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公開日：2024年4月2日

所有者不明土地の利用円滑化に向けた民法のルールを解説

ご購入もご売却も仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDS【宅建士・宅建マイスター】志水恵吾です。

前回のブログで、所有者不明土地についてご説明し、その解消策のひとつ「発生の予防」の「不動産登記制度」の改正について触れました。

今回は解消に向けてのもうひとつ「利用の円滑化」の土地利用に関連する民法のルールの見直しについて解説します。すでに発生している所有者不明土地を円滑に利用するために、制度の見直しや創設が行われました。ひとつずつ確認していきましょう。

所有者不明土地

土地・建物に特化した財産管理制度の創設（2023年4月1日施行）

この制度は、所有者が不明、あるいは所在が分からない土地・建物に特化した財産管理制度です。具体的には、以下の2つの制度が設けられています。

所有者不明土地・建物の管理制度

所有者不明土地・建物の管理制度は、所有者が分からない土地・建物や、所有者は分かっていても所有者がいるのか分からない土地・建物について、その土地・建物の管理人を選任してもらう制度です。

管理人は、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、裁判所が選任。弁護士や司法書士などが選任される予定です。この制度を活用するためには、調査を尽くしても所有者またはその所在を知ることができないこと、および管理状況に照らし管理人による管理の必要性があることが要件とされています。

管理不全状態にある土地・建物の管理制度

管理不全状態にある土地・建物の管理制度は、所有者による管理が不適当であることによって他人の権利や法的利益が侵害されていたり、侵害されるおそれがあったりする土地・建物について、その土地・建物の管理人を選任してもらう制度です。

この制度を活用するための要件は、所有者による土地・建物の管理が不適当であること、他人の権利・法的利益が侵害され、またはそのおそれがあること、および土地・建物の管理状況に照らし、管理人による管理の必要性が認められることです。

共有制度の見直し（2023年4月1日施行）

共有状態にある不動産について、これまで所在が分からない共有者がいる場合は、その不動産の利用について共有者間の意思決定ができないといった問題が指摘されていました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるように共有制度全般について見直しがされました。

共有物を利用しやすくするための見直し

共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和されました。全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となります。所在不明な共有者がいるときは、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者による管理行為や変更行為が可能となります。

共有関係の解消をしやすくするための仕組み

所在不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となります。

遺産分割に関する新たなルールの導入（2023年4月1日施行）

相続が発生してから遺産分割されないままで長期間放置されると、その状態で相続が繰り返され、さらに多くの相続人が土地を共有することになり、遺産の管理・処分が難しくなります。

また、遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、生前贈与を受けたことや、療養看護など特別の寄与をしたことなどの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的です。ところが、遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が更に難しくなるといった問題があります。

そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する新たなルールが設けられ、被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分（または指定相続分・遺言による相続）によって画一的に行うこととされました。

相隣関係の見直し（2023年4月1日施行）

隣地の所有者やその所在が分からない場合は、隣地の所有者から隣地の利用や伸びてきた枝の切取りなどに必要となる同意を得ることができず、土地を円滑に利活用することができません。
そこで、隣地を円滑・適正に使用できるように相隣関係に関するルールの見直しがされました。

隣地使用権のルールの見直し
ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備
越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

以上が所有者不明土地「利用の円滑化」のひとつ「民法のルールの見直し」のご説明となります。

各詳細はここでは割愛しておりますが、上記のルールを確認し、しっかりと対応していくことが、所有者不明土地の解消につながります。決して人ごとではありませんので、ご自身はもちろんご親族が不動産を所有されている場合は、一度確認してみてはいかがでしょうか。

※ご説明は、個人的な見解を含めた内容であり、それぞれの内容を保証するものではありません。必ず各専門機関等にご確認ください。

弊社REDSではご購入・ご売却どちらのお客様とってもより安心で安全なお取引となるように、上記の改正点はもちろん、様々な点においてもいち早く対応できるように全スタッフが日々業務にあたっております。またREDSでは、お取り扱い可能な場合、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

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