のキーワードは「大規模再開発」です。

金町・新小岩の再開発と住環境

葛飾区内で今、最もダイナミックに街が変わっていのが「金町」です。かつての工場跡地が再開発され、東京理科大学のキャンパスや、広大な「葛飾にいじゅくみらい公園」、大型タワーマンションなどが整備されました。都内最大級の「水元公園」もあり、自然と都市の利便性を楽しめるエリアです。

また、総武線快速が停まる「新小岩」（駅の所在地は葛飾区）も、南口で駅前広場や住宅・商業施設などの再開発が進められています。東京駅へ乗り換えなしで行ける利便性と合わせ、今後の街づくりに注目です。

京成立石駅周辺の再開発

さらに不動産業界で話題なのが、京成押上線の「京成立石」駅周辺の再開発です。昔ながらの飲食店が親しまれてきた街ですが、鉄道の高架化と合わせて、住宅や商業施設などの整備が進められています。

古き良き下町の風景が消えてしまう寂しさはあるものの、防災性や利便性の向上と街の資産価値底上げという点では、非常に大きなプラス要因です。葛飾区は「昔ながらの温かさ」と「新しい街づくり」の両方を見ながら、住まいを検討できるエリアです。

江戸川区の住みやすさ｜子育て環境と公園

江戸川区は、23区内で最も平均年齢が若く「子育て支援と身近な公園に注目したい街です。その魅力を、行政のサポートと住環境から見ていきましょう。

江戸川区の子育て支援と身近な自然

江戸川区の魅力の一つは、行政の「子育て支援」です。保育ママ制度などがあり、利用条件を確認しながら、自分たちの暮らしに合う支援を探せます。

また、「葛西臨海公園」をはじめ、江戸川や荒川の河川敷など、子どもが体を動かせる自然が身近にあります。東西線の「西葛西」「葛西」エリアは、買い物施設も充実しています。西葛西には、日本のIT企業で働く優秀なインドにルーツを持つ方をはじめ、さまざまな背景の人々が暮らし、多様な食文化に触れられる楽しみもあります。彼らのような合理的な層が「治安が良く、暮らしやすく、都心に出やすい」と評価して選んでいることからも、この街のポテンシャルが窺えますね。

小岩駅周辺の再開発

江戸川区のもう一つの注目エリアが、総武線の「小岩」です。長らくディープな歓楽街・商店街のイメージが強かった小岩ですが、現在、駅の北口・南口の広範囲にわたって、数棟のタワーマンションと大型商業施設、駅前広場などの再開発が進められています。街の景観や利便性の変化が期待されますが、完成時期や工事中の通行経路は、地区ごとに確認しておきましょう。

住宅購入前に確認したい水害リスクとハザードマップ

足立・葛飾・江戸川の3区を検討する際、お客様からよく聞かれるのが水害のリスクです。標高の低い土地もあるため、不動産のプロとして、各区のハザードマップの確認は必ずお勧めしています。

想定される浸水の深さや継続時間、避難先を確認し、物件ごとの電気設備の位置、防水対策なども調べましょう。対策の内容は建物によって異なり、新しいマンションは、電気室を上層階に配置したり防水板を設置したりなど、他の区よりも徹底した最新の水害対策が施されています。戸建ての場合でも、3階建てにして居住空間を上部に持っていくなどの工夫が一般的です。リスクを正しく理解し、対策された物件を選ぶことが重要です。広さや価格だけでなく、こうした備えも含めて住まいを選びましょう。

まとめ｜3区の特徴を比べてマイホームを選ぶ

城東・外郭エリアは、昔のイメージだけで判断せず、今の暮らしやすさと予算の両面から検討したいエリアです。都内で最もコストパフォーマンスが高く、将来性に満ちているともいえるでしょう。

• 足立区：巨大ターミナル北千住の圧倒的ブランド力と、新線沿線の豊富な戸建供給。
• 葛飾区：金町・新小岩・立石などで進む街づくりと、下町の再開発とタワマン建設。
• 江戸川区：身近な公園や子育て支援、そして小岩の再開発。

都心3区や城南・城西エリアでは予算内に希望の広さが見つからない場合でも、この3区に目を向ければ「70平方メートル超の3LDKマンション」や「駐車場付きの新築戸建て」が選択肢に入ることがあります。価格は駅からの距離や築年数などで異なりますが、自分たちが暮らすマイホーム探しでは、比較しておきたいエリアです。

私たちREDSでは、このコストパフォーマンスに優れた城東・外郭エリアの物件においても、仲介手数料を必ず割引、最大無料でご紹介しております。「小岩や金町の再開発タワーマンションを狙いたい」「予算内で広々とした新築戸建てを探している」といったご相談は、ぜひ私、大石までお気軽にお寄せください。仲介手数料の割引・無料の適用条件は、物件ごとにご案内します。

さて、全5回にわたって東京23区を解説してまいりましたが、皆様いかがでしたでしょうか？　次回は特別編として、23区を一歩飛び出し、不動産市場で人気のある「武蔵野市・三鷹市（吉祥寺周辺）」の番外編をお届けしようかと考えております。

引き続き、東京の街ごとの不動産事情をプロ目線で解説してまいります。最後までお読みいただき、ありがとうございました。