地価上昇率5～10位を独占した千葉県市川市の住まい事情を解説

こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】のREDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田浩（おのだ ひろし）です。

前回に続いて、令和5年の「地価調査」で、東京圏の住宅地の地価上昇率の第5～10位を占めた「市川市」をご紹介します。市川市は東京都心から約20㎞にあり、東京に隣接した住宅地として人気のエリアです。現在はJR総武線「本八幡駅 北口」での大規模な市街地再開発事業（本八幡駅北口駅前地区第一種市街地再開発事業）が計画されている注目のエリアとなっています。

（写真はイメージです）

東京圏地価上昇率で市川市はすごいことに

令和5年「地価調査」の東京圏の住宅地の地価上昇率の順位表が下記となります。

※「地価調査」とは、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が各都道府県の「基準地」について、基準日（7月1日）における標準価格を判定し、公表するものです（例年9月に発表）。「地価調査」は「地価公示」とともに土地取引の際の指標とされたり、公共事業用地の取得価格算定の規準とされたりなどの役割があります。

なんと、1位から10位まで全て「千葉県」で独占しています！　その中で5位～10位は市川市となっています。上位10位中で過半の6つを市川市が占めているのです！

また、千葉県内の「市区町村別平均変動率順位」では、下記のように市川市は「住宅地」では1位を、商業地では2位となっています。このことからも市川市はピンポイントの狭いエリアではなく、市全体で地価が上昇していることがうかがえます。

千葉県内の「市区町村別平均変動率順位」

【住宅地】（上昇率）
①市川市（＋11.3%）
②浦安市（＋8.9%）
③流山市（＋7.2%）
④船橋市（＋6.7%）
⑤我孫子市（＋6.7%

【商業地】（上昇率）
①浦安市（＋14.2%）
②市川市（＋13.0%）
③船橋市（＋10.2%）
④流山市（＋8.7%）
⑤一宮町（＋7.2%）

市川市の概要

地形

市川市は千葉県の北西部に位置し、東京都心から約20km圏内にほぼ市の全域が含まれます。西は江戸川を隔てて東京都（江戸川区および葛飾区）に接していて、北は松戸市、東は船橋市と鎌ヶ谷市、南は浦安市および東京湾に隣接しています。地形は、北部から南部（東京湾）に向かってやや傾斜していますが、おおむね平坦で、北部一帯は標高20m前後の台地を形成しています。

交通

市川市内には都心部と千葉県内各地域を結ぶJR総武本線・京葉線・武蔵野線、京成本線、東京メトロ東西線、都営新宿線、北総開発線といった鉄道や、京葉道路・湾岸道路などの幹線道路が東西方向に通っています。

沿革

市川市の北部に広がる台地には、堀之内、曽谷および姥山貝塚をはじめとする数多くの遺跡があり、古代より人が生活の場として栄えてきたことがうかがえます。7世紀には現在の国府台周辺に下総の国府が置かれ、8世紀には現在の国分に国分寺が建立されるなど、市川市は地方行政や文化の中心として発展してきました。

江戸時代には、行徳地区が幕府直轄の天領となり、製塩や水運で発展しました。明治6（1873）年に千葉県の所管となり、明治22（1889）年の町村制実施を経て、昭和9（1934）年11月3日に市川町、八幡町、中山町および国分村が合併し、千葉県では、千葉市、銚子市についで3番目に市制を施行しました。

その後、昭和24（1949）年11月3日に大柏村、昭和30（1955）年3月31日に行徳町、昭和31（1956）年10月1日には南行徳町と合併。さらに、昭和30年代より、京葉工業地帯の開発計画の一環として、公有水面埋立事業を実施し、高谷新町、二俣新町をはじめとする約500haにおよぶ土地が造成され、市域が拡大してきました。昭和59（1984）年には、市制施行当初の約2.5倍となる市域面積（約5639ha）となり、現在に至っています。

まちづくりの歴史

昭和30年代までは、JR総武本線沿線、京成本線沿線を中心に土地区画整理事業が行われていました。その後、昭和40年代に入り、行徳地区で東京メトロ東西線の開業（昭和44年）とともに沿線での土地区画整理事業が一斉に行われました。また昭和48（1973）年より、大野周辺でも比較的広範囲な土地区画整理事業が行われ、昭和53（1978）年にJR武蔵野線が延伸開業しました。

市川市では、このように昭和30年代から鉄道の開業等に合わせて土地区画整理事業等を行い、首都圏のベッドタウンとしての発展を続けてきました。

市内の地域特性

市内の地域の特性をみると、京成本線とJR総武線周辺にJR市川駅、JR本八幡駅、行徳地区の地下鉄行徳駅、妙典駅の駅前周辺等に店舗や事務所が集積した中心市街地が形成されています。また近年、郊外の工場跡地へ大型ショッピングセンターが進出しています。

北部には農地が広がる一方、臨海部の埋め立て地域には工場が集積するなど、市内各地で人口分布や土地利用の特性が大きく異なっています。

本八幡駅北口駅前地区第一種市街地再開発事業

現在、JR総武線の本八幡駅の北口では「本八幡駅北口駅前地区第一種市街地再開発事業」が計画されています。約1.1haの土地に北棟（地上21階・地下2階）と南棟（地上44階・地下2階）の2つのタワーマンション（総戸数870戸、延床面積は約11.4万㎡）が建設される予定です。

南棟は高さ約160mで地下には駐車場が約340台、駐輪場が約1200台、低層階には公益施設・集会施設や商業・業務施設、その上は住宅となります。2棟のタワーマンションは地下1階でつながり、地上低層階も歩行者デッキで接続され、南棟西側には約200㎡の広場が設置され、北棟西側にも同規模の広場状公開空地を設ける計画とのことです。

2024年3月に都市計画決定、2024年度の本組合設立認可、2025年度の権利変換計画認可、2026年度の解体工事を経て2027年度に建築工事に着手、2030年度に完成予定とのことなので、近々に事業開始予定のかなり具体的な再開発計画です。

この市街地再開発事業がスタートすると、本八幡駅周辺はもちろんのこと、近隣の駅の周辺も含めた広いエリアの不動産価格の上昇につながりそうですね。では、また。