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公開日:2025年12月6日  池谷 洋介

手付金と頭金の違いを完全解説|目的・タイミング・返金条件までわかりやすく整理

REDSエージェント、宅建士の池谷です。

住宅購入の相談で多い質問が「頭金と手付金の違いが分からない」です。名前が似ているため混同されがちですが、この2つは“支払うタイミング”も“役割”もまったく異なります。

この記事では、住宅購入の現場で必ず登場する頭金と手付金を、初めての方でも理解しやすいように詳しく整理して解説します。

頭金と手付金

(写真はイメージです)

手付金と頭金の違い

頭金と手付金は、どちらも「家を買うときに最初に支払うお金」という点では似ていますが、役割・扱い・目的がまったく違います。

項目 手付金 頭金
目的 契約を成立させるためのお金(契約の証拠) 住宅ローンを借りる際に購入者が最初に払う自己資金
支払うタイミング 売買契約の締結時 決済(引渡し)時
相場、金額感 売買価格の5〜10%が目安 0円〜(自由)
戻ってくる? 条件付き:解約時に戻る場合と戻らない場合がある 基本的に戻らない(物件代金に充当される)
誰に支払う? 売主に支払う(または仲介会社預り) 売主に支払う(物件代金の一部として)
法律的意味 契約解除のためのお金(法律でルールあり) 単なる自己資金であり、法的な性質は特にない

手付金とは

手付金は、売買契約を動かす“スイッチの役割”を担います。

  • 売買契約や工事契約を結ぶときに支払うお金
  • 契約が成立した証拠としての役割
  • 支払った手付金は最終的に代金の一部に充当される

手付金の目的

  1. 契約の証拠
    ・「この条件で契約します」という意思表示
  2. 契約の保証・誠意の証
    ・売主は他の買主と契約できないように保護される
    ・買主も契約意思を明確に示せる
  3. 契約解除の際の清算金
    ・民法上「解約手付」として扱われ、解除時の金額計算に使える

手付金の種類

  1. 解約手付(民法557条)
    ・契約を解除するときに金銭で清算するもの
    ・買主が解除 → 手付金は返ってこない(没収)
    ・売主が解除 → 手付金の倍額を返す
  2. 違約手付
    ・契約違反に対するペナルティとしての手付
  3. 証拠手付
    ・契約成立の証明だけを目的とする手付

※不動産売買契約においては「解約手付」が一般的です。

手付金の金額の目安

  • 売買価格の5〜10%が一般的
  • 地域や取引の慣習により変動
  • 高額すぎると契約リスク増大、低すぎると契約成立の証拠として弱くなる

支払うタイミング

  • 売買契約書に署名・押印した契約締結時
  • 支払方法は現金、振込、場合によっては小切手など

何のために支払う?

  • 買主:購入の意思を示すため
  • 売主:その間ほかの買主を断るための保証

売買契約書に署名捺印して手付金を支払った瞬間に契約は有効となります。

頭金とは

頭金とは、ローンを減らす“自己資金”といえます。

住宅ローンを使うときに、物件代金の一部を自己資金として先に支払うお金

■物件価格 5,000万円
■頭金 1,000万円

→ 借入金額は4,000万円という意味になります。ローンで借りる金額を減らす役割があります。すなわち支払った頭金は最終的に物件価格に充当されます。

頭金の目的

  1. ローン負担を減らす
    ・借入額が少なくなる → 毎月返済額が減る
  2. ローン審査を通りやすくする
    ・自己資金があることで、金融機関に「返済能力がある」と評価されやすい
  3. 金利負担の軽減
    ・借入額が減ることで利息の支払いも減る

頭金の金額の目安

一般的には物件価格の2割程度が目安(例:3,000万円の家 → 頭金600万円)。金額が多いほどローン負担が軽くなる一方、手元資金を残すバランスも重要です。

支払うタイミング

売買契約時ではなく、物件の引き渡し・決済時に支払うのが基本です。

ゼロ頭金のリスク

今どきは頭金0円のフルローンも珍しくありません。しかし、リスクはあります。

  1. 毎月の返済負担が増える
  2. 審査が通りにくくなる場合がある
  3. ローンの総支払額が増える(利息負担増)
  4. 売却時にローン残債が残るリスクが高い
  5. 手元資金が少なくなるため、生活費や修繕費に余裕がなくなる

よくある勘違い(混同されるポイント)

Q.「契約のときに払う頭金が手付金ですか?」
→A.違います。契約時に支払うのは「手付金」です。頭金は決済時のお支払いとなります。

Q.「手付金は頭金の一部ですか?
→A.違います。役割が別物です。ただし最終的には総額に組み込まれるので一部とも言えます。

Q.「頭金ゼロでも契約できる?」
→A.できます。ただし、手付金は別です。

Q.「手付金は返してもらえない?」
→A.ローン特約が適用される場合など、返金される場合もあります。

5,000万円の家を買う場合でシミュレーション

契約時

手付金:200万円←契約を成立させるお金

決済時

残代金:4,800万円

うち
頭金:800万円
ローン:4,000万円

手付金(200万円)はすでに払っているので、実際の決済で払うのは800万円(頭金)になります。

まとめ

手付金は契約の証として支払うお金で、解約や違約時のルールと結びついています。

一方、頭金は住宅ローンを減らすための自己資金で、支払うタイミングはローン実行前後です。

手付金が頭金の一部に充てられることもありますが、混同せず、それぞれの意味を理解することが大切です。

最後に

不動産流通システム【REDS】の首都圏営業所では、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅からおおむね30分圏内」を営業エリアとして、不動産の売買の仲介を行っています。

【REDS】では仲介手数料「必ず割引~最大無料」のサービスを提供しております。お客様に接する営業全員が宅建士であるREDSエージェントにお気軽にご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

池谷 洋介

回答数 3

宅建士・リフォームスタイリスト

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※2026年04月12日現在 本社・首都圏営業所の数値

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  • 平均評価
    5.0
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    226

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    4 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    2 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。