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公開日:2023年9月28日  志水 恵吾

タワマン節税の仕組みをわかりやすく解説! 税制改正で増税される前に売却が吉

ご購入もご売却も仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDSエージェント、宅建士の志水です。

「タワーマンション節税ができなくなる?」「相続税が増税される?」

ちまたではこんな声が聞かれます。国税庁は税制を改正しますが、タワマン節税の仕組みについて解説します。

タワーマンション

タワーマンション節税の仕組み

タワーマンション節税とは、不動産を購入した金額と、税額のもとになる不動産の評価額との差額を利用した節税方法です。節税が期待できる可能性があるのは、相続税や固定資産税です。タワーマンション節税を利用した相続税・固定資産税の節税の仕組みについて解説します

相続税の節税

タワーマンションにおける相続税の節税とは、タワーマンションの購入価格と相続税評価額の差額を利用して、相続税を大幅に減らす節税方法です。タワーマンションの土地と建物の評価額は、それぞれ路線価方式と固定資産税評価額で算出され、これらは時価よりも何割か低く出ることが多いのです。こうして、タワーマンションを購入することで、財産の評価額を低くすることができるわけです。

相続税評価額は国税庁が定めた基準によって決められますが、タワーマンションの場合、市場価格よりもかなり低くなります。特に高層階は市場価格が高いのに評価額が低いため、節税効果が高くなります。

タワーマンション節税の仕組みを具体例で見てみましょう。現金で5億円を相続する場合と、5億円でタワーマンションを購入して相続する場合を比較します。

現金で相続する場合は、そのまま5億円に相続税がかかります。一方、タワーマンションを購入して相続する場合、今回は相続税評価額を1億円だったと仮定します。

この例では、現金で相続する場合と比べて、4億円もの評価減になります。これによって、相続税額も減らすことができ、この場合は約1億6,000万円減らすことができます。

固定資産税の節税

タワーマンションにおける固定資産税の節税とは、タワーマンションの高層階に住むことで、固定資産税の負担を軽減する節税方法です。

タワーマンションに限らず不動産の固定資産税は、土地と建物に分けて計算されます。土地の固定資産税は、住宅地(200㎡以下)には大幅な割引特例制度があります。タワーマンションは戸数が多いため、1戸当たりの土地面積が小さくなり、この特例を受けられる可能性が高くなります。

建物の固定資産税は、建物の評価額に対して1.4%かかります。タワーマンションの建物の評価額は、階層によって差が出ません。しかし、ご存じのように、タワーマンションの市場価格は高層階ほど高くなります。そのため、高層階に住むことで、市場価格と固定資産税評価額の差が大きくなり、節税効果が高くなります。

増税が検討されている税制改正の内容

ただし、2017(平成29)年度の税制改正により、2018(平成30)年以降に新たに課税されるタワーマンションは、高層階ほど増税されるようになりました。「価値の高い上層階の不動産が、下層階と固定資産税が同額なのはおかしい」ということからです。

タワーマンションの相続税については、2024年1月1日以降に税制改正が行われる予定です。その内容は、タワーマンションの相続税評価額の算出基準が変更され、実勢価格に近づくように見直されるというものです。

具体的には、築年数や階数などを考慮した「乖離率」という指標が導入され、乖離率が1.67倍以上の場合は相続税評価額が上がります。新たな基準が盛り込まれることによって、相続税評価額は実勢価格(時価)の4~6割になるよう検討されています。

相続税評価額が上がると、それに伴い相続税も高くなるため、現在に比べて相続税対策としての効果が小さくなる可能性が高いことになります。

タワーマンションのご売却は増税前がいいかもしれません

タワーマンションの相続税が増税されることで、現在に比べて節税効果が見込めなくなるため、上記のような目的でタワーマンションを購入する人が減少する可能性が考えられます。つまり、タワーマンションの需要が減ってしまい、増税後には価値が下がってしまう可能性もあるかもしれません。将来を見通すことは難しいですが、近々ご売却をお考えの方は、この機会にぜひご検討ください。

※上記はあくまで個人的な記載となります。節税効果などを保証するものではありません。税金に関することは、ご自身で専門機関などに必ずご確認ください。

 

タワーマンションをご購入・ご売却をご希望な方は是非ともRED志水までお問い合わせください。お取り扱い可能な場合、必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水 恵吾」まで
直接お電話OKです 070-1475-4269
メール ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

 

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志水 恵吾

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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。