新型コロナウイルスによって日本全国に発令されていた「緊急事態宣言」が、「特定警戒都道府県」の茨城、石川、岐阜、愛知、福岡の５県を含む、39県を対象に本日（5/14）付けで解除される事になりそうです。

また、今回の解除の対象外となった 北海道、東京、埼玉、千葉、神奈川、京都、大阪、兵庫についても、１週間後の５/21を目途に改めて判断する方針とのことで、感染拡大の第二波、第三波の懸念はありますが、取り敢えずは一段落といったところでしょうか。

ところで、最近の弊社へのお問合せで特に増えているのが、投資用不動産の売却のご相談です。

新型コロナウイルスによって、リーマンショックを超える景気後退（リセッション）が起こると言われておりますので、投資用不動産を所有されている方の多くが、ご売却のタイミングを気にされていらっしゃると思います。

今回は新型コロナウイルス「緊急事態宣言」解除後の不動産投資市場と投資用不動産の売却時期（タイミング）について考えてみたいと思います。

以下、あくまで当方の私見となりますが、

投資用不動産については、家賃収入目的等での長期保有を前提としていないなら、なるべく早目に売却した方が良いというのが、私の見解です。

（私だけでなく、大多数の皆さんも同じ意見だとは思いますが…）

これは、今後の景気後退による「賃料の下落」と、投資物件に求められる「利回りの上昇」が、高い確率で予想されるためです。

基本的に投資用不動産の価格は「賃料収入 ÷ 利回り」で決定されます。

仮に賃料が5.0％下落して、年間の賃料収入が120万円から、114万円に下がったとします。

そして取引利回りの水準は1.0％上昇して、5.0％から6.0％になったとします。

すると、売却価格は 2400万円 から 1900万円 へ 500万円（約21％）も値下がりしてしまう事になります。

・2,400万円 = 120万円 ÷ 5.0％

・1,900万円 = 114万円 ÷ 6.0％

物件の存するエリアや物件の種類・グレード等にもよりますが、景気後退期の不動産投資市場ではこれ位の家賃や利回りの変化は、１～２年もあれば十分に起こり得る変化と考えられます。

家賃収入目的等での長期保有を前提としている方なら、それでも良いのかも知れませんが、所得税や住民税の減税目的で多額の不動産投資ローンを組んで、最近購入された方達の中には、節税効果よりも、転売後の損失の方がはるかに大きくなってしまうケースも少なくないと思われます。

先日のブログ「新型コロナウイルスの影響による今後の不動産価格について」にも書きましたが、都心のタワーマンションなどの一部の物件は、相続対策等の需要や、希少性等から資産価値が下がりにくい傾向が続くと思われますが、駅から遠いマンションや、郊外のアパートなどは残念ながら下落傾向が続いて行くと思われます。

また、昨今の投資用不動産に対する金融機関の融資の締め付けが、更に投資用不動産市場の需給ギャップに追い打ちをかける事になります。

今はまだ、日銀の買い支え等もあって日経平均株価はさほど大きな値下がりとはなっていませんが、これから株価の値下がりが本格的に始まると、投資用不動産の市場は今よりも一層と冷え込むことが予想されます。

投資用不動産は自己居住用の不動産よりも価格の変動幅が大きく、また景況感等で需給バランスが崩れると、物件の存するエリアによっては、多少の割安感があっても売却の目途が全く立たなくなる場合もございます。

（不良債権の査定の仕事をしていた時に、当方はこういった物件を山程見て来ました）

新型コロナの収束までどれ位の期間がかかるのか、収束後の景気回復が２～３年でのV字回復になるのか、それとも10年以上かかるのか まだ何も分かりませんが、投資の基本は「リスク管理」であることは間違いありませんので、

今一度、ご自分の資産状況やライフプラン等をご確認の上で、投資物件のご売却をお考えになるなら、多少の損切りをしても、早目に動かれることを選択肢に加えても良いかと思います。

