「省エネ基準」は住宅ローン控除の条件。購入するマンションが満たしているかはここを見る！

住宅ローン控除において「省エネ基準」は、今や「控除が受けられるかどうかの門番」のような存在です。特に2024年以降、この基準を満たさない新築住宅は原則として控除が受けられなくなるなど、ルールが非常に厳格化されました。

2026年現在の最新状況を踏まえ、省エネ基準を満たすマンションについて知っておくべきポイントを整理します。

（写真はイメージです）

省エネ性能による「借入限度額」の格差

住宅ローン控除は「年末のローン残高の0.7%」が所得税から戻ってくる制度ですが、その計算の対象となるローンの上限額（借入限度額）が、省エネ性能のランクによって大きく異なります。

新築マンション（2026年入居の場合）

　
★ポイント：2024年以降に建築確認を受けた新築で、省エネ基準を満たさないマンションは、住宅ローン控除を1円も受けられません。

中古マンションにおける「2026年の大改正」

中古マンションについては、2026年から制度が大きく拡充されました。これまで中古は「一律で上限3,000万円・期間10年」といった扱いが多かったのですが、省エネ性能が高い中古物件への優遇が以下のとおり非常に手厚くなっています。

• 控除期間の延長：省エネ基準を満たす中古マンションであれば、控除期間がこれまでの10年から13年に延長されました（新築と同じ期間）。
• 限度額の引き上げ：ZEH水準や長期優良住宅の中古物件であれば、最大4,500万円（子育て世帯等）まで限度額がアップします。

これにより、「リノベーション済みで省エネ性能を証明できる中古物件」の価値が非常に高まっています。

「省エネ基準適合」をどう証明するか

住宅ローン控除を受けるには、確定申告の際に「この物件は基準を満たしています」という証拠書類を提出する必要があります。その書類は以下の2つです。

• 建設住宅性能評価書の写し：断熱等級4以上、一次エネルギー等級4以上の記載があるもの。
• 住宅省エネルギー性能証明書：建築士や登録住宅性能評価機関が発行するもの。

中古マンションの場合、物件自体は基準を満たす性能を持っていても、売主がこの証明書を取得していないケースが多々あります。その場合、自分（買主）で費用を払って建築士に調査・発行を依頼しなければならず、入居後の手続きでは間に合わないこともあるため、契約前の確認が必須です。

既存のマンションが現在の省エネ基準に適合しているかどうかを判断する方法を確実性の高い順にまとめました。

書類で確認する（最も確実な方法）

まずは、手元にある（または仲介業者から取り寄せた）書類を確認してください。以下の用語が載っていれば、一定の基準をクリアしている証拠です。
・「建築物省エネ法」の適合証・届出写し

2017年以降の一定規模以上のマンションなら、この届け出が義務化されています。
・住宅性能評価書（建設住宅性能評価書）

「断熱等性能等級」や「一次エネルギー消費量等級」という項目を探してください。
・等級4以上であれば、現行の最低基準をクリアしています。
・等級5以上であれば、ZEH水準の高断熱物件です。

建築された「年代」から推測する

書類が見当たらない場合、そのマンションの「建築確認日」がおおよその目安になります。日本の省エネ基準は以下のように強化されてきました。

　
注意：「築年数」ではなく「建築確認日」が基準です。築年数が2015年でも、設計が古いと旧基準のままの場合があります。

現地（内覧時）の設備から見分ける

中古物件を見学する際、以下のポイントをチェックすることで「省エネへの配慮度」が見えてきます。

• 窓のサッシとガラス
  ○複層ガラス（ペアガラス）：ガラスが2枚重なっていれば、一定の断熱性があります。
  ○Low-Eガラス：ガラスの端に刻印があることが多いです。これがあれば遮熱・断熱性能は高いです。
  ○アルミサッシ vs 樹脂サッシ：枠が樹脂製（またはアルミとの複合）なら非常に高性能です。
• 給湯器の種類
  ○「エコジョーズ」などの高効率給湯器が設置されているか。

自治体やポータルサイトの「省エネラベル」を見る

最近では、東京都のように独自の「マンション家計簿」や「省エネ性能表示」を義務付けている自治体もあります。

また、不動産ポータルサイト（SUUMOやLIFULL HOME’Sなど）の物件詳細欄に、最近は「省エネ基準適合」のチェックマークが表示されるようになっています。これが出ていれば、住宅ローン控除の優遇が受けられる（＝基準をクリアしている）可能性が非常に高いといえます。

まとめ

購入するマンションが「省エネ基準」に該当するか否かは、住宅ローン控除が適用されるかどうかの大きな判断材料になります。事前にしっかりと確認しましょう。

ご質問やご不明点がございましたら、エージェント：柴田啓司（070-8303-2061）まで、お気軽にご相談ください。ご不安なことをしっかりと解決してサポートいたします。