こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡と申します。

不動産を売却するご相談を頂きますが、購入時の金額が不明の場合がよくあります。「親からの相続で契約書がない」や「購入時の売買契約書を紛失した」などの理由がよくあります。買ったときの金額がわからない場合は、どうなるのでしょうか。

取得費は売却金額の5％

結論から申し上げますと「売却金額の5％」が取得費とみなされます。実際の取得費が5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。

例えば、5,000万円で売却した場合、売った金額の5％の250万円が取得費になります。以前、目黒区のお客様で120㎡（約40坪）200万円で購入したそうですが、当時は土地だけで1億円でしたので、契約書を探すよりも1億円の5％の500万円とするほうがいいので、売買価格の5％を選んでいた記憶があります。

もし購入時の売買契約書がない場合は、次のような対処法があります。

●まずは購入時の不動産屋さん（仲介業者）に連絡して、売買契約書のコピーをもらうか、再発行をお願いする。
●不動産屋さんと連絡が取れない場合や、対応してくれない場合は、売主様に連絡して、売買契約書のコピーをもらうか、再発行をお願いする。
●どちらも難しい場合は、購入金額がわかる書類をできるだけ多く集めて、代用書類として認めてもらう。例えば、購入時パンフレット、残代金領収書、入金した通帳の取引履歴、住宅ローン借り入れ書類、抵当権設定登記などがあげられます。

ない場合は、売却価格の5％を取得費とするしかありません。ですが、売却費用については以下のようなものも含まれます。

（1）土地や建物を売るために支払った仲介手数料
（2）印紙税で売主が負担したもの
（3）貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
（4）土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
（5）すでに売買契約を締結している資産をさらに有利な条件で売るために支払った違約金（土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金）
（6）借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料などのように、譲渡費用とは売るために直接かかった費用

したがって、修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用、売った代金の取り立てのための費用などは譲渡費用になりません。

不動産を購入したときは、権利書（登記識別情報）と合わせて大事に保管しておくことが大事ですね。私も購入当時は、ほとんど不動産素人だったので、何が何だか分からないまま、購入した際のの契約書類はまとめて保管しております。

その教訓を生かし、お客様には、売却するようなことがあった場合、大事な書類などを分かりやすくご説明させて頂いております。

ここ7、8年で購入した方は売却益が出ることも

一都三県では、ここ7、8年前に不動産を所有した方は、購入当時よりも高く売却されているお客様が多いかと思います。イコール売却益が出てしまう形になります。

居住用財産につきましては、3,000万円控除などの制度もありますが、こちらについては、後日触れたいと思います。一般的には、居住用財産も、収益物件も譲渡所得の税額は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得に区分され、分離課税制度が適用されます。

長期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えるもので、税率は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税が0.315％）です。

短期譲渡所得とは、譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下のもので、税率は39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％）になります。

例えば、所有期間の5年以上の区分は、譲渡して利益を得た日ではなく、譲渡した年の1月1日時点で経過した年数を基準にして判断します。

令和5年12月25日に購入した不動産を、5年後の令和10年12月26日に譲渡すると、日付だけ見れば5年超ですが、譲渡年である令和10年の1月1日時点では5年以下なので「短期譲渡所得」になってしまいます。もう少し待って令和11年の1月2日以降に譲渡すれば、前日の1月1日時点で5年を超えたことになるので「長期譲渡所得」になります。

不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。 不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたらぜひ、ご指名をいただけたら幸いです。

《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》の不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡と申します。このたび、REDSに入社し、不動産営業マンとして新たなスタートを切りました。みなさま、どうぞよろしくお願いします。

ところで、みなさまは自分が住んでいるところの地名の由来を調べたことはございますか。私は、大田区出身なので、「大田区」について簡単にですが調べてみました。大田区で不動産を検討されている方のご参考になればと思います。

大田区の成り立ち

昭和22（1947）年3月15日に、当時の「大森区」と「蒲田区」が一緒になって誕生したのが大田区です。その際、両方の一字ずつを取って命名されました。大田区の前身である大森・蒲田の両区は、ともに昭和7年10月に、当時の東京市へ隣接する郡町村が編入された際に設置されました。