ではまた。

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

今回は、5月４日に政府の専門家会議が示した「新しい生活様式」の実践例から、今後の不動産の購入に際しての需要の変化について考えてみました。

5月4日、政府は新型コロナウイルス感染症に関する緊急事態宣言を5月末まで延長することを決定しました。

5月末まで延長なんて、経済への悪影響が心配されますが、感染拡大防止の為にはここが最初の正念場と思って一致団結して耐えるしかないですね。

（仮に5月で感染拡大に低下傾向が見られても、第2波、第3波が来る事も十分に覚悟しておいた方が良いんでしょうね…）

5月４日、新型コロナウイルスの感染拡大防止策を検討する政府の専門家会議は長期的に感染拡大を防ぐために「新しい生活様式」の実践例を下記の様に示しました。

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◆ 「新しい生活様式」の実践例  ◆

【一人一人の基本的感染対策】

◇感染防止の3つの基本

(1)身体的距離の確保

(2)マスクの着用

(3)手洗い

・人との間隔は、できるだけ2メートル（最低1メートル）空ける。

・遊びに行くなら屋内より屋外を選ぶ。

・会話をする際は、可能な限り真正面を避ける。

・外出時、屋内にいるときや会話をするときは、症状がなくてもマスクを着用。

・家に帰ったらまず手や顔を洗う。できるだけすぐに着替える、シャワーを浴びる。

・手洗いは30秒程度かけて水とせっけんで丁寧に洗う（手指消毒薬の使用も可）。

◇移動に関する感染対策

・感染が流行している地域からの移動、感染が流行している地域への移動は控える。

・帰省や旅行は控えめに。出張はやむを得ない場合だけにする。

・発症した時のため、誰とどこで会ったかをメモにする。

・地域の感染状況に注意する。

【日常生活を営む上での基本的生活様式】
・こまめに手洗い、手指の消毒を行う。

・せきエチケットの徹底。

・こまめな換気。

・身体的距離の確保。

・「3密」の回避（密集、密接、密閉）。

・毎朝体温測定、健康チェック。発熱または風邪の症状がある場合は無理せず自宅で療養する。

【日常生活の各場面別の生活様式】
◇買い物

・通販も利用する。

・1人または少人数ですいた時間に買い物に行く。

・電子決済の利用。

・計画を立てて素早く済ます。

・サンプルなど展示品への接触は控えめに。

・レジに並ぶときは、前後にスペースを空ける。

◇公共交通機関の利用

・会話は控えめに。

・混んでいる時間帯は避けて。

・徒歩や自転車利用も併用する。

◇娯楽、スポーツなど

・公園はすいた時間、場所を選ぶ。

・筋トレやヨガは自宅で動画等を活用。

・ジョギングは少人数で行う。

・すれ違うときは距離を取る。

・予約制を利用してゆったりと。

・狭い部屋での長居は無用。

・歌や応援は、十分な距離かオンラインで。

◇食事

・持ち帰りや出前、デリバリーも利用。

・屋外空間での利用。

・大皿は避けて、料理は個々に。

・対面ではなく横並びで座る。

・料理に集中、おしゃべりは控えめに。

・お酌、グラスやおちょこの回し飲みは避ける。

◇冠婚葬祭などの親族行事

・多人数での会食は避ける。

・発熱や風邪の症状がある場合は参加しない。

【働き方の新しいスタイル】
・テレワークやローテーション勤務の実施。

・時差通勤。

・オフィスは広々と。

・会議はオンラインで。

・名刺交換はオンラインで。

・対面での打ち合わせは十分な換気とマスクの着用。

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新型コロナウイルスによる経済活動や移動の制限等は、ワクチン等の治療薬の開発とその効果の発現により、段階的に１～２年程度で解決されるかも知れませんが、

働き方改革やIT技術の発展等も相まって、これを契機に働き方や生活様式自体が変わる可能性が指摘されています。

もしそうなった場合、新型コロナウイルスの騒動が終息した後も、今後の不動産購入に際しての需要に変化が出て来ることが考えられます。

具体的には「少し遠くても、もう少し広い物件に」という需要が一定割合で増えるのではないかと考えています。

「テレワーク」が浸透すれば、家の中に「仕事部屋」が一部屋欲しいという人は確実に増えますし、これまで会社にいた人間が在宅勤務で家にいる時間が増えれば、広いリビングが欲しくなるかも知れません。

「時差通勤」や「ローテーション勤務」で通勤ラッシュの混雑が緩和されて、通勤が楽になると「同じ予算でもう一部屋増えるなら、広いリビングが手に入るなら、10～15分位は長く電車に乗っても良いか」と考える方も増えて来るのではないでしょうか。

現在は、物件のご購入を検討されていても「緊急事態宣言」が解除されるまでは、内見等を自粛しようとお考えの方も多いかと思います。

この機会に新型コロナウイルスの騒動が収まった後の働き方や生活様式を想像して「少し遠くても、もう少し広い物件に」という選択肢を加えて、購入物件の希望条件を考え直してみるのも良いのではないでしょうか。

では、また。