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公開日：2023年10月17日

「道路」と不動産の切っても切れない関係を建築基準法と道路法の両面から解説①

こんにちは。不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】エージェント、宅建士・宅建マイスターの小野田（おのだ）です。本日は「道路」と不動産の関係について、書かせていただきます。何回かに分けて書かせていただく予定で、今回は1回目です。

住宅地と道路

「道路」は不動産の価値を大きく左右

建築基準法の規定により、都市計画区域内・準都市計画区域内では、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に、間口が2m以上接道していないと建物を建築できないという「接道義務」の規定があります。

万一、敷地が「接道義務」を満たしていない場合には「建物が建てられない」「再建築不可」という事態になってしまいます（このため、接道間口が2ｍあるかないか微妙な場合には、細心の注意を払って調査を行います）。

また、建物が建てられる場合でも、建築可能な建物の面積、高さ、場合によっては用途までも「道路」の幅員や接道状況などによって制限を受けますので、「道路」は不動産の価値を大きく左右する重要な要素です。このため、不動産を売買の際に仲介業者が交付する「重要事項説明書」の中の「敷地等と道路との関係」という項目で、必ず道路の種類や幅員、接道状況について説明することが義務付けられています。

道路法と建築基準法の「道路」の違い

「道路」に関連する法律で有名なものに「道路法」「建築基準法」「道路交通法」「道路運送法」などがありますが、不動産売買で関連が深いのは「道路法」と「建築基準法」です。

「道路法」は交通に焦点を当てており、交通インフラの整備・管理・運営などに関する法律です。一方「建築基準法」は建物に焦点を当てており、建物の安全性や環境への配慮に関する法律です。それぞれが「道路」について異なる側面から規定を行っているため、「道路法」と「建築基準法」では「道路」の定義が異なっています。

道路法の「道路」について

道路法では第3条で「道路」の種類を下記のように定義しています。

■高速自動車国道
全国的な自動車交通網の枢要部分を構成し、かつ、政治・経済・文化上特に重要な地域を連絡する道路その他国の利害に特に重大な関係を有する道路（高速自動車国道法第4条）

■一般国道
高速自動車国道とあわせて全国的な幹線道路網を構成し、かつ一定の法定要件に該当する道路（道路法第5条）

■都道府県道
地方的な幹線道路網を構成し、かつ一定の法定要件に該当する道路（道路法第7条）

■市町村道
市町村の区域内に存する道路（道路法第8条）

全体の構成比は、下記のようになっています（国土交通省ホームページ「道路行政の簡単解説、Ⅱ.道路の種類」より。

・高速自動車道路　0.7％
・直轄国道　1.9％
・補助国道　2.6％
・都道府県道　10.6％
・市町村道　84.1％

平成27年時点の数値ですが「市町村道」が圧倒的な割合を占めていますね。私道・農道・林道などは、道路法上の「道路」には該当しません。

「建築基準法」の道路の種類

「建築基準法」における道路の種類は、下記となります。

■建築基準法「42条1項1号」道路
道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のものです。

■建築基準法「42条1項2号」道路
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合が多く、その場合には法第42条1項1号の道路にも該当します。

■建築基準法「42条1項3号」道路（既存道路）
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているものです。

■建築基準法「42条1項4号」道路（計画道路）
道路法、都市計画法その他の法律による新設または変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。

■建築基準法「42条1項5号」道路（位置指定道路）
土地の所有者が築造する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。

■建築基準法「42条2項」道路（みなし道路）
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に存在する幅員4ｍ未満の道で、すでに建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。

この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2ｍの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離2ｍ未満にがけや河川などが存在する場合は、これらの境界から水平距離4ｍの線を道路の境界線とみなします。

■建築基準法「43条1項但し書きの適用」を受けたことがある道
法42条に定める道路に該当しませんが、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。

平成11年12月22日の法改正により、法43条第1項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。法改正（平成11年12月22日）以前に法第43条第1項ただし書の適用を受けた道であっても、道等の状況・建築計画の内容により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。

建築基準法改正（平成30年6月27日公布）によって、新たに法第43条第2項第1号に基づく認定制度が創設されました。従来許可として取り扱っていたものの一部について、法令の要件及び法第43条第2項第1号の規定に基づく認定基準に適合する場合、認定の取り扱いとなります。この場合、建築審査会の同意は要しません）

この続きは、次回のブログで書かせていただきます。

では、また。

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