「馬込、東調布、池上、入新井、大森の5つの町が大森区に、矢口、蒲田、六郷、羽田の4つの町が蒲田区になりました」と大田区HPに記載されておりますが、他にも諸説あるようで、「森田」や「大蒲」ではなく「大田」になった理由は、この地が江戸城を築城した太田道灌の領地で、「太田」を連想させることから「大田」になったとの見方もあるそうです。

大田区の歴史

大田区は海苔の養殖地としても有名でした。歴史は、今から300年ほど前、江戸時代の享保年間（1716〜1736）にさかのぼります。その頃、大森から品川にかけての沿岸部で、日本で初めて本格的に海苔の養殖が始まりました。このあたりの海は、潮の干満があり、養分が含まれた川の水と海水が適度に混じって波も静か。海苔の生育には最適な環境だったのです。

延享3（1746）年から、幕府に「海苔の営業税」を納めるようになり、将軍家などへも献上される最上品の海苔の産地と成長していきました。

そして、大森で発展した養殖技術と乾海苔（ほしのり）加工技術は全国へと伝播し、大森は、明治から昭和初期まで日本一の海苔生産地として最盛期にあった農漁村で、特に海岸の大森・糀谷・羽田地区では海苔の養殖（昭和38年まで存続）が盛んに行われました。また、東海道の街道筋にあたっていたため、人馬の往来でにぎわったそうです。

しかし、港湾整備計画などのさまざまな理由から、昭和37年に漁業権放棄が決定し長きにわたる海苔養殖の歴史の幕を閉じました。かつて産地として品質の良い海苔を量的に扱っていた伝統、技術、経験を活かし、現在の大森の海苔問屋で選別・加工される海苔が「大森海苔」とのことです。今では、少なくはなりましたが、海苔の問屋さんは、多いです。大森海苔ふるさと館がありますので、お近くにお越しの際は、ぜひ寄ってみてください。

大田区の地場産業

大田区の特徴として外せないのが、昭和時代に栄えた小規模な町工場です。下町ロケットの撮影場所になった「株式会社 桂川精螺製作所」が有名です。

これらの工場は、地域経済に根差し、地元の人々に雇用を提供する役割を果たしました。多くの町工場は、家族経営で、親から子へと職業が受け継がれ、長い間にわたって地域経済を支え、地域の活性化や経済発展に寄与しました。

また、町工場は、職人技術が重要な役割を果たしていました。製造のほとんどが手作業に頼っており、熟練した職人が製品の生産を担い、高品質な製品が生み出されました。このような職人文化は、製品に独自の技術やクオリティを持たせる一因となりました。

しかし、近年の産業構造の変化や都市再開発の影響、後継者不足により、町工場の存在感は徐々に減少しています。2014年に大田区が実施した調査では1983年に約9200社あった同区の町工場は、3400社程度にまで減少。発注側の大手企業の海外生産シフトを受けて量産の仕事が減り、廃業が相次ぎました。マンションなどの住宅地が増え、操業にやりにくいと感じる企業も少なくないそうです。

そういった大田区の町工場を絶やさないよう、「大田区では創業支援施設『六郷BASE』や工場アパート『テクノFRONT森ケ崎』などを整備し、『共創』がより推進される場づくりを行っているそうです。

学生の頃、FAXの紙を出すローラーを磨く研磨屋さんでバイトをしておりました。検品する際、髪の毛1本分の0.08mmを誤差がないか確認するので、かなりシビアでした。私の友人も町工場を経営しているぐらい身近な存在です。他にも大田区の魅力は紹介し切れないくらいたくさんありますが、今日はここまでになります。

不動産流通システムREDSでは、常に顧客目線で考え、お客様の満足を最優先に業務に取り組んでいます。その一環として、弊社ではお客様がエージェントを指名できるように対応しております。不動産売買で大切なのは会社よりも、対応する担当者ともいわれております。お客様と相性のよさそうなエージェントがいましたら是非、ご指名をいただけたら幸いです。

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