不動産売却入門！　知っておきたいその方法、流れ、費用と注意点

【REDSエージェント、宅建士・宅建マイスター】の森山です。今回は、不動産売却の方法、流れ、費用、注意点について解説します。

（画像はイメージです）

不動産売却の主な方法は仲介・買取・個人間売買の3種類

仲介

仲介業者は売主・買主のどちらにも属さず、取引を円滑に進めるための橋渡し役を担います。法律や契約に関する知識、地域の物件情報、顧客ネットワークを生かして、適切な相手を見つけます。

相手が見つかると、契約書の作成、重要事項説明、引き渡しまでの手続きなど、複雑なプロセスをサポートします。取引が成立した際には、仲介業者に対して「仲介手数料」を支払っておしまい。手数料の料率は法律で上限が定められています。

買取

不動産買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取る仕組みのことです。仲介とは異なり、第三者の買主を探す必要がなく、スピーディかつシンプルな取引が可能です。

個人間売買

不動産の個人間売買とは、不動産会社を介さずに売主と買主が直接契約を結ぶ取引方法です。法律的に問題のあることではありませんが、専門知識が求められるため注意が必要です。

一般的な仲介による売却の流れ

1．相場を調べる
近隣の類似物件の価格や市場動向を確認し、売却の目安を把握します。
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2．不動産会社に査定を依頼する
・複数社に査定を依頼することで、適正価格や対応力を比較できます。
・訪問査定と机上査定の2種類があります。
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3．媒介契約を締結する
・売却を依頼する不動産会社と契約を結びます。
・「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、売却活動の自由度が異なります。
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4．売却活動を開始する
・広告掲載、内覧対応などを通じて買主を探します。
・期間は平均3カ月程度が目安です。
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5．買主と売買契約を締結する
価格や条件が合意されれば、売買契約書を作成し、手付金の授受を行います。
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6．物件の引き渡し準備
抵当権の抹消、引越し、設備の確認などを行います。
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7．引き渡し・決済
残代金の受け取りと所有権移転登記を行い、正式に引き渡し完了です。

売却にまつわる費用

売却にまつわる主な費用を10点挙げます。

1．仲介手数料：不動産会社に支払う成功報酬

2．印紙税：売買契約書に貼る収入印紙代。契約金額に応じて変動（1,000万円超〜5,000万円以下 → 1万円など）

3．抵当権抹消登記費用：住宅ローンが残っている場合に必要。登録免許税（1,000円）＋司法書士報酬（1万〜3万円程度）

4．住宅ローン一括返済手数料：金融機関に支払う手数料（5,000円〜3万円）

5．譲渡所得税・住民税：売却益が出た場合に課税される

• 短期譲渡：所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9%、合計39.63％
• 長期譲渡：所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5%、合計20.315％

6．測量費用（必要な場合）：境界確定や土地面積の正確な測定が必要な場合（20万〜50万円）

7．リフォーム・ハウスクリーニング費用（任意）：見栄えを良くして売却しやすくするため、数万円〜数十万円

8．引越し費用：数万円〜十数万円（距離・荷物量による）

9．管理費・修繕積立金の清算（マンションの場合）：売却月までの日割り精算が必要

10．固定資産税・都市計画税の精算：売却日を基準に日割りで買主と精算

売却前の注意点

売却前の注意点を10点述べます。

1．所有者の確認：登記簿謄本で自分が正式な所有者か確認する。共有名義の場合は全員の同意が必要。

2．住宅ローンの残債確認：売却で完済できるか、金融機関との調整が必要。

3．物件の境界や面積の確認：土地の場合は境界確定測量が必要なことも。隣地とのトラブル防止に重要。

4．周辺の相場を調べる：類似物件の価格を把握して、適正な売却価格の目安を持つ。

5．必要書類の準備：登記簿謄本、建築確認済証、図面、固定資産税納税通知書など。

6．住み替え先の検討：売却後の住まいをどうするかを事前に計画しておく。

7．不動産会社の選定：査定額だけでなく、対応力や信頼性も重視して選ぶ。

8．媒介契約の種類を理解する：専属専任・専任・一般の違いを理解し、自分に合った契約を選ぶ。

9．リフォームの判断は慎重に：高額なリフォームは費用対効果が低いことも。必要最低限でOK。

10．物件の欠陥は正直に伝える：隠すと契約不適合責任を問われる可能性あり。

売却後の注意点

売却後の注意点も8点述べます。

1．確定申告の準備：売却によって譲渡所得が発生した場合、翌年の確定申告が必要です。「3,000万円特別控除」などの特例を使えば税金が軽減されることもあります。

2．譲渡所得税・住民税の納付：売却益が出た場合、所得税、復興特別所得税、住民税（5％）が課税されます。控除後でも利益が出ていれば納税義務があります。

3．所有権移転登記の確認：売却後、買主名義への登記が正しく完了しているか確認しましょう。司法書士に依頼している場合でも、登記完了通知をチェックするのが安心です。

4．固定資産税の精算確認：売却日を基準に、買主と日割りで精算しているか確認。翌年に誤って納税通知が届くこともあるので注意。

5．火災保険・地震保険の解約手続き：売却後は不要になるため、保険会社に連絡して解約または名義変更を行います。

6．引越し後の住所変更手続き：運転免許証、銀行、クレジットカード、郵便物などの住所変更を忘れずに。

7．売却代金の管理：売却代金は大きな金額になるため、すぐに使わず資金計画を立てて管理することが大切です。

8．買主との連絡窓口の整理：引き渡し後に設備の不具合などで連絡が来ることもあるため、連絡先を明確にしておくと安心。

まとめ

不動産売却は専門家（不動産会社）の介入が必須です。信頼できる不動産会社を選ぶには、複数の会社を比較し、営業担当者の対応・提案内容をしっかり確認することが大切です。

たとえば、査定価格だけで選ぶのではなく、「なぜその価格なのか」「売却戦略はどう考えているか」などを丁寧に説明できる会社を選びましょう。

また、売却実績や口コミ、担当者のコミュニケーション力も重要です。対応が遅い、説明があいまい、押し売り感がある会社は避けたほうが安心です。