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公開日:2026年3月26日  池谷 洋介

住宅ローンの正しい選び方5選! 金利タイプや諸費用の注意点を徹底比較

REDSエージェント、宅建士の池谷です。

住宅を購入する際、多くの人が利用するのが住宅ローンです。住宅ローンは「どの銀行で借りるか」「どの金利タイプを選ぶか」によって、総支払額が数百万円以上変わることも珍しくありません。

住宅ローンは「低金利だから」という理由だけで安易に選ぶのではなく、いくつかの重要なポイントを理解して選ぶことが大切です。

ここでは、自分に合った住宅ローンを見極めるための5つのポイントを分かりやすく解説します。

住宅ローン

(写真はイメージです)

1.金利タイプ(固定・変動)の仕組みとリスクを理解する

住宅ローンを選ぶ際に最も重要なのが金利タイプです。主に以下の3種類があります。

変動金利

市場金利に合わせて定期的に金利が見直されるタイプです。一般的に最も金利が低く設定されているため、毎月の返済額を抑えやすいメリットがあります。ただし、将来的に金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。

多くの銀行では金利の見直しを半年ごと、返済額の見直しを5年ごとに行うというルールになっています。

金利が上がると返済額も上がりますが、急激な負担増を防ぐため、多くの金融機関では「5年ルール(返済額は5年間変わらない)」「125%ルール(返済額は最大でも1.25倍まで)」があります。

〈メリット〉

  • 金利が最も低い
  • 毎月の返済額を抑えられる
  • 短期間で繰上返済する人と相性がいい

〈デメリット〉

  • 将来金利が上がるリスク
  • 総返済額が読みにくい

固定期間選択型

3年・5年・10年など、一定期間だけ金利が固定されるタイプです。固定期間中は返済額が変わらない安心感がありますが、固定期間終了後はその時点の金利で再設定されます。

〈メリット〉

  • 一定期間は返済額が変わらない
  • 変動金利より金利上昇リスクが小さい
  • 子育て期間など出費が多い時期に安心

〈デメリット〉

  • 変動金利より金利が高い
  • 固定期間終了後に金利が上がる可能性

全期間固定金利

借入から完済まで金利が変わらないタイプです。返済額がずっと一定なので将来の計画が立てやすいですが、一般的には変動金利より金利は高く設定されています。代表的な商品にフラット35などがあります。

〈メリット〉

  • 返済額が確定する
  • 将来の金利上昇の影響を受けない
  • 家計管理がしやすい

〈デメリット〉

  • 金利が最も高い
  • 金利が下がっても恩恵を受けない

2.金利の低さだけで銀行を選ばない

住宅ローンは金利が低い銀行ほど魅力的に見えますが、実際には金利以外の費用も考慮する必要があります。例えば次のような費用です。

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 団体信用生命保険(団信)の内容
  • 繰上返済手数料

「金利は低いが手数料が高い銀行」と「金利は少し高いが手数料が安い銀行」では、トータルのコスト(実質金利)が逆転することもあります。総支払額で比較することが重要です。

3.団体信用生命保険(団信)の内容を確認する

住宅ローンには通常、団体信用生命保険(団信)が付帯します。これは、借入者が死亡または高度障害になった場合に、残りの住宅ローンが保険で完済される仕組みです。

最近では特約として以下のような保障が付いた団信も増えています。

  • がん保障付き団信:がんと診断されたら残高が半分、またはゼロになる。
  • 三大疾病・八大疾病保障:脳卒中や急性心筋梗塞などにも対応。

保障が手厚いほど安心ですが、その分金利が上乗せされることがあるため、自分のライフプランに合った保障を選ぶことが大切です。

4.繰上返済のしやすさを確認する

住宅ローンは途中で繰上返済をすることで、利息を減らすことができます。銀行によってはルールが異なります。

  • 繰上返済の最低金額
  • 手数料
  • インターネット対応の有無

最近はネット銀行などを中心に1円から無料で繰上返済できる銀行も増えているため、将来的に繰上返済を考えている場合は重要なポイントになります。

5.「借りられるか」より「いくら返せるか」でローンを選ぶ

銀行の審査で「4,000万円借りられる」と言われても、「無理なく返せる額」とは限りません。例えば以下の点を考慮する必要があります。

  • 将来の教育費
  • 転職や収入変動
  • 老後資金
  • 金利上昇リスク

これらを加味し、生活レベルを落とさずに返済できるプランを立てることが、住宅購入を成功させる最大の鍵です。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際は、単純に金利の低さだけで決めるのではなく、以下のポイントを総合的に判断することが重要です。

  • 金利タイプ(変動・固定)
  • 金利以外の諸費用
  • 団体信用生命保険の内容
  • 繰上返済のしやすさ
  • 無理のない返済計画

住宅ローンは人生の中でも最も大きな借入になることが多いため、自分のライフプランに合ったローンを選ぶことが、安心して住宅を購入するための重要なポイントになります。

REDSではお取り扱い可能な物件の場合「必ず割引・最大無料」となります。安心・安全なお取引を実現いたしますので、「REDS 池谷」までお気軽にご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

池谷 洋介

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※2026年07月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    1 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
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    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。

    3 週間前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    3 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    4 か月前

    新しい自宅の購入でお世話になりました。仲介手数料が無料だったのが素晴らしいです。担当の方(中石さん)の知識も豊富で、返事も迅速、物件購入に際してゴリ押しもなく、気になる物件についてフラットなご意見をいただけたのが性に合っていました。おすすめです。

    3 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。