「居住用3000万円特別控除」と「住宅ローン控除」、使うならどっち？

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山です。

最近、お住み替えのお客様から、「住宅ローン控除」を利用すべきか、「居住用3000万円特別控除」を利用すべきかとの質問をいただきます。

本日は、「住宅ローン控除」と「居住用3000万円控除」の両制度の概要を説明いたします。

（写真はイメージです）

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築した場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部は翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。

主なポイントは以下のとおりです。

• 控除対象：新築住宅、買取再販住宅、中古住宅、増改築住宅など
• 控除期間：最長13年間
• 控除率：年末時点の住宅ローン残高の0.7％
• 借入限度額：住宅の種類により異なります。例えば、認定長期優良住宅は5,000万円、省エネ基準適合住宅は4,000万円など

居住用3000万円特別控除とは

居住用3000万円特別控除は、マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。

住宅ローン控除を受けるための具体的な条件は以下のとおりです。

1. 自己居住用であること：購入した住宅に実際に住んでいることが前提
2. 床面積：住宅の床面積が50㎡以上であること
3. 耐震基準：住宅が耐震基準を満たしていること
4. 借入金額：住宅ローンの借入額が100万円以上であること
5. 償還期間：住宅ローンの償還期間が10年以上であること
6. 所得制限：合計所得金額が2,000万円以下であること
7. 確定申告：初年度に確定申告を行うこと

居住用3000万円特別控除を受けるための具体的な5条件

1．売却する資産：現に住んでいる家屋、以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年以内に売却する場合）、その敷地や借地権など

2．特別の関係がある人に売却していないこと：親族や夫婦など特別な関係がある人に対して売却していないこと

3．過去の特例適用：売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと

4．他の特例の適用を受けていないこと：収用の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

5．確定申告：譲渡所得の内訳書などの書類を添付して確定申告を行うこと

2025年の住宅ローン控除を利用する際の4つの注意点

1．省エネ基準の確認：2025年以降、新築住宅は省エネ基準を満たしている必要があります。購入前に住宅性能を確認しましょう。

2．床面積要件：通常は50㎡以上が必要ですが、新築物件は単身者や子育て世帯向けに40㎡以上でも適用される緩和措置があります。ただし、合計所得金額が1,000万円以下の場合に限ります。

3．繰上げ返済の影響：繰上げ返済を行うと年末時点のローン残高が減少し、控除額も減るため、計画的に進めることが重要です。

4．手続きの確認：初年度は確定申告が必要です。必要書類をそろえて申請を行いましょう。

2025年の居住用3000万円特別控除を利用する際の5つの注意点

1．売却対象の確認：居住用財産であることが条件です。現に住んでいる家屋や、住まなくなってから3年以内に売却する家屋が対象です。

2．特別な関係者への売却禁止：親族や夫婦など特別な関係がある人に対して売却していないことが必要です。

3．過去の特例適用：売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないことが条件です。

4．他の特例との併用制限：住宅ローン控除との併用は不可です。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないことが必要です。

5．確定申告：譲渡所得の内訳書などの書類を添付して確定申告を行うことが必要です。

※居住用3000万円特別控除が適用された後の課税譲渡所得の税率は、譲渡所得の所有期間によって異なります。

（長期譲渡所得の場合）
所有期間が5年を超える場合、以下の税率が適用されます。
・所得税：15％
・住民税：5％
さらに、復興特別所得税として0.315％が加算されます。

（短期譲渡所得の場合）
所有期間が5年以下の場合、以下の税率が適用されます
・所得税：30％
・住民税：9％
こちらも復興特別所得税として0.63％が加算されます。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

この特例は、所有期間が10年を超える居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、通常の長期譲渡所得の税率よりも低い税率が適用されるものです。この特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

1．所有期間：売却する年の1月1日時点で、家屋および敷地の所有期間がともに10年を超えていること

2．売却対象：現に住んでいる家屋、以前に住んでいた家屋（住まなくなってから3年以内に売却する場合）、その敷地や借地権など

3．特別な関係者への売却禁止：親族や夫婦など特別な関係がある人に対して売却していないこと

4．過去の特例適用：売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと

5．他の特例との併用制限：他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用3000万円特別控除と併用することは可能

軽減税率は以下のとおりです。
・6,000万円以下の部分：所得税10％、住民税4％（合計14％）
・6,000万円を超える部分：所得税15％、住民税5％（合計20％）
さらに、復興特別所得税として基準所得税額の2.1％が加算されます。

まとめ

このように、購入物件や他条件により住宅ローン控除の利用や、居住用3000万円特別控除の利用で、譲渡所得にかかる税金を大幅に軽減することができます。

上記は一般的な条件、税率になります。お客様により諸々の条件で変わりますので、詳しくは税務署、税理士にご確認ください。