エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2024年2月22日

所有者不明土地の増加で2024年4月、相続登記義務化！　登記制度はどう改正されたのか解説

ご購入もご売却も仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」のREDSエージェント、宅建士の志水恵吾です。

今回は「所有者不明土地」に伴う「不動産登記制度」の改正についてご説明したいと思います。

所有者不明土地とは

所有者不明土地とは、土地の所有者が役所も把握できていない土地のことです。相続登記や住所変更登記が行われないまま放置された土地が増えており、所有者不明土地の面積は、九州の土地面積よりも広いといわれています。

また、令和4（2022）年度に地方公共団体が実施した地籍調査事業では、不動産登記簿のみでは所有者の所在が判明しなかった土地の割合は、24％（令和4年度国土交通省調べ）にも及んでいます。所有者不明土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしていて、今後さらに増えていくと予想されており、各地で社会問題になっています。

所有者不明土地が増える原因

所有者不明土地が生じる主な原因としては、主に以下の2点が挙げられます。

・土地の相続の際に登記の名義変更が行われないこと
・所有者が転居したときに住所変更の登記が行われないこと

例えば、長期間、相続登記をしないまま放置しておくことにより、土地の相続に関係する者が増えていき、所有者を特定したり、土地を処分したりすることが極めて困難になってしまうのです。

所有者不明土地の解消に向けて、不動産に関するルールが大きく変わりました。令和3（2021）年4月に、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に民事基本法制の見直しが行われました。この法律により、相続登記の申請が義務化され、土地の相続や利用に関する問題を引き起こす可能性がある所有者不明土地の解消に向けた取り組みが進められています。

上記のご説明の通り、対策には所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」がありますが、今回は「発生の予防」のひとつ「不動産登記制度の改正」について触れていきたいと思います。

所有者不明土地

「不動産登記制度」はどう改正されたのか

これまでは、相続登記や住所などの変更登記の申請は任意でした。相続登記の申請をしなくても直ちに大きな問題が起きなかったので、相続した土地にあまり価値がなく、利用もされず、売却も難しいような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をしない相続人が多かったのです。

ただ、こうしたことから所有者不明土地が増えていきました。そこで、相続登記の申請が令和6（2024
）年4月から義務化されることになりました。また、住所等の変更登記の申請についても令和8（2026）年4月から義務化されることとなりました。

各改正内容について

相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）

相続登記の申請が義務化されると、相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。また、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する必要があります。

上記のいずれの場合でも正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。

「相続人申告登記」制度の創設（令和6年4月1日施行）

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、法律上、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。その状態で相続登記を申請しようとすると、全ての相続人を把握するための資料（戸籍謄本など）が必要になってしまいます。

そこで、遺産分割がまとまらず、相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました（令和6年4月1日施行）。この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで申出することができ、より簡易に手続を行うことができます。

住所等の変更登記の申請の義務化（令和8年4月1日施行）

登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う必要があります。正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。

まとめ

他にも改正点はありますが、相続登記義務化についての大きな点は上記3つになると思います。上記の改正は、現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので、注意が必要です。

個人的な見解を含めた内容であり、それぞれの内容を保証するものではありません。必ず各専門機関にご確認ください。

弊社REDSではご購入・ご売却どちらのお客様にとってもより安心で安全なお取引となるように、上記の改正点はもちろん、様々な点においてもいち早く対応できるように全スタッフが日々業務にあたっております。

またREDSでは、お取り扱い可能な場合、仲介手数料が必ず「割引」・最大「無料」となります。

不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水　恵吾」まで

直接お電話OKです　070-1475-4269
メール　ke.shimizu@red-sys.jp

お客様の「味方」となりお手伝いいたします。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

志水恵吾
（宅建士・リフォームスタイリスト）

お客様の味方になってお手伝いいたします。

4.9

プロフィールページへ

このエージェントに相談する

070-1475-4269

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

志水　恵吾

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！