最近、家探しはレインズではなく〇〇でやっています。その理由は……

いつもご覧いただき、ありがとうございます。《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの木村　康幸と申します。

今回はお客様の家探しをお手伝いする際の方法が、一昔前と変わってきたというお話しをしつつ、不動産購入の流れを解説します。なぜ変わったのか、結論から言うと、業界の悪しき商習慣である「囲い込みを目指した両手仲介」が原因です……。

（写真はイメージです）

数年前にやっていた家探しのお手伝いの方法

数年前までは、お客様ごとに購入希望物件の条件をヒアリングして、私たちエージェントが、不動産流通機構会員専用の情報交換サイト、通称【レインズ】で物件を検索してお客にご紹介していました。

ヒアリングするのは以下のような条件です。

【ご希望条件】
[市・区] 〇〇県〇〇市
[沿線（第1希望）] [最寄駅（第1希望）] 徒歩〇〇分以内
[沿線（第2希望）] [最寄駅（第2希望）] 徒歩〇〇分以内
[種別] マンション・新築戸建て・中古戸建・土地など
[ご予算価格] 〇〇〇〇万円まで
[専有面積] 〇〇.〇〇 ㎡以上
[築年数] 〇〇〇〇年以降に建築された物件
[間取り] 最低〇LDK以上

このほかには、ペット飼育ができるマンションとか、大型の駐車スペースが必要かとか、スカイツリーの見えるお部屋とか、コンビニが近くとか、さまざまなお客様のこだわりの条件をヒアリングしていたのです。

物件の検索先がレインズからポータルサイトに

ここ数年、物件の検索方法に少し変化があります。

物件情報がレインズよりも先にSUUMOやアットホーム、ホームズなどの不動産ポータルサイトなどに掲載されるようになったのです。このため、ポータルサイトでまず検索するようになりました。

なぜ物件情報がポータルサイトに先に掲載されるようになったのか。それは、不動産各社が宅地建物取引業法の抜け道をうまく使っているから、といえるでしょう。

宅地建物取引業法では専任媒介契約を取得した場合、7営業日以内にレインズに登録しなければなりません。昨今、火曜日と水曜日が定休日になっている不動産会社が多く、定休日2日を除くと9日以内に掲載すればいいことになります。

専任媒介契約を月曜日に取得した場合、火曜日と水曜日が定休日の場合は、11日後に掲載すれば、宅地建物取引業法違反になりません。これを逆手にとって、レインズに掲載する11日前からSUUMO・アットホームなどのポータルサイトには掲載されるようになったのです。

なぜ不動産各社はレインズに最大11日も先行してポータルサイトに載せるのかというと、やはり両手仲介を狙っているからでしょう。

こうして、新しい情報はポータルサイトが早くなっています。ポータルサイトでお客様と一緒に希望の物件を探します。お客様が見つけてくれた場合は、在庫の有無、仲介手数料の査定、物件の資料請求をして内見を手配します。

買いたい物件に出合えたら

内見をして、買いたい物件が固まったら、購入申込書や交渉依頼書を売主側に渡します。同時進行でローンの事前審査もおこないます。

購入申込書や交渉依頼書には、契約希望日、手付金の額、価格交渉をする場合はその金額も記載します。ローンの事前承認が取れて、価格の条件が折り合えば契約に移ります。通常は1週間くらいです。

土日に内見をして、物件を気に入ればすぐに購入申込書や交渉依頼書を提出して、ローンの事前審査スタート、通常2～4日くらいでローンの審査結果が出て、次の土日で契約という流れです。

住宅ローンがスムーズに通るかは不動産会社にもよる

提携銀行がない不動産会社（小さな不動産会社）の場合、ローンの審査に2週間くらいかかることはよくあります。その2週間の間に他の人に物件が売れてしまうこともよくあることなので、不動産会社選びも重要といえるでしょう。

先日もこんなお客様がいました。知り合いの不動産会社に仲介をお願いしたところ、3つの銀行でローンが否決されてしまったそうです。しかも審査から結果まで2週間から3週間もかかったとか。3銀行のローンに否決されてしまっていたので、本人はかなり意気消沈していました。その不動産会社とは、動ける営業マンが社長1人だったそうです。

「大丈夫です。REDSで再度審査しましょう」と動いたところ、私もビックリしたのですが、お客様が否決された3銀行全てで承認が取れました。しかも、かなり優遇幅の大きい金利でした。当然ですが本人も喜び、契約に至りました。

長くなりましたので、次回へ続きます。

最後に

REDSでは引き続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひREDSエージェント：木村　康幸へご相談ください。

尚、REDSでは1億円のご自宅を売却する場合の仲介手数料を上限金額「168.3万円（税込）」として設定しています。1億5,000万円でも2億円でも仲介手数料は「168.3万円（税込み）」です。高額のご自宅を売却するお客様には今まで以上のチャンスです。現在多くの方にご利用いただいております。詳しくはREDSエージェント【木村　康幸】にお問い合わせください。

 

REDS 不動産流通システムの木村です。
宅地建物取引士・管理業務主任者・宅建マイスター・リフォームスタイリスト
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