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公開日:2026年3月26日  池谷 洋介

住宅ローンの正しい選び方5選! 金利タイプや諸費用の注意点を徹底比較

REDSエージェント、宅建士の池谷です。

住宅を購入する際、多くの人が利用するのが住宅ローンです。住宅ローンは「どの銀行で借りるか」「どの金利タイプを選ぶか」によって、総支払額が数百万円以上変わることも珍しくありません。

住宅ローンは「低金利だから」という理由だけで安易に選ぶのではなく、いくつかの重要なポイントを理解して選ぶことが大切です。

ここでは、自分に合った住宅ローンを見極めるための5つのポイントを分かりやすく解説します。

住宅ローン

(写真はイメージです)

1.金利タイプ(固定・変動)の仕組みとリスクを理解する

住宅ローンを選ぶ際に最も重要なのが金利タイプです。主に以下の3種類があります。

変動金利

市場金利に合わせて定期的に金利が見直されるタイプです。一般的に最も金利が低く設定されているため、毎月の返済額を抑えやすいメリットがあります。ただし、将来的に金利が上昇すると返済額が増えるリスクがあります。

多くの銀行では金利の見直しを半年ごと、返済額の見直しを5年ごとに行うというルールになっています。

金利が上がると返済額も上がりますが、急激な負担増を防ぐため、多くの金融機関では「5年ルール(返済額は5年間変わらない)」「125%ルール(返済額は最大でも1.25倍まで)」があります。

〈メリット〉

  • 金利が最も低い
  • 毎月の返済額を抑えられる
  • 短期間で繰上返済する人と相性がいい

〈デメリット〉

  • 将来金利が上がるリスク
  • 総返済額が読みにくい

固定期間選択型

3年・5年・10年など、一定期間だけ金利が固定されるタイプです。固定期間中は返済額が変わらない安心感がありますが、固定期間終了後はその時点の金利で再設定されます。

〈メリット〉

  • 一定期間は返済額が変わらない
  • 変動金利より金利上昇リスクが小さい
  • 子育て期間など出費が多い時期に安心

〈デメリット〉

  • 変動金利より金利が高い
  • 固定期間終了後に金利が上がる可能性

全期間固定金利

借入から完済まで金利が変わらないタイプです。返済額がずっと一定なので将来の計画が立てやすいですが、一般的には変動金利より金利は高く設定されています。代表的な商品にフラット35などがあります。

〈メリット〉

  • 返済額が確定する
  • 将来の金利上昇の影響を受けない
  • 家計管理がしやすい

〈デメリット〉

  • 金利が最も高い
  • 金利が下がっても恩恵を受けない

2.金利の低さだけで銀行を選ばない

住宅ローンは金利が低い銀行ほど魅力的に見えますが、実際には金利以外の費用も考慮する必要があります。例えば次のような費用です。

  • 事務手数料
  • 保証料
  • 団体信用生命保険(団信)の内容
  • 繰上返済手数料

「金利は低いが手数料が高い銀行」と「金利は少し高いが手数料が安い銀行」では、トータルのコスト(実質金利)が逆転することもあります。総支払額で比較することが重要です。

3.団体信用生命保険(団信)の内容を確認する

住宅ローンには通常、団体信用生命保険(団信)が付帯します。これは、借入者が死亡または高度障害になった場合に、残りの住宅ローンが保険で完済される仕組みです。

最近では特約として以下のような保障が付いた団信も増えています。

  • がん保障付き団信:がんと診断されたら残高が半分、またはゼロになる。
  • 三大疾病・八大疾病保障:脳卒中や急性心筋梗塞などにも対応。

保障が手厚いほど安心ですが、その分金利が上乗せされることがあるため、自分のライフプランに合った保障を選ぶことが大切です。

4.繰上返済のしやすさを確認する

住宅ローンは途中で繰上返済をすることで、利息を減らすことができます。銀行によってはルールが異なります。

  • 繰上返済の最低金額
  • 手数料
  • インターネット対応の有無

最近はネット銀行などを中心に1円から無料で繰上返済できる銀行も増えているため、将来的に繰上返済を考えている場合は重要なポイントになります。

5.「借りられるか」より「いくら返せるか」でローンを選ぶ

銀行の審査で「4,000万円借りられる」と言われても、「無理なく返せる額」とは限りません。例えば以下の点を考慮する必要があります。

  • 将来の教育費
  • 転職や収入変動
  • 老後資金
  • 金利上昇リスク

これらを加味し、生活レベルを落とさずに返済できるプランを立てることが、住宅購入を成功させる最大の鍵です。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際は、単純に金利の低さだけで決めるのではなく、以下のポイントを総合的に判断することが重要です。

  • 金利タイプ(変動・固定)
  • 金利以外の諸費用
  • 団体信用生命保険の内容
  • 繰上返済のしやすさ
  • 無理のない返済計画

住宅ローンは人生の中でも最も大きな借入になることが多いため、自分のライフプランに合ったローンを選ぶことが、安心して住宅を購入するための重要なポイントになります。

REDSではお取り扱い可能な物件の場合「必ず割引・最大無料」となります。安心・安全なお取引を実現いたしますので、「REDS 池谷」までお気軽にご相談ください。

 

記事を執筆したエージェント

池谷 洋介

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※2026年04月19日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    225

    1 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    1 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。