住宅ローン審査を通過できないかも……。審査基準と金融機関の選び方を教えます

REDSエージェント、宅建士の柴田です。

住宅を購入されるほとんどの方が住宅ローンを組みます。住宅ローンではさまざまな項目の審査が行われ、融資が可能か総合的に判断されます。審査が通ると思ったら落ちてしまったり、審査が通らないと思ったら通ったりする方もいらっしゃいます。

住宅ローンの審査はどのような項目があるのか、どのようにすれば審査が通るのか、またその時の注意点を解説していきます。

（写真はイメージです）

住宅ローンの主要な審査項目

住宅ローンの主な審査項目は以下のとおりです。

完済時年齢

多くの金融機関が80歳未満を上限とします。

健康状態

民間の金融機関では団体信用生命保険への加入が必要になり、持病などがあると審査に影響することがあります。団体信用生命保険への加入が任意のローンに「フラット35」があります。

担保評価

購入する物件の担保価値が低いと融資額の減額またはローンの承認が得られない場合があります。旧耐震物件（1981年以前）や床面積が50㎡未満は注意が必要です。

年収

年収が高いほど借入可能額も増えます。また、年収によって借りられる上限（返済比率）が決まっています。

勤続年数

勤続年数は1年以上が目安です。転職したばかりで試用期間中だと借りられない場合もあります。金融機関によっては、転職先で働き始めていなくてもローンを組める場合もあります。

雇用形態

サラリーマンは正社員が有利ですが、契約・派遣社員でも安定した収入があれば可能です。自営業の場合は3期分の確定申告書が必要な場合が多いです。

信用情報

他の借入や延滞の有無によっては、融資額の減額またはローンの承認が得られない場合があります。勤務先の規模や業種も重要で、公務員や上場企業が有利です。

国籍

外国籍の場合は追加書類が必要な場合があります。永住権の有無、配偶者の国籍によって取り組める金融機関が変わります。

金融機関の選び方

実行金利は何％か、変動金利か固定金利か

住宅ローンは金融機関の基準金利から金利優遇などを受けて実行金利が決まります。最も低い金利は金融機関によって決まっているため、それを目安に選んでいきます。また、変動金利か固定金利かによって金利が低い金融機関が変わっていきます。

諸費用はいくらかかるか、住宅ローンに組み込むか

住宅ローンを組む際にかかる「諸費用」は、金融機関によって大きく異なります。「事務手数料」や「保証料」については、一律定額や借入額に対して一定の割合、金利上乗せタイプなどがあります。金融機関によっては電子契約で行うことが可能なところもあり、その際には「印紙代」がかからない場合があります。

また、諸費用を住宅ローンに組み込める金融機関もあれば、住宅ローンに組み込めない場合、金利が上乗せになるケースもあります。

団体信用生命保険はどうするか

持病があり、団体信用生命保険に加入できない場合にはフラット35を検討しましょう。

団体信用生命保険の中でも、がんの場合でも保険が適用されたり、入院の際に一時金が出たりと商品によってさまざまです。金融機関によって金利の上乗せがあるため、自分にあった保険を選べる金融機関を見つけることも大事になります。

住宅ローンの審査に落ちてしまう原因

住宅ローンの審査は、金融機関が「返済能力」と「物件の担保価値」を総合的に判断するため、さまざまな要因で不承認になることがあります。以下はよくある原因です。

収入、返済能力

年収が低い場合や返済負担率が高すぎる（年収の35％以上）場合、歩合給で収入が不安定だったりするとマイナスポイントです。

職業・勤続年数

勤続年数が1年未満だったり、転職回数が多い場合、雇用形態が契約社員や派遣社員だったりすると不利になります。

信用情報

過去にクレジットカードやローンの延滞履歴や債務整理歴がある方や、複数の借入がある場合は厳しい場合があります。サブスクの支払いを普段使わない口座に設定して、気が付かない間に延滞してしまっているケースもありますので注意しましょう。

健康状態

糖尿病や高血圧などの持病を患っている方は、団体信用生命保険（団信）に加入できないため、ローンが不可となることがあります。

物件の担保評価

旧耐震基準で建築された1981年以前に建築された物件や、床面積が50㎡未満の物件、また明らかに担保価値が低い物件では、審査では不利です。

ライフスタイル

ライフスタイルで問題がある場合、審査にマイナスになります。単身での購入予定だったり、自分が住まない家を購入予定だったり、将来的に地方移住することが分かっている場合などは不利になることがあります。

借入希望額

年収の7倍以上の借入や1億円以上の借入を希望している場合、諸費用まで全額借入したいという場合は、審査がスムーズに行かないことがあります。

まとめ

審査に落ちても金融機関からは「総合的判断でご融資できません」としか通知されないことが多く、具体的な原因については教えてくれない場合があります。対策をせずに他行へ申し込むと、信用情報に「申込履歴」が残り不利になることもあります。

住宅ローンを扱っている金融機関は数多くあり、要件や商品の内容はさまざまです。自分に合った住宅ローンをしっかりと見極めることが大切です。

また金利や審査の条件は日々変化しています。1年前に審査が落ちたからといって諦めることはありません。我々REDSは提携している金融機関はもちろんのこと、それ以外の金融機関でもご案内が可能です。

ローンのご相談だけでも構いません。ぜひ一度私こと柴田啓司までご連絡お待ちしております。