住宅ローン金利上昇中！　マイホームは今、買うべきか、それとも待つべきか？

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

住宅ローンを利用してマイホームを購入する際、最も気になるのが「金利」でしょう。

ここ数年、長く続いた低金利時代が終わりつつあり、金融機関では住宅ローン金利の引き上げが相次いでいます。2025年10月時点では、各銀行の金利上昇は落ち着いていますが、「今買うべきか？ それとも金利が落ち着くまで待つべきか？」と迷う方も多いのではないでしょうか。

本記事では、金利上昇局面で不動産は購入するべきか、それとも見送るべきかについて、現場目線でわかりやすく解説します。

（写真はイメージです）

金利上昇の背景とは？

まず、なぜ金利が上がっているのかを理解することが大切です。日本では長年、日銀が「マイナス金利政策」を続け、住宅ローンは過去最低水準の超低金利が続いていました。

しかし、物価上昇（インフレ）や人件費の高騰、円安などの影響を受け、日銀は徐々に金融緩和を修正。その結果、長期金利の上限が引き上げられ、住宅ローン金利も上昇傾向になったのです。

特に「固定金利」は長期国債の利回りに連動するため、変動金利よりも早い段階で上昇が反映されやすい特徴があります。2020年頃には1％を切っていた固定金利が、今では1.5〜2％台にまで上がっている金融機関もあります。

金利が上がると、どのくらい支払いが増えるのか？

金利は総支払額にどのくらい影響するのでしょうか。たとえば、4,000万円を35年ローンで借りた場合の試算をしてみました。

金利0.6％の場合

• 毎月の返済額　約10.8万円
• 総返済額　約4,550万円

金利1％の場合

• 毎月の返済額　約11.3万円
• 総返済額　約4,760万円

金利1.5％の場合

• 毎月の返済額　約12.1万円
• 総返済額　約5,070万円

金利が0.5％上がるだけで、総返済額が約300万円増えることになります。この数字だけ見ると、「やはり待った方がいいのでは？」と感じる方も多いと思います。

しかし、実際の判断はもう少し複雑です。

金利だけで判断するのは危険

確かに、金利上昇は毎月の支払い負担に直結します。ただし、「金利が上がる」＝「家を買うのが損」というわけではありません。

その理由は大きく3つあります。

金利が上がると「物件価格」が下がる可能性がある

金利上昇は住宅購入需要の減退を招くため、一部のエリアでは価格調整が起こる可能性があります。つまり、金利が上がっても、物件価格が下がればトータルコストは変わらないケースもあり得ます。

ただし、都心部や人気エリアでは、依然として高い需要があり、価格が下がりにくい傾向があります。

賃貸の家賃も上がっている

「買わずに待つ」という選択をした場合、当然ながらその間は賃貸費用を払い続けることになります。

しかも近年は、建築コストや地価上昇の影響で家賃もじわじわ上がっています。数年待った結果、「家賃で支払った金額」＋「上がった金利分」で総負担が増えてしまうこともあります。

ライフプランは「今」がベストのタイミングかもしれない

住宅購入は金利だけでなく、「家族構成」「仕事の安定性」「子どもの進学」など、ライフイベントとの兼ね合いが非常に重要です。たとえばお子さんが小学校に入るタイミングなど、生活の節目での購入は長期的に見て理想的な選択になることもあります。

「今買う」派の意見と「待つ」派の意見、どっちに共感？

今買うべきと考える理由

• 変動金利はまだ低く、当面の負担は抑えられる
• 将来的にインフレが進めば、不動産価格がさらに上昇する可能性
• 賃貸で待っている間の家賃が無駄になる
• 自宅購入で住宅ローン控除などの税制優遇が早く受けられる

もう少し待つべきと考える理由

• 金利がピークを迎える前に、もう少し市場が落ち着く可能性
• 今後、在庫が増えて価格調整が進むかもしれない
• 貯金や頭金をさらに増やして、借入額を減らせる

どちらにも一理あります。大切なのは、「金利動向を読む」よりも、自分の家計・ライフスタイルに合うかどうかを冷静に見極めることだと思います。

金利上昇局面で取るべき行動とは

無理のない返済計画を立てる

年収に対してローン返済が重くならないよう、返済負担率（年収に占めるローン返済額の割合）を25％以内に抑えるのが理想だとされています。金利が上がっても余裕をもって支払える計画にしておけば、不安は軽減されます。

固定金利と変動金利の「ミックス」も検討

全額変動にするのが不安な場合、借入の一部を固定金利にする「ミックスローン」も選択肢です。リスクを分散しながら、金利上昇への備えができます。フラット35の金利上昇率は変動金利に比べると少ない状況です。

繰上返済や借り換えを視野に入れる

将来的に収入が安定したら、繰上返済で元金を減らしたり、借り換えでより有利な条件に変更したりも可能です。今後の金利動向を見据えて柔軟に対応できる準備をしておきましょう。

今は、ネットバンクを利用すれば、繰り上げ返済の手数料は無料の銀行もあります。

結論：買うタイミングは「金利」よりも「人生」

「金利が上がったからやめよう」「下がるまで待とう」と考える方は多いですが、住宅購入は、「いつ買うか」よりも、「どんな目的で買うか」のほうが重要だと思います。

もし、今の家賃が高くて家計を圧迫していたり、家族構成の変化で住み替えが必要な状況だったりであれば、たとえ金利が多少上がっても「今が買い時」と言えます。

一方で、まだ転職や結婚などライフイベントが不確定な方は、無理に急がず「準備期間」として情報収集を進めるのが賢明かと思います。

最後に：迷ったときは「数字」と「生活」で比較を

住宅は人生で最も大きな買い物です。だからこそ、感情やタイミングに流されず、「いくらまでなら安心して支払えるか」「今の家賃と比較してどうか」など、数字で判断することが大切です。

金利だけにとらわれず、将来どんな価値を見出せるのかを考えることで、きっと後悔のない選択ができるかと思います。

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