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公開日:2026年2月14日  柴田 啓司

「省エネ基準」は住宅ローン控除の条件。購入するマンションが満たしているかはここを見る!

住宅ローン控除において「省エネ基準」は、今や「控除が受けられるかどうかの門番」のような存在です。特に2024年以降、この基準を満たさない新築住宅は原則として控除が受けられなくなるなど、ルールが非常に厳格化されました。

2026年現在の最新状況を踏まえ、省エネ基準を満たすマンションについて知っておくべきポイントを整理します。

省エネ基準マンション

(写真はイメージです)

省エネ性能による「借入限度額」の格差

住宅ローン控除は「年末のローン残高の0.7%」が所得税から戻ってくる制度ですが、その計算の対象となるローンの上限額(借入限度額)が、省エネ性能のランクによって大きく異なります。

新築マンション(2026年入居の場合)

住宅の区分 一般世帯の限度額 子育て・若年夫婦の限度額
長期優良住宅・低炭素住宅 4,500万円 5,000万円
ZEH水準省エネ住宅 3,500万円 4,500万円
省エネ基準適合住宅 3,000万円 4,000万円
その他の住宅(基準未達) 0円
(対象外)
0円
(対象外)

 
★ポイント:2024年以降に建築確認を受けた新築で、省エネ基準を満たさないマンションは、住宅ローン控除を1円も受けられません

中古マンションにおける「2026年の大改正」

中古マンションについては、2026年から制度が大きく拡充されました。これまで中古は「一律で上限3,000万円・期間10年」といった扱いが多かったのですが、省エネ性能が高い中古物件への優遇が以下のとおり非常に手厚くなっています。

  • 控除期間の延長:省エネ基準を満たす中古マンションであれば、控除期間がこれまでの10年から13年に延長されました(新築と同じ期間)。
  • 限度額の引き上げ:ZEH水準や長期優良住宅の中古物件であれば、最大4,500万円(子育て世帯等)まで限度額がアップします。

これにより、「リノベーション済みで省エネ性能を証明できる中古物件」の価値が非常に高まっています。

「省エネ基準適合」をどう証明するか

住宅ローン控除を受けるには、確定申告の際に「この物件は基準を満たしています」という証拠書類を提出する必要があります。その書類は以下の2つです。

  • 建設住宅性能評価書の写し:断熱等級4以上、一次エネルギー等級4以上の記載があるもの。
  • 住宅省エネルギー性能証明書:建築士や登録住宅性能評価機関が発行するもの。

中古マンションの場合、物件自体は基準を満たす性能を持っていても、売主がこの証明書を取得していないケースが多々あります。その場合、自分(買主)で費用を払って建築士に調査・発行を依頼しなければならず、入居後の手続きでは間に合わないこともあるため、契約前の確認が必須です。

既存のマンションが現在の省エネ基準に適合しているかどうかを判断する方法を確実性の高い順にまとめました。

書類で確認する(最も確実な方法)

まずは、手元にある(または仲介業者から取り寄せた)書類を確認してください。以下の用語が載っていれば、一定の基準をクリアしている証拠です。
・「建築物省エネ法」の適合証・届出写し

2017年以降の一定規模以上のマンションなら、この届け出が義務化されています。
・住宅性能評価書(建設住宅性能評価書)

「断熱等性能等級」や「一次エネルギー消費量等級」という項目を探してください。
・等級4以上であれば、現行の最低基準をクリアしています。
・等級5以上であれば、ZEH水準の高断熱物件です。

建築された「年代」から推測する

書類が見当たらない場合、そのマンションの「建築確認日」がおおよその目安になります。日本の省エネ基準は以下のように強化されてきました。

建築確認の時期 省エネ基準の通称 特徴と判断
2013年(平成25年)以降 平成25年基準 現在の基準に近い。多くの物件が「等級4」相当。
1999年〜2012年 次世代省エネ基準 当時の最高水準(等級4)。今で見ると「標準的」な断熱。
1992年〜1998年 新省エネ基準 今の基準から見るとかなり低断熱。冬の結露リスクが高い。
1980年〜1991年 旧省エネ基準 断熱材が薄い、または入っていない箇所があるレベル。

 
注意:「築年数」ではなく「建築確認日」が基準です。築年数が2015年でも、設計が古いと旧基準のままの場合があります。

現地(内覧時)の設備から見分ける

中古物件を見学する際、以下のポイントをチェックすることで「省エネへの配慮度」が見えてきます。

  • 窓のサッシとガラス
    複層ガラス(ペアガラス):ガラスが2枚重なっていれば、一定の断熱性があります。
    Low-Eガラス:ガラスの端に刻印があることが多いです。これがあれば遮熱・断熱性能は高いです。
    アルミサッシ vs 樹脂サッシ:枠が樹脂製(またはアルミとの複合)なら非常に高性能です。
  • 給湯器の種類
    ○「エコジョーズ」などの高効率給湯器が設置されているか。

自治体やポータルサイトの「省エネラベル」を見る

最近では、東京都のように独自の「マンション家計簿」や「省エネ性能表示」を義務付けている自治体もあります。

また、不動産ポータルサイト(SUUMOやLIFULL HOME’Sなど)の物件詳細欄に、最近は「省エネ基準適合」のチェックマークが表示されるようになっています。これが出ていれば、住宅ローン控除の優遇が受けられる(=基準をクリアしている)可能性が非常に高いといえます。

まとめ

購入するマンションが「省エネ基準」に該当するか否かは、住宅ローン控除が適用されるかどうかの大きな判断材料になります。事前にしっかりと確認しましょう。

ご質問やご不明点がございましたら、エージェント:柴田啓司(070-8303-2061)まで、お気軽にご相談ください。ご不安なことをしっかりと解決してサポートいたします。

 

記事を執筆したエージェント

柴田 啓司

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※2026年03月15日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 週間前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 週間前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    3 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    3 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。