マイホーム買うなら住宅ローン控除利用はマスト！　制度を利用できる要件を徹底解説

REDSエージェント、宅建士の柴田です。

住宅ローン控除の制度があるのは知っているけど、どれくらい控除されるのか、適用要件はどんなものがあるのか、よくわからないというお客様が多くいらっしゃいましたので、わかりやすくまとめました。

（写真はイメージです）

住宅ローン控除の制度解説

住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）とは、マイホームを購入・新築・増改築するために住宅ローンを利用した場合に、年末時点のローン残高の0.7%を最大13年間、所得税から控除できる制度です。控除しきれない分は翌年の住民税からも差し引かれます。

基本概要

• 控除率：年末ローン残高の0.7％
• 控除期間：
  ○新築住宅：最大13年間
  ○中古住宅・リフォーム：最大10年間
• 控除対象税：所得税（控除しきれない分は住民税から一部控除）

共通の基本条件（新築・中古・リフォーム共通）

1. 床面積：50㎡以上（※所得1,000万円以下なら40㎡以上でも可）
2. 居住要件：
   ○取得・工事完了から6か月以内に居住開始
   ○控除を受ける年の12月31日まで継続して居住
3. 所得制限：合計所得金額が2,000万円以下（40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）
4. ローン要件：
   ○返済期間が10年以上
   ○金融機関などからの借入であること（親族や勤務先からの借入は対象外）
5. 居住割合：床面積の2分の1以上を自己の居住用に使用
6. 他の特例との併用制限：居住年とその前後2年の計3年間に、居住用財産の譲渡に関する特例を受けていないこと

新築住宅の借入限度額と最大控除額（2025年入居の場合）

【長期優良住宅・低炭素住宅】
借入限度額：4,500万円（子育て世帯等：5,000万円）
最大控除額：455万円

【ZEH水準省エネ住宅】
借入限度額：3,500万円（子育て世帯等：4,500万円）
最大控除額：409.5万円

【省エネ基準適合住宅】
借入限度額：3,000万円（子育て世帯等：4,000万円）
最大控除額：364万円

【その他の住宅】
借入限度額：2,000万円（2023年末までに建築確認）
最大控除額：140万円

※令和6（2024）年以降に新築の建築確認を受けた省エネ基準を満たさない住宅は住宅ローン控除の対象外。
※子育て世帯等とは、年齢19歳未満の扶養親族を有する者または年齢40歳未満であって配偶者を有する者、もしくは年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者

既存住宅の借入限度額と最大控除額（2025年入居の場合）

【長期優良住宅・低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、省エネ基準適合住宅】
借入限度額：3,000万円
最大控除額：210万円

【その他の住宅】
借入限度額：2,000万円
最大控除額：140万円

※注意点：確定申告が必要（初年度のみ）
登記床面積で判断されるため、チラシの面積表示と異なる場合があります。残高に対しての控除のため、繰り上げ返済や支払いが進んだ際に最大控除額を受けられない場合もあります。

共働きで住宅ローン控除を最大限活用するには？

住宅ローンを単独で組み、ローン控除を受けることもできますが、ローン控除の枠を最大限使えない場合があります。共働きであればより多くの控除を受けられる可能性があります。

共働きで住宅ローン控除を受けるための条件

1. 夫婦それぞれが住宅ローンを負担していること
   ○「連帯債務」や「共有名義＋各自借入れ」などの形で、実際に返済していることが必要です。
   ○片方だけがローンを組んでいる場合、もう一方は控除を受けられません。
2. それぞれが所得税を納めていること
   ○控除は「所得税」から差し引かれるため、収入が少なくて所得税が発生していないと控除を受けきれないことがあります。

控除を最大限活用するコツ

• 年収の高い方に多めに借り入れを振り分ける → 所得税額が多い方が控除をフルに使える可能性が高いです。
• 連帯債務＋ペアローンの活用 → 夫婦それぞれがローン契約を結び、控除を個別に受けられる仕組みです。

ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅を取得した場合の証明書類

ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の証明に当たっては、以下の［1］［2］の書類のうち、いずれかの書類が必要です。

［1］建設住宅性能評価書
断熱等性能等級・一次エネルギー消費量等級双方の評価を行い、双方の評価がそれぞれの住宅の基準を満たすことが証明されているものに限ります。

［2］住宅省エネルギー性能証明書
建設住宅性能評価書は家屋の竣工後に評価項目の変更をした上での再発行は原則としてできません。建設住宅性能評価書で証明できない場合には住宅省エネルギー性能証明書を取得いただくことになります。

2026年以降の住宅ローン控除は？

2026年以降の住宅ローン控除については、現時点（2025年6月末）では正式な制度内容は未定です。

住宅ローン控除は、持ち家取得を後押しする重要な政策であり、過去も何度も延長・改正されてきました。2025年末で現行制度は終了予定ですが、全廃ではなく「再調整」される可能性が高いと見られています。

しかし、控除額が変更になったり要件が厳しくなったりする可能性は十分に考えられます。

まとめ

住宅ローン控除は購入する物件によって受けられる金額が大きく異なります。あらかじめ知っておくことで物件選びにも生かしていけると思います。自分はいくら控除を受けられるのか、控除を最大限に受けられるにはどのようにしたらよいか、余裕をもって確認しておきましょう。