耐震基準の違いとは？ 旧耐震・新耐震の比較や中古マンション購入時の注意点

REDSエージェント、宅建士の池谷です。

「中古マンションって地震に弱くないの？」
「1981年以前の建物は危険って本当？」
「新耐震なら絶対に安心？」

住宅購入を検討されているお客様から、このようなご質問をいただくことは少なくありません。日本は世界有数の地震大国です。住宅を購入する際には、立地や価格、間取りだけでなく、「地震に対してどれだけ安全なのか」を確認することが非常に重要です。

そこで今回は、不動産会社の視点から「耐震基準」について分かりやすく解説します。

（写真はイメージです）

耐震基準とは？

耐震基準とは、建築基準法で定められた「建物が地震に耐えるための最低限の性能基準」です。

建物は建築確認申請を行った時点の建築基準法に従って設計・建築されます。そのため、建築された年代によって耐震性能が異なります。中古住宅を購入する際に築年数が重要視される理由は、まさにこの耐震基準の違いにあります。

最も重要なのは1981年の法改正

住宅の耐震性能を語る上で、最も大きなポイントとなるのが1981（昭和56）年の建築基準法改正です。

旧耐震基準（1981年5月31日以前）

1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれます。当時は、「震度5程度の地震で建物が倒壊しないこと」を目安として設計されていました。

しかし、その後に発生した大地震では、この想定を超える揺れが観測され、多くの建物が被害を受けました。特に1995年の阪神・淡路大震災では、倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建築されたものであることが明らかになりました。

新耐震基準（1981年6月1日以降）

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は「新耐震基準」となります。新耐震基準では、次の2つを目標に設計されています。

• 震度5強程度ではほとんど損傷しない
• 震度6強～7程度の大地震でも倒壊・崩壊しない

ここで誤解してはいけないのは、「新耐震＝無傷」という意味ではないということです。大地震では壁や柱などが損傷する可能性がありますが、建物が倒壊せず、人命を守ることを最優先に考えた基準となっています。

木造住宅は2000年基準も重要

耐震基準が強化されたのは1981年だけではありません。2000（平成12）年の建築基準法改正では、特に木造住宅の耐震性能が強化されました。主な改正内容は、以下のとおりです。

• 地盤調査の義務化
• 基礎構造の強化
• 耐力壁の配置バランスの明確化
• 接合部の金物補強の義務化

マンションなら安心なの？

「鉄筋コンクリート製のマンションだから耐震性は問題ない」と思われる方も多いですが、それだけで安心とは言えません。1970年代に建築されたマンションの中には、旧耐震基準で建築されたものもあります。

一方で、マンションは管理組合によって耐震診断や耐震補強工事が行われているケースもあり、築年数だけでは判断できません。購入時には以下の点を確認しましょう。

• 耐震診断の実施状況
• 耐震補強工事の有無
• 長期修繕計画
• 修繕積立金の残高や改定予定
• 大規模修繕工事の実施履歴

建物そのものだけでなく、適切な維持管理がされているかどうかも重要な判断材料です。

「耐震基準」と「耐震等級」は違う

よく混同されるのが「耐震等級」です。耐震基準は法律で定められた「最低限の基準」であるのに対し、耐震等級は「住宅性能表示制度」に基づいて建物の強さを格付けしたものです。

• 耐震等級1：建築基準法を満たす最低限の耐震性能
• 耐震等級2：耐震等級1の約1.25倍の耐震性能があり、学校や病院など災害時の避難施設にも採用される水準
• 耐震等級3：耐震等級1の約1.5倍の耐震性能があり、消防署や警察署など防災拠点と同等レベル

近年の新築住宅では、耐震等級3を取得する物件も増えています。

中古住宅購入時のチェックポイント

中古住宅を購入する際は、次のポイントを確認しましょう。

• 建築確認日が1981年6月1日以降か
• 建築年月だけでなく「建築確認日」も確認する
• 耐震診断を受けているか
• 耐震補強工事が実施されているか
• 長期修繕計画は適切か
• 修繕積立金は十分に積み立てられているか
• 建物の傾きや大きなひび割れはないか
• 住宅ローン控除などの税制優遇の対象となる耐震性能を満たしているか

旧耐震基準の建物であっても、耐震補強工事が適切に実施されていれば、安全性が向上しているケースもあります。そのため、「旧耐震だから危険」「新耐震だから絶対安心」と決めつけるのではなく、建物全体の状態を総合的に判断することが大切です。

不動産会社としてお伝えしたいこと

私たちは物件をご紹介する際、「築年数」だけで判断することはありません。建物の管理状況や修繕履歴、耐震診断の有無、長期修繕計画など、さまざまな資料を確認したうえで、お客様にご提案しています。住宅は価格だけで選ぶものではなく、「安心して長く暮らせるか」という視点も非常に重要です。

まとめ

耐震基準は、住まい選びで最も重要なポイントの一つです。

一般的には1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の建物が安心材料となりますが、それだけで判断するのではなく、耐震診断や補強工事、管理状態、修繕計画なども確認することが大切です。特に中古マンションや中古戸建ては、一棟ごとに管理状況や維持管理の質が異なります。そのため、建物の状態を総合的に見極めることが、後悔しない住まい選びにつながります。

当社では、物件価格や間取りだけでなく、耐震性や管理状況、将来の資産価値まで含めてご説明し、お客様が安心して住まいを選べるようサポートしています。「この物件は本当に安心して住めるのだろうか？」という疑問があれば、ぜひお気軽にご相談ください。専門的な資料も分かりやすくご説明し、お客様に最適な住まい探しをお手伝いいたします